О признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки

Текст определения

¶ 1Дело №

¶ 2№

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО2,

¶ 7судей ФИО3 и ФИО4

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к Департаменту городского имущества <адрес>, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки

¶ 9по кассационным жалобам Департамента городского имущества <адрес> и ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи ФИО2, объяснения представителя Департамента городского имущества <адрес> ФИО6, представителя ФИО1 – ФИО7, ФИО9 и ее представителя – ФИО8,

¶ 11судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 12установила:

¶ 13ФИО9 обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества <адрес> и ФИО1 о признании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора недействительным, применении последствий недействительности сделки.

¶ 14В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, стр.1, <адрес> жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ФИО10, ранее учтенном под кадастровым номером ФИО14. Собственником <адрес> указанном жилом доме является ответчик ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом городского имущества <адрес> и ФИО1 об оформлении права собственности на земельный участок.

¶ 15Истец полагает, что данный договор нарушает ее права и законные интересы, препятствуя исполнению вступившего в законную силу определения суда, которым было утверждено мировое соглашение между ФИО9 и ФИО1 по вопросу пользования земельным участком.

¶ 16Кроме того, оспариваемый договор нарушает требования закона, поскольку заключен в отношении делимого земельного участка.

¶ 17На основании изложенного истец просила суд признать недействительным договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № М-08-053531 и применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

¶ 18Решением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены. Суд признал договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № М-08-053531 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Департаментом городского имущества <адрес> и ФИО1, недействительным. Судом постановил, что решение суда является основанием для исключения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО11-77/007/2019-2.

¶ 19Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

¶ 20Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 21Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

¶ 22Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 23Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Хорошевского районного суд <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

¶ 24В кассационных жалобах представитель Департамента городского имущества <адрес> ФИО5 и ФИО1 просят отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 25В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представитель Департамента городского имущества <адрес> ФИО6, представитель ФИО1 – ФИО7 поддержали кассационные жалобы, ФИО9 и ее представитель – ФИО8 просили оставить оспариваемое апелляционное определение без изменения, представили письменные объяснения по доводам кассационных жалоб ответчиков.

¶ 26Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

¶ 27Судебное разбирательство было отложено с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 28Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 29Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

¶ 30Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, спорным является земельный участок по адресу: <адрес>, стр.1 площадью 1 485 кв.м с кадастровым номером ФИО12, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

¶ 31Ранее стороны являлись сособственниками жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, им принадлежало по ? доле в праве собственности на жилой дом, признанном за ними решением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 32Решением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности ФИО1 на жилой дом прекращено, его доля в размере ? выделена в виде комнаты № (коридора) и комнаты № (жилой) в <адрес>, за ФИО1 признано право собственности на данные помещения.

¶ 33За ФИО1 зарегистрировано право собственности на комнаты жилые по адресу: <адрес>, стр.1, <адрес>.

¶ 34Решением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 выделена в собственность 1/2 доля в праве общей собственности на жилой дом в виде <адрес>, состоящей из комнаты № (жилой), комнаты № (кухни), комнаты №а (веранды).

¶ 35За ФИО9 зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартиру) в жилом доме по адресу: <адрес>, стр.1, <адрес>.

¶ 36Определением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО9 об устранении препятствий в формировании земельного участка утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, предусматривающее, в числе прочего, что стороны оформляют право собственности на спорный земельный участок по ? доли в праве общей долевой собственности каждому (пункт 2 абз.1, пункты 3.4-3.8 соглашения) и совершают юридически значимые действия по последующему разделу земельного участка (пункт 2 абз.2, пункты 3.9-3.11 соглашения).

¶ 37ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом городского имущества <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 1485 кв.м. с кадастровым номером ФИО13.

¶ 38ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 обратилась с иском в суд о признании недействительным договора аренды, ссылаясь на то, что узнала о нем только ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды нарушает утвержденную определением суда договоренность сторон об оформлении права собственности на земельный участок, ограничивает ее право на использование земельного участка и получение его бесплатно в собственность.

¶ 39Разрешая спор, суд первой инстанции проанализировал нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, исследовал и оценил представленные сторонами доказательства и пришел к выводу об удовлетворении иска.

¶ 40При этом суд основывался на статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что договор аренды препятствует исполнению определения Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключен в отношении делимого земельного участка, нарушает права истца и требования закона.

¶ 41Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

¶ 42Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о недействительности оспариваемого договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции отметил, что договор аренды препятствует исполнению вступившего в законную силу судебного акта – определения Хорошевского районного суда <адрес> об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, препятствует реализации ФИО9 права на получение земельного участка в собственность, в том числе путем выдела своей доли в земельном участке, не соответствует требованиям земельного законодательства, так как при его заключении не было соблюдено обязательное требование закона о направлении проекта договора ФИО9 в течение тридцати дней с момента обращения ФИО1, ненаправление ФИО9 проекта договора при его заключении лишило ее права вносить в него свои замечания и предложения, что ущемляет ее права.

¶ 43Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что оспариваемое ответчиками апелляционное определение не подлежит отмене по доводам кассационных жалоб.

¶ 44В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

¶ 45Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 46Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

¶ 47Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

¶ 48Из приведенных положений закона следует, что собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности, имеют право выбора при оформлении прав на земельные участки между получением земельных участков в собственность или в аренду.

¶ 49Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2).

¶ 50При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

¶ 51Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

¶ 52Реализуя предоставленную законом возможность выбора форм реализации прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, жилые помещения в котором принадлежат сторонам на праве собственности, стороны заключили соглашение, утвержденное определением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о совершении совместных действий по оформлению права собственности на земельный участок.

¶ 53Из материалов дела следует, что ФИО9 последовательно придерживалась общей договоренности по совершению юридически значимых действий с целью оформления права собственности на земельный участок.

¶ 54В нарушение достигнутой между землепользователями договоренности и требований части 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 С.Ю. обратился в Департамент городского имущества <адрес> для заключения договора аренды земельного участка, не уведомив ФИО9 и не расторгнув соглашение с ней об оформлении права собственности на земельный участок.

¶ 55Несмотря на то, что пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, это не означает, что обратившееся в таком порядке в уполномоченный орган лицо вправе реализовывать свое право с нарушением волеизъявления других землепользователей.

¶ 56Для обеспечения прав других землепользователей законом, в частности, установлено, что в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (абз. 2, 3 пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

¶ 57Судами установлено, что предусмотренные законом действия по уведомлению ФИО9 о поступившей заявке ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка Департаментом городского имущества <адрес> не совершены.

¶ 58Доводы представителя Департамента городского имущества <адрес> о том, что уведомление было направлено ФИО1, материалами дела не подтверждены. Кроме того, закон предусматривает совершение таких действий уполномоченным на заключение договора аренды органом, а не другим правообладателем земельного участка.

¶ 59В результате, как установил суд апелляционной инстанции, договор аренды земельного участка может явиться препятствием для бесплатного получения ФИО9 земельного участка в собственность, что согласуется с положениями статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ.

¶ 60Доводы кассационных жалобы ответчиков о том, что договор аренды земельного участка не нарушает право истца на приобретение права собственности на земельный участок ввиду того, что ранее ФИО9 отказано в иске о признании права собственности на земельный участок, не опровергают законность оспариваемых судебных актов.

¶ 61Из решения Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО9 отказано в иске о признании права собственности на земельный участок ввиду того, что на момент рассмотрения дела в государственном кадастре недвижимости отсутствовали границы земельного участка, а не по причине отсутствия права на получение земельного участка в собственность.

¶ 62В настоящее время границы земельного участка отражены в государственном кадастре недвижимости.

¶ 63Кроме того, судами нижестоящих инстанций по результатам исследования представленных сторонами доказательств установлено, что спорный земельный участок является делимым и может быть разделен между землепользователями, особенно учитывая то, что право общей собственности сторон на жилой дом прекращено и им принадлежат самостоятельные объекты недвижимого имущества.

¶ 64При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

¶ 65Минимальный размер вновь образуемого земельного участка, в том числе путем выдела или разделения, законодательством <адрес> не установлен.

¶ 66С учетом этого судами при разрешении спора принято во внимание нарушенное право ФИО9 на приобретение бесплатно права собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, в том числе путем раздела первоначального участка, на котором ранее располагался общий объект недвижимости.

¶ 67Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции соглашается с доводами кассационных жалоб, что достаточных оснований для вывода о том, что жилой дом, помещения в котором принадлежат ФИО9 и ФИО1, является домом блокированной застройки, у суда апелляционной инстанции не имелось, так как статус дома блокированной застройки в документах кадастрового учета не отражен, блоки жилого дома блокированной застройки на кадастровый учет не поставлены, право собственности сторон зарегистрировано на иные объекты недвижимости, земельный участок имеет вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, исковые требования об изменении правового режима объектов недвижимости не заявлены.

¶ 68Вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета указанных обстоятельств и с нарушением положений пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

¶ 69Вместе с тем доводы кассационных жалоб, направленные на оспаривание выводов суда апелляционной инстанции о том, что жилой дом, помещения в котором принадлежат ФИО9 и ФИО1, является домом блокированной застройки, не влекут отмену апелляционного определения, так как не опровергают вышеизложенные выводы о нарушении оспариваемым договором аренды земельного участка требований закона, а также прав и законных интересов ФИО9

¶ 70Выводы суда апелляционной инстанции в остальной части соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены принятых апелляционного определения, 0

¶ 71исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, не имеется.

¶ 72На основании изложенного кассационные жалобы Департамента городского имущества <адрес> и ФИО1 не подлежат удовлетворению.

¶ 73Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

¶ 74определила:

¶ 75апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационные жалобы Департаментам городского имущества <адрес> и ФИО1 – без удовлетворения.

¶ 76Председательствующий

¶ 77Судьи