О признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования

Текст определения

¶ 1Дело № 88-14375/2021

¶ 2Уникальный идентификатор дела 77RS0020-01-2018-008466-72

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 41 июля 2021 г. г. Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО2,

¶ 7судей ФИО3 и ФИО4

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании 1 июля 2021 г. по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ДОРН» в лице конкурсного управляющего ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2021 г., с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от 8 февраля 2021 г. об исправлении описки, которым отменено решение Перовского районного суда города Москвы от 15 января 2019 г.

¶ 9гражданское дело № 2-0051/2019 по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Пересвет-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Аквамарин», закрытому акционерному обществу «ДОРН» о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования, по встречному иску закрытого акционерного общества «ДОРН» к ФИО1 о выселении, признании временного ордера недействительным,

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО2, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «ДОРН» ФИО6, поддержавшей доводы кассационной жалобы, истца ФИО1, его представителя ФИО7, возражавших против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации ФИО8, полагавшей доводы жалобы необоснованными, а постановление суда апелляционной инстанции подлежащим оставлению без изменения,

¶ 11Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 12установила:

¶ 13ФИО1 обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Пересвет-Инвест» (далее – ЗАО «Пересвет-Инвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (далее – ООО «Аквамарин), закрытому акционерному обществу «ДОРН» (далее – ЗАО «ДОРН») о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры № 11 в доме № 9 по ул. Дмитриевского в г. Москве (далее – спорное жилое помещение), заключенных между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин», и ООО «Аквамарин» и ЗАО «ДОРН» от 14 декабря 2009 г. и 20 мая 2010 г. соответственно, признании права собственности на спорное жилое помещение в порядке наследования, ссылаясь на то, что по предварительному договору купли-продажи от 14 апреля 2006 г., заключенному между ЗАО «Энергостройкомпелкт-М» и ФИО9 последняя приобрела в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11, по которому уплатила денежные средства в размере 3 078 826 руб.

¶ 147 сентября 2006 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало ФИО9 временный ордер на спорное жилое помещение, а 9 сентября 2006 г. ФИО9 заключила с Управляющей компанией «Жилфонд» соглашение № 3 об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

¶ 1524 сентября 2010 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало ФИО9 гарантийное письмо о заключении договора купли-продажи спорной квартиры в течение месяца.

¶ 16Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 26 июля 2016 г. удовлетворены требования ФИО9, признано незаконным решение Москомстройинвеста от 21 июля 2015 г. об отказе включить ФИО9 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории города Москвы и чьи права нарушены.

¶ 1718 октября 2017 г. ФИО9 умерла, передав свои права в отношении всего принадлежащего ей имущества истцу ФИО1

¶ 18Решением Пресненского районного суда города Москвы от 29 августа 2018 г. на Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства возложена обязанность включить ФИО1 в порядке правопреемства в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9.

¶ 19По мнению ФИО1, оспариваемые договоры купли-продажи спорного жилого помещения от 14 декабря 2009 г. и 20 мая 2010 г. являются незаконными, поскольку ответчики не могли распоряжаться данной квартирой, обремененной правами ФИО9 Считает, что у ФИО9 возникло права собственности на данную квартиру, поскольку обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от 14 апреля 2006 г. были исполнены ею в полном объёме.

¶ 20Общество с ограниченной ответственностью «ДОРН» с исковыми требованиями ФИО1 не согласилось, просило в удовлетворении иска отказать, в том числе в связи с пропуском истцом срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обратилось в суд со встречным иском о признании временного ордера на вселение в жилое помещение от 7 сентября 2006 г. недействительным и выселении ФИО1 из спорной квартиры, мотивируя свои требования тем, что право собственности у ФИО9 в отношении квартиры № 11 в доме № 9 по ул. Дмитриевского в г. Москве не возникло.

¶ 21Решением Перовского районного суда города Москвы от 15 января 2019 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. Встречные исковые требования ООО «ДОРН» удовлетворены, ФИО1 выселен из квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11.

¶ 22Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 сентября 2019 г. в связи с ненадлежащим извещением ФИО1 о времени и месте судебного заседания в суде первой инстанции суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 23Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 ноября 2019 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. Удовлетворен встречный иск, ФИО1 выселен из квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11.

¶ 24Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 9 июля 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 ноября 2019 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение – Московский городской суд.

¶ 25Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2021 г. решение Перовского районного суда города Москвы от 15 января 2019 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены. Признаны недействительными договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11 от 14 декабря 2009 г., заключенный между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин» и договор купли-продажи спорной квартиры от 20 мая 2010 г., заключенный между ООО «Аквамарин» и ЗАО «»ДОРН». Признано право собственности за ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11. В удовлетворении встречного иска ООО «ДОРН» отказано.

¶ 26В кассационной жалобе ООО «ДОРН» в лице конкурсного управляющего ФИО5 ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2021 г., как незаконного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что, удовлетворяя иск ФИО1, суд не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт передачи спорной квартиры ФИО9 Считает, что суд не дал оценки недобросовестным действиям ЗАО «Энергостройкомплект-М», которое не исполнило обязательство по оплате цены договора. Указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие участие ФИО9, а также ФИО1 в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11. Полагает, что, поскольку ЗАО «Энергостройкомплект-М» не произвело регистрацию права собственности на спорную квартиру, то у него отсутствовало право производить его реализацию.

¶ 27На рассмотрение дела в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ЗАО «Пересвет-Инвест», ООО «Аквамарин», ЗАО «Энергостройкомплект-М», Управления Росреестра по г. Москве не явились. О времени и месте судебного заседания, назначенного на 1 июля 2021 г., извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

¶ 28В силу статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 29Выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «ДОРН» ФИО6, поддержавшей доводы кассационной жалобы, истца ФИО1, его представителя ФИО7, возражавших против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации ФИО8, полагавшей доводы жалобы необоснованными, а постановление суда апелляционной инстанции подлежащим оставлению без изменения, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационный суд полагает, что таких оснований не имеется.

¶ 30Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 ноября 2004 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ОАО «Домостроительный комбинат № 1», ЗАО «С» № 155», ЗАО Мосфундаментстрой-6», ЗАО «СУ-83 МФС», АКБ «Русский национальный инвестиционный банк (ОАО» заключен инвестиционно-строительный контракт, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного проекта по освоению и комплексной застройке территории района «Кожухово».

¶ 31В соответствии с пунктом 6.1 данного контракта инвестор вправе по согласованию с администрацией частично уступить свои права по контракту третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по контракту.

¶ 32Частичная переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между инвесторами и новыми инвесторами и администрацией, которое является неотъемлемой частью настоящего контракта.

¶ 3313 октября 2005 г. между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» и ЗАО «Пересвет-Инвест» заключен инвестиционный договор № 26/634 (и), предметом которого является привлечение инвестора к инвестированию строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, Кожухово, мкр.2-3, корп.11. Доля инвестора в объекте предварительно определена в размере 2046,7 кв.м., с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений.

¶ 34Согласно пункту 3.1 объём инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство данного объекта и соответствующих его доле по настоящему договору, до обмеров БТИ, составляет 69 076 125 руб.

¶ 35Согласно пункту 6.2. договора инвестор вправе в рамках своей доли в объекте, определенной настоящим договором привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования до сдачи объекта приёмочной комиссии.

¶ 36Договоры о привлечении третьих лиц к участию в инвестиционном процессе, предусмотренное пунктом 56.2 договора, вступает в силу только после регистрации такого договора в едином реестре ОАО «ДСК-1» (пункт 6.3 договора).

¶ 37Согласно Приложению № 1 к инвестиционному договору № 26/634 (и) от 13 октября 2005 г. квартира истца входит перечень квартир, подлежащих передаче.18 октября 2005 г. между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ЗАО «Энергостройкомплект-М» заключен инвестиционный договор № 2640-03/05, предметом которого является привлечение средств соинвестора (ЗАО «Энергостройкомплект-М») для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, Кожухово, мкр. 2-3, корп.11. Доля соинвестора определена 2046,7 кв.м. Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по договору, будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора.

¶ 38Согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 17 августа 2006 г. № 3, инвестирование осуществляется путём внесения денежных средств на расчетный счет инвестора в срок до 1 ноября 2006 г.

¶ 39В силу пункта 6.1 договора соинвестор вправе привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования только до сдачи объекта приёмочной комиссии.

¶ 4014 апреля 2006 г. между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ФИО9 заключен предварительный договор № КЖ-ЭСКМ-ПД/11-5-2/4, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кожухово, мкр. 2-3, корп. 11, секция 5, тип секции (1-3), этаж 4, № на площадке 3 (г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9, кв.11), ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 51,7 кв.м.

¶ 41Согласно пункту 3.1. договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 45 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру.

¶ 42Согласно дополнительному соглашению № 2, заключенному между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ЗАО «Энергостройкомплект», объём инвестиционных средств по договору составляет 72 373 840 руб. со сроком внесения до 1 сентября 2006 г., дополнительным соглашением № 3 от 17 августа 2006 г. срок исполнения внесения инвестиционных средств продлен до 1 ноября 2006 г.

¶ 43Судом также установлено, что 7 сентября 2006 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало ФИО9 временный ордер на спорное жилое помещение, а 9 сентября 2006 г. ФИО9 заключила с Управляющей компанией «Жилфонд» соглашение № 3 об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

¶ 4424 сентября 2010 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало ФИО9 гарантийное письмо о заключении договора купли-продажи спорной квартиры в течение месяца.

¶ 4514 декабря 2009 г. между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин» заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

¶ 4620 мая 2010 г. между ООО «Аквамарин» и ЗАО «ДОРН» заключен договор купли-продажи квартиры № 11 в доме № 7 по ул. Дмитриевского в г. Москве.

¶ 47Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 26 июля 2016 г. удовлетворены требования ФИО9, признано незаконным решение Москомстройинвеста от 21 июля 2015 г. об отказе включить ФИО9 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены.

¶ 4818 октября 2017 г. ФИО9 умерла, передав свои права в отношении всего принадлежащего ей имущества истцу ФИО1

¶ 49Решением Пресненского районного суда города Москвы от 29 августа 2018 г. на Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства возложена обязанность включить ФИО1 в порядке правопреемства в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены по адресу: г. Москва, ул. Дмитриевского, д.9.

¶ 50Разрешая заявленные требования и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного ФИО1 иска о признании договоров купли-продажи квартиры от 14 декабря 2009 г. и 20 мая 2010 г. недействительными и признании за ФИО1 права собственности на квартиру № 11 в доме № 9 по ул. Дмитриевского в г. Москве, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности у ФИО9 на квартиру не возникло, поскольку ЗАО «Энергостройкомплект-М» в нарушение условий пункта 6.2 договора соинвестирования заключило с ФИО9 предварительный договор купли-продажи спорной квартиры 14 апреля 2016 г. – после сдачи объекта приёмочной комиссии, а также в связи с тем, что внесенные ФИО9 денежные средства не использованы на строительство объекта недвижимости. Суд также исходил из пропуска ФИО1 срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 51Установив отсутствие у ФИО1 законных прав в отношении квартиры № 11 в доме № 9 по ул. Дмитриевского в г. Москве, суд, сославшись на положения статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, удовлетворил встречный иск и выселил ФИО1 из спорной квартиры.

¶ 52Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении иска ФИО1, суд апелляционной инстанции, руководствуясь требованиями статей 166, 167, 168, 218, 219, 455, 549, 558, 1118 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2013 г., постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пришёл к выводу о недействительности оспариваемых ФИО1 сделок, поскольку сделка по отчуждению спорной квартиры 14 декабря 2009 г. была совершена неуполномоченным лицом, поскольку у ЗАО «Пересвет-Инвест» прав на реализацию данной квартиры отсутствовали, квартира была обременена правами ФИО9, которая с 2006 года несла расходы по её содержанию.

¶ 53Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с выводами по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции соглашается, находит их основанными на правильном применении норм материального права и соответствующими представленным сторонами доказательствам, которым судом с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой суд кассационной инстанции не находит.

¶ 54Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорной квартиры ФИО9, суд кассационной инстанции отвергает как не основанные на исследованных нижестоящим судом материалах дела.

¶ 55Податель жалобы не учитывает, что факт передачи квартиры № 11 в доме № 9 по ул. Дмитриевского в городе Москве, как выданным ЗАО «Энергостройкомплект-М» временным ордером на вселение в жилое помещение от 7 сентября 2006 г. и направлением ЗАО «Энергостройкомплект» на оформление документов по коммунальным услугам, так и соглашением об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту № 3 от 9 сентября 2006 г., и договором на оказание услуг по техническому обслуживанию квартирных счетчиков расходы воды от 6 июня 2008 г.

¶ 56То обстоятельство, что между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ФИО9 не был подписан акт приёма-передачи квартиры, не может свидетельствовать о не передаче ей спорной квартиры, поскольку данный факт нашёл своё подтверждение иными доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости.

¶ 57Доводы заявителя о том, что у ЗАО «Энергостройкомплект-М» отсутствовало право на отчуждение спорной квартиры ФИО9, суд кассационной инстанции отвергает, как не основанный на законе.

¶ 58В соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объёмов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлечённых средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

¶ 59Согласно пункту 1 статьи 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

¶ 60Податель жалобы не учитывает, что факт участия ЗАО «Энергостройкомплект-М» в инвестиционной деятельности, результатом которой является строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, материалами дела подтвержден и ответчиком ООО «ДОРН», а также иными лицами под сомнение не поставлен и не опровергнут. Коме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, податель жалобы не учитывает, что предварительный договор купли-продажи от 14 апреля 2006 г., исполненный со стороны ФИО9 в полном объёме, был заключен до направления ЗАО «Пересвет-Инвест» уведомления о расторжении инвестиционного договора № 2640-03/05.

¶ 61Доводы кассационной жалобы о том, что судом не верно определены обстоятельства дела, не могут служить основанием для их отмены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, фактически сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции об установленных обстоятельствах, основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на иную оценку доказательств по делу.

¶ 62Между тем решение вопроса исследования и оценки доказательств отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (статьи 196, 327?, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому связанные с ним доводы заявителя не могут служить основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

¶ 63Руководствуясь статьями 379?, 390, 390? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 64определила:

¶ 65апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2021 г., с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от 8 февраля 2021 г. об исправлении описки оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДОРН» в лице конкурсного управляющего ФИО5 – без удовлетворения.

¶ 66Председательствующий

¶ 67Судьи