О взыскании задолженности по договору аренды, неустойки

Текст определения

¶ 1Дело № 88-13468/2021

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 315 июля 2021 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5председательствующего ФИО2,

¶ 6судей ФИО3 и ФИО4

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3420/2020 по иску Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, по встречному иску ФИО1 к Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа о взыскании убытков, процентов, судебных расходов,

¶ 8по кассационной жалобе ФИО1 на решение Никулинского районного суда города Москвы от 21 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2021 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи ФИО2, объяснения представителя кассатора, судебная коллегия

¶ 10установила:

¶ 11Истец Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа обратился в суд иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки.

¶ 12В обоснование заявленных требований истец указал, что 13 февраля 2019 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды N <000> земельного участка с кадастровым номером <К№>, площадью 3000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства". 11 апреля 2019 года ответчиком подано заявление о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату, в удовлетворении которого истцом отказано. Решением Наро-Фоминского городского суда от 08 июля 2019 г. отказ признан незаконным с обязанием устранить нарушение прав ответчика путем предоставления в собственность за плату без проведения торгов земельного участка по заявлению ответчика. Решение суда вступило в законную силу 30 августа 2019 года. 30.09.2019 г. ответчиком подано заявление о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. 12 сентября 2019 года ответчику на подпись предоставлены договор купли-продажи земельного участка, соглашение о расторжении договора аренды от 13 февраля 2019 года N <000>, акт приема-передачи земельного участка. Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ответчиком 19 сентября 2019 года. В соответствии с пунктом 4.4.10. договора аренды, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за вышеуказанный земельный участок. Между тем, ответчик не должным образом исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с 01 июля 2019 г. по 18 сентября 2019 г. в размере 799918 руб. 22 коп. С учетом уточнения требований, истец просил суд взыскать с ответчика указанную сумму задолженности, пени, предусмотренные пунктом 5.4 договора аренды за период с 15.06.2019 г. по 18 сентября 2019 г. в размере 912 руб. 41 коп.

¶ 13Не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, ответчик ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа о взыскании убытков, процентов, судебных расходов, указывая на то, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ФИО1 19.09.2019 г. Однако 17.06.2019 г. истец произвел оплату арендной платы за второй квартал в размере 912418 руб. 12 коп., а решением Наро-Фоминского городского суда от 08 июля 2019 года восстановлено его право, в связи с чем у него образовалась переплата по договору аренды, а потому просил взыскать убытки в виде переплаты в размере 531408 руб. 21 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 36113 руб. 74 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 8875 руб. 222 коп.

¶ 14Решением Никулинского районного суда города Москвы от 21 августа 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2021 года, постановлено: взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа задолженность в размере 799918 руб. 22 коп., неустойку в размере 912 руб. 41 коп.

¶ 15Взыскать с ФИО1 в бюджет г. Москвы государственную пошлину в размере 11208 руб. 31 коп..

¶ 16В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа о взыскании убытков, процентов, судебных расходов – отказать.

¶ 17Ссылаясь на незаконность решения суда первой инстанции и апелляционного определения, в связи с неверным применением норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела при разрешении встречного иска о возмещении ущерба, ФИО1 в кассационной жалобе просит судебные акты отменить, возвратить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд в ином составе суда.

¶ 18Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 19Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст.379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанции, кассационный суд находит основания для удовлетворения жалобы.

¶ 20Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции (и с ним согласился суд апелляционной инстанции) исходил из того, что поскольку в период времени с 01 июля 2019 г. по 18 сентября 2019 г. договор аренды земельного участка расторгнут не был, арендная плата ответчиком после 30 июня 2019 г. не оплачена, то требования Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа являются обоснованными, а поэтому пришел к выводу об удовлетворении основных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

¶ 21Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя ввиду следующего.

¶ 22В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

¶ 23Как установлено частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статьи 610).

¶ 24Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

¶ 25Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

¶ 26Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 27В силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

¶ 28В силу закрепленного в статье 15 ГК РФ принципа полного возмещения причиненных убытков лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения расходов, которые оно произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, компенсации утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также возмещения неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

¶ 29В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2).

¶ 30Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

¶ 31Как следует из разъяснений, данных в п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник в праве предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

¶ 32При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

¶ 33Согласно ст.1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

¶ 34При разрешении спора по встречному иску, заявленному ФИО1, суды первой и апелляционной инстанций приведенные требования закона не учли. Судами неверно определены юридически значимые обстоятельства, а выводы судов не соответствуют установленным обстоятельствам, и, как следствие, неправильно применены нормы материального права, в силу чего обжалуемое постановление не отвечает требованиям статьи 195 ГПК РФ.

¶ 35Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчик не должным образом исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, в связи с чем, у него образовалась задолженность за отыскиваемый период.

¶ 36ФИО1, заявляя встречный иск, указывала на то, что по вине Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа, незаконно отказавшего в предоставлении в собственность арендуемого земельного участка по заявлению истца, он понес убытки в виде переплаты арендной платы.

¶ 37Отклоняя данные утверждения истца по встречному иску, суд первой инстанции указал, что договор аренды сторонами не расторгался, следовательно истец обязан был оплачивать арендную плату.

¶ 38С выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

¶ 39Судебная коллегия полагает, что выводы судов в указанной части являются ошибочными, поскольку сделаны без учета состоявшегося решения Наро-Фоминского городского суда от 08.07.2019 года, вступившего в законную силу, которым отказ Администрации Наро-Фоминского городского округа в лице Комитета о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <К№> был признан незаконным и Администрация Наро-Фоминского городского округа в лице Комитета обязана устранить нарушение прав ответчика путем предоставления в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <К№> по заявлению ответчика.

¶ 40Таким образом, именно противоправные действия ответчика по встречному иску привели к необоснованному увеличению срока аренды земельного участка.

¶ 41В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

¶ 42Судебная коллегия обращает внимание на то, что Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. "О некоторых вопросах применения положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено сложившееся в судебной практике применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной части.

¶ 43Так из пп. 10, 12, 14, 15, 17 указанного Постановления следует, что согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

¶ 44В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

¶ 45Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции не был установлен размер убытков, причиненных ФИО1, с учетом внесенных им платежей по арендной плате, не определена возможность взаимозачета основного и встречного требования.

¶ 46Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривавший дело, надлежащую проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию не осуществил, допущенные судом первой инстанции ошибки не исправил.

¶ 47С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ФИО1, в связи с чем, решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2021 года нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

¶ 48При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

¶ 49Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 50ОПРЕДЕЛИЛА:

¶ 51Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

¶ 52Председательствующий

¶ 53Судьи