О расторжении договора купли-продажи, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа

Текст определения

¶ 1Дело №№

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 325 августа 2020 года <адрес>

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5председательствующего ФИО2,

¶ 6судей ФИО5 и ФИО3

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публичному акционерному обществу «Группа Компаний ПИК» о расторжении договора купли-продажи, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа

¶ 8по кассационной жалобе ФИО1 на решение Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 9Заслушав доклад судьи ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 10УСТАНОВИЛА:

¶ 11ФИО1 обратилась в суд c иском к Публичному акционерному обществу «Группа Компаний ПИК» о расторжении предварительного договора № Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) купли-продажи квартиры, признании пунктов предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожными, взыскании уплаченных по договору денежных средства, компенсации морального вреда и штрафа.

¶ 12Решением Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

¶ 13Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение оставлено без изменения.

¶ 14В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене судебных постановлений как вынесенных с нарушениями норм материального и процессуального права.

¶ 15В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО4 доводы кассационной жалобы поддержал.

¶ 16Представитель ПАО «Группа Компаний ПИК» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается сведениями почтового идентификатора, кроме того, информация о времени и месту слушания дела размещена на официальном сайте Второго кассационного суда общей юрисдикции.

¶ 17На основании ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

¶ 18Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 19Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.

¶ 20Как установлено судами и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ПАО «Группа Компаний ПИК» (продавец) был заключен предварительный договор № Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) купли-продажи квартиры, в силу которого ответчик обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить <адрес>, расположенную по почтовому адресу: <адрес>, корпус 11, имеющую следующие характеристики в соответствии с документами технического учета: количество комнат 1, площадь (с учетом неотапливаемых помещений) 34,60 кв. м., общая площадь 34,60 кв. м., жилая площадь 18,00 кв. м, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

¶ 21В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора расторжение или изменение настоящего договора должно быть оформлено сторонами в письменном виде, путем подписания ими соответствующего документа (соглашения, протокола и т.п.). В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе покупателя, продавец вправе при возврате денежных средств, фактически оплаченных покупателем по настоящему договору удержать 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора,

¶ 22В силу пункта 8.2 предварительного договора, односторонне расторжение настоящего договора не допускается, кроме случаев, указанных в п. 8.3 настоящего договора.

¶ 23На основании пункта 8.3 предварительного договора, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по оплате денежных средств, согласно п.п. 2.2 настоящего договора, при этом денежные средства, внесенные покупателем по настоящему договору возвращаются покупателю на его счет с удержанием неустойки в размере 10 процентов от стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

¶ 24Пунктом 2.1 предварительного договора установлено, что стоимость квартиры составляет 5857780 руб., НДС не облагается, является окончательной и подлежит изменению только по соглашению сторон.

¶ 25В силу пункта 2.2 предварительного договора, указанная в п. 2.1 настоящего договора стоимость квартиры должна быть оплачена покупателем ДД.ММ.ГГГГ, при этом сумма в размере 585778 руб., оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

¶ 26Оплата по предварительному договору производилась истцом в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ оплачено 585778 руб. 00 коп. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ оплачено 150000 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ оплачено 160000 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); ДД.ММ.ГГГГ оплачено 275000 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

¶ 27Судом установлено, что обязательства истца перед ответчиком по оплате стоимости квартиры исполнялись ненадлежащим образом, так как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом полная стоимость квартиры оплачена не была, а общая сумма внесенных истцом платежей составила 1170778 руб.

¶ 28ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Группа Компаний ПИК» направило в адрес истца уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке по причине неисполнения истцом обязательств по оплате стоимости квартиры.

¶ 29Денежные средства возвращены истцу с удержанием неустойки в размере 10% от стоимости квартиры. Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Группа Компаний ПИК» произведен возврат денежных средств на основании расторжения в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи № Варшава141-1(кв)-5/4/6(1) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 590000 рублей.

¶ 30Полагая свои права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

¶ 31Разрешая заявленный правовой спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 166-168, 429, 450, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что истцом допущено существенное нарушение договора - неисполнение условия об оплате, в связи с чем, у ответчика имелись основания для расторжения договора. В связи с чем, суд также пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части расторжения предварительного договора, исходя из положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий самого предварительного договора, поскольку положениями указанного договора стороны согласовали возможность одностороннего отказа от договора.

¶ 32Разрешая требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных ею при заключении данного предварительного договора, суд учел условия заключенного между сторонами предварительного договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора с удержанием неустойки в размере 10% от стоимости квартиры. При таких обстоятельствах, поскольку денежные средства возвращены покупателю за вычетом 10% от оплаченной стоимости квартиры, суд отказал во взыскании оставшейся суммы денежных средств.

¶ 33При этом, учитывая, что до заключения истцом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ застройщику дома ПАО «Группа Компаний ПИК» Комитетом государственного строительного надзора <адрес> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о неприменении к спорным правоотношениям положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

¶ 34Также суд не нашел правовых оснований для взыскания компенсации морального вреда.

¶ 35Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда и их правовым обоснованием.

¶ 36Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции, оставившего решение суда без изменения, сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 37В силу требований ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

¶ 38Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

¶ 39Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

¶ 40В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

¶ 41В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

¶ 42Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

¶ 43В силу вышеизложенного, суть предварительного договора, который должен обязательно предшествовать основному, состоит в том, что стороны обязуются в будущем заключить соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на обусловленных предварительным договором условиях.

¶ 44По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 45Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

¶ 46В рассматриваемом случае, материалами дела подтверждено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ФИО1 в счет заключения основного договора были внесены в ПАО «Группа Компаний ПИК» денежные средства в общем размере 1170778 руб.

¶ 47Судами установлено, что предварительный договор был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, основной договор заключен не был, соответственно, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон предварительного договора прекратились.

¶ 48В силу вышеизложенного, суду необходимо было установить правовую природу оплаченных истцом ответчику по предварительному договору денежных средств применительно к положениям ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что денежные средства, передаваемые по предварительному договору до заключения основного договора, являются либо задатком, в ином случае их необходимо расценивать в качестве аванса.

¶ 49Иная правовая квалификация этой суммы свидетельствует о нарушении положений ст. 16 Закона «О защите прав потребителя», так как указанным правовым актом таких последствий (взыскание с потребителя неустойки) при не заключении сторонами основного договора не предусмотрено.

¶ 50Таким образом, в рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции, неправильно применив регулирующие спорные отношения нормы материального права, указанные выше обстоятельства в качестве юридически значимых не определил и не установил, что повлекло вынесение незаконного и необоснованного судебного постановления.

¶ 51Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя жалобы, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

¶ 52С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 53При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие юридическое значение для его разрешения, закон, подлежащий применению, и с учетом установленных обстоятельств постановить законное и обоснованное судебное постановление.

¶ 54Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 55ОПРЕДЕЛИЛА:

¶ 56апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

¶ 57Председательствующий

¶ 58Судьи