О признании незаконным отказа и возложении обязанности внести изменения в разрешение на строительство и договор аренды земельного участка

Текст определения

¶ 1Дело №

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 310 декабря 2019 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5председательствующего ФИО9,

¶ 6судей ФИО10, ФИО11,

¶ 7с участием с участием представителя Администрации <адрес> и Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес> ФИО4, представителей ФИО1 по доверенностям ФИО5, ФИО6

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес> и Департаменту архитектуры и градостроительства администрации <адрес> о признании незаконным отказа и возложении обязанности внести изменения в разрешение на строительство и договор аренды земельного участка, (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-593/2019)

¶ 9по кассационной жалобе Администрации <адрес> и Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес> в лице представителя по доверенности ФИО7

¶ 10на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО8, объяснения представителя Администрации <адрес> и Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес>, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ФИО1, возразивших против доводов кассационной жалобы,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту архитектуры и строительства администрации <адрес>, администрации <адрес> о признании незаконным отказа и возложении обязанности внести изменения в разрешение на строительство и договор аренды земельного участка.

¶ 14В обоснование иска указано, что ФИО1 является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью № кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу <адрес> на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 15В абзаце № Договора аренды указано разрешенное использование участка: «среднеэтажная жилая застройка». Цель использования - размещение жилых домов высотой не выше восьми надземных этажей, предназначенных для разделения на квартиры. Разрешенное использование в договоре аренды было указано согласно действовавшим на дату заключения договора аренды Правилам землепользования и застройки <адрес>, утвержденным решением Тверской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ №. Право аренды на указанный земельный участок приобреталось с целью строительства многоквартирного жилого дома.

¶ 16ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство восьмиэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой по <адрес>.

¶ 17Решением Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в решение Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №«О временных правилах землепользования и застройки <адрес>». Согласно новой редакции Правил землепользования и застройки <адрес> земельный участок отнесен к зоне многоэтажной (высотной) жилой застройки (9 этажей и выше). Кодовое обозначение зоны - Ж-4. Зона предназначена для размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой от девяти этажей и выше, включая подземные, разделенные на двадцать и более квартир), с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (статья 25 Правил).

¶ 18В соответствии с указанными Правилами землепользования и застройки <адрес> была разработана проектная документации на строительство 15-ти этажного многоквартирного жилого дома. В отношении указанной проектной документации в соответствии с требованиями действующего законодательства была проведена экспертиза, по результатам которой получено положительное заключение.

¶ 19ДД.ММ.ГГГГ истец обратился о внесении изменений в разрешение на строительство.

¶ 20ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации <адрес> отказано во внесении изменений в разрешение на строительство, поскольку представленная проектная документация на 15-ти этажный дом противоречит условиям договора аренды, согласно которому этажность жилого дома должна быть до 8 этажей с подземным паркингом.

¶ 21С учетом изменения заявленных исковых требований истец просил признать незаконным отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Департамент архитектуры и градостроительства администрации <адрес> внести изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ по объекту жилой <адрес> помещениями общественного назначения и автостоянкой по <адрес> в <адрес>: общая площадь здания м2 – 6496,1: строительный объем здания м3 - №; количество этажей шт. – 16; количество подземных этажей - 1; площадь застройки м2 – 399, 8; количество квартир - 104; обязать администрацию <адрес> и Департамент архитектуры и градостроительства администрации <адрес> привести в соответствие с Правилами землепользования и застройки <адрес>, (в редакции решения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в решение Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О временных правилах землепользования и застройки <адрес>»), договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) № от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 22Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: «Исковые требования ФИО1 к Департаменту архитектуры и строительства администрации <адрес>, администрации <адрес> о признании незаконным отказа и возложении обязанности внести изменения в разрешение на строительство и договор аренды земельного участка - удовлетворить частично.

¶ 23Признать незаконными отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 24Обязать Департамент архитектуры и градостроительства администрации <адрес> внести изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ по объекту жилой <адрес> помещениями общественного назначения и автостоянкой по <адрес> в <адрес>: общая площадь здания м2 – №,1: строительный объем здания м3 - №; количество этажей шт. – 16; количество подземных этажей - 1; площадь застройки м2 – 399, 8; количество квартир – 104.

¶ 25Обязать администрацию <адрес> привести в соответствие с Правилами землепользования и застройки <адрес>, в редакции решения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в решение Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О временных правилах землепользования и застройки <адрес>», договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) № от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 26В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать».

¶ 27Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда оставлено без изменения.

¶ 28В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 29Согласно ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 30Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующему.

¶ 31Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст.ст. 1, 7, 85 Земельного кодекса РФ и ст.ст. 29.4, 30 Градостроительного кодекса РФ, и пришел к выводу о том, что истец вправе требовать изменения разрешенного использования земельного участка, поскольку отказ во внесение изменений на строительство препятствует арендатору в пользовании земельным участком в соответствии с его предназначением.

¶ 32Суд апелляционной инстанции, согласился с указанными выводами районного суда, указав, что возведение истцом объекта с характеристиками, которые указаны в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, будет свидетельствовать о создании самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не отведенном для этих целей.

¶ 33Кассационный суд не может согласиться с данными выводами судебных инстанций, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 34Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

¶ 35В соответствии с требованиями части 3 статьи 37 ГрК РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

¶ 36В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

¶ 37Как следует из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в качестве одного из условий договора указано разрешенное использование участка: «среднеэтажная жилая застройка». Цель использования - размещение жилых домов высотой не выше восьми надземных этажей, предназначенных для разделения на квартиры.

¶ 38Данный договор аренды заключен на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося муниципальной собственности земельного участка под среднеэтажную жилую застройку» и протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 39Следовательно, приняв на себя права и обязанности по договору аренды, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

¶ 40В соответствии с требованиями п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

¶ 41Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

¶ 42Вместе с тем, приведенная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

¶ 43Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

¶ 44В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

¶ 45Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

¶ 46Согласно пункте 17 статьи 39.8 ГК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

¶ 47Таким образом, в данной норме содержится прямой запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

¶ 48Одностороннее изменение обязательств по воле арендатора, в отсутствие на то допустимых законом или договором оснований направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства, в том числе процедуры торгов.

¶ 49В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

¶ 50Однако суд при рассмотрении спора не применил вышеуказанные требования закона, подлежащие применению, и не учел разъяснения, содержащиеся в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

¶ 51Согласно ч. 3 ст. 329 ГПК РФ, при оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются.

¶ 52На недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, указано ответчиками в апелляционной жалобе.

¶ 53Однако в нарушение требований ч. 1 ст. 329 ГПК РФ данные доводы жалобы, не были проверены судом апелляционной инстанции, и мотивы, по которым они оставлены без внимания, в апелляционном определении не приведены.

¶ 54Поскольку при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального и процессуального права, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

¶ 55Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 56определила:

¶ 57апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Тверского областного суда в ином составе судей.

¶ 58Председательствующий

¶ 59Судьи