О прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи

Текст определения

¶ 1Судья первой инстанции: ФИО2 Дело №

¶ 2Судьи апелляционной инстанции: ФИО3 Дело №

¶ 3ФИО4, ФИО5 (докладчик)

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 525 августа 2020 года <адрес>

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 7председательствующего судьи: ФИО6

¶ 8судей: ФИО11, ФИО7

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании

¶ 10кассационную жалобу ФИО1

¶ 11на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

¶ 12по гражданскому делу по иску ФИО1 к ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО ПКФ «Афина ЛТД», Управлению Росреестра по <адрес> о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

¶ 13Заслушав доклад судьи ФИО11, объяснения поддержавшего доводы кассационной жалобы ФИО8 – представителя ФИО1, ФИО9 – представителя Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов – конкурсного управляющего ПАО «М2М Прайвет Банк», судебная коллегия

¶ 14установила:

¶ 15ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО ПКФ «Афина ЛТД», Управлению Росреестра по <адрес>, просил прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; обязать Управление Росреесгра по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

¶ 16В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ООО ПКФ «Афина ЛТД» предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №. Оплата за квартиру была произведена в полном объеме. Однако ООО ПКФ «Афина ЛТД» не передало в собственность ФИО1 данную квартиру и, без его ведома, передало ее в залог ПАО «М2М Прайвет Банк». Ввиду данных обстоятельств ФИО1 обратился в Дмитровский городской суд <адрес> с иском о признании его добросовестным приобретателем квартиры. Решением Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, постановлено: «признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 129,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.» Ответчики отказываются снимать обременение с квартиры, регистрационная запись об ипотеке не снята до настоящего времени, что подтверждается пунктом 3.1.1 выписки из ЕГРН.

¶ 17Решением Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО ПКФ «Афина ЛТД», Управлению Росреестра по <адрес> удовлетворены частично:

¶ 18прекращен залог недвижимости (ипотеку) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №,

¶ 19указано, что настоящее решение является основанием для погашения записи об ипотеке на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

¶ 20В удовлетворении иска ФИО1 в остальной части требований – отказано.

¶ 21Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено. Вынесено по делу новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО ПКФ «Афина ЛТД», Управлению Росреестра по <адрес> о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

¶ 22ФИО1 подала кассационную жалобу с просьбой отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции. Автор кассационной жалобы указал, что судом нарушены нормы материального права, неправильно установлены имеющие значение по делу обстоятельства, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

¶ 23Проверив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующему выводу.

¶ 24Решением Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по иску ФИО1 к ООО Производственно-коммерческая фирма «Афина-ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании права собственности на квартиру постановлено: «признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 129,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.»

¶ 25Указанным решением установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ФИО1 был заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры, предметом которого явилось заключение в дальнейшем договора купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: планируемая проектная площадь квартиры - 141,3 кв.м., общая площадь - 128,6 кв.м., площадь летнего помещения - 12,7 кв.м., количество комнат 3, этаж 5, секция 1, условный №.

¶ 26Ориентировочный срок окончания строительства дома - IV квартал 2009 года (п. 1.4 предварительного договора).

¶ 27На момент заключения договора сумма договора составляет 9 184 500 рублей 00 копеек (п. 1.7 предварительного договора).

¶ 28Право собственности на квартиру возникает у покупателя ФИО1 с момента государственной регистрации указанного права в установленном законом порядке.

¶ 29ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ФИО1 (покупатель) было заключено дополнительное соглашение к договору № Дм\№ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, изменили п. 1.1, 1.7 предварительного договора, а именно, пришли к соглашению заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: площадь квартиры - 141,7 кв.м, в том числе - общая площадь - 129,9 кв.м, площадь летнего помещения - 11,8 кв.м, количество комнат 4, <адрес> вносит на расчетный счет ООО ПКФ «Афина ЛТД» денежные средства в размере 9 210 500 руб.. Вносимые покупателем денежные средства засчитываются по основному договору в счет стоимости квартиры.

¶ 30Обязательства по предварительному договору покупатель ФИО1 исполнил в полном объеме, перечислив на расчетный счет ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» денежные средства в размере 9 184 500 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 31ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» приняло на себя обязательства заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных договором, не позднее трех месяцев с момента получения ООО ПКФ «Афина ЛТД» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (п. 3.2.1 предварительного договора).

¶ 32ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКФ «Афина ЛТД» зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

¶ 33К указанному сроку истцом плата за квартиру была внесена в соответствии с условиями предварительного договора, при этом, основной договор купли-продажи с ФИО1 не заключен.

¶ 34ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры было зарегистрировано обременение - ипотека, срок, на который установлено ограничение прав и обременение - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение зарегистрировано в пользу ОАО «М2М Прайвет Банк».

¶ 35ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «М2М Прайвет Банк» и ФИО10 оглы был заключен договор о кредитной линии, по условиям которого, Банк открывает заемщику кредитную линию.

¶ 36ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «М2М Прайвет Банк» (залогодержатель) и ООО ПКФ «Афина ЛТД» (залогодатель) был заключен договор о залоге недвижимости (ипотека) №\ЗНИ-2010, по условиям которого, предметом ипотеки являются квартиры согласно перечня, расположенные в жилом <адрес>, переданные залогодержателю в обеспечение исполнения вышеуказанного обязательства, должником по которому является ФИО10 оглы.

¶ 37Дополнительным соглашением № к договору о залоге недвижимости (ипотека) № ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «М2М Прайвет Банк» (залогодержатель) и ООО ПФК «АФИНА ЛТД» (залогодатель), последний передал в залог (ипотеку) Банку квартиры, в том числе спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 4-х жилых комнат, общей площадью 129,9 кв.м.

¶ 38Соглашением о переводе долга от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «М2М Прайвет Банк» (Банк), ФИО10оглы (первоначальный должник) и ООО ПКФ «Афина ЛТД» (новый должник), задолженность ФИО10оглы перед Банком по договору о кредитной линии №\КЛФ-2010 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 219 884 044 рубля 94 копейки переведена с согласия Банка на нового должника - ООО ПФК «Афина ЛТД», который принял на себя обязательства Первоначального должника перед Банком по договору о кредитной линии.

¶ 39Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40- 251578\2016 ПАО «М2М Прайвет Банк» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

¶ 40Объект строительства - жилой <адрес> в <адрес> был построен и введен в эксплуатацию. Право собственности на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за ООО ПКФ «Афина ЛТД», с которым истец в 2007 году заключил предварительный договор купли-продажи квартиры. Все обязательства, предусмотренные предварительным договором купли- продажи ФИО1 были выполнены. Заключая предварительный договор купли- продажи квартиры, ООО ПКФ «Афина ЛТД» и ФИО1 достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически их исполнили, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

¶ 41ООО ПКФ «Афина ЛТД» было обязано заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее трех месяцев с момента получения ООО ПФК «Афина ЛТД» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, то есть, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако, этого не сделало.

¶ 42Как усматривается из сведений из ЕГРН, до настоящего времени запись о прекращении ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества по указанному выше адресу не погашена.

¶ 43Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции удовлетворил требования истца и прекратил залог на квартиру, исходил из того, что имеющаяся в ЕГРН запись об обременении (ипотека) на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, нарушает права ФИО1 и нарушенное право истца подлежит восстановлению посредством погашения указанной записи.

¶ 44С выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что они основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства и указал следующее.

¶ 45Согласно абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

¶ 46В силу абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

¶ 47Судом апелляционной инстанции установлено, что залогодателем (ООО ПКФ «АФИНА ЛТД») была передана в залог спорная квартира залогодержателю (ПАО «М2М Прайвет Банк») по Дополнительному соглашению к Договору залога. На момент подписания Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору залога ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» являлось собственником спорной квартиры (данный факт установлен решением Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

¶ 48О заключении залогодателем (ООО ПКФ «АФИНА ЛТД») с ФИО1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ № № купли-продажи Банку стало известно лишь в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела № в Дмитровском городском суде <адрес> в 2018 году, т.е. спустя 10 лет с момента заключения предварительного договора между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ФИО1.

¶ 49В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

¶ 50Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

¶ 51Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

¶ 52В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

¶ 53На основании п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

¶ 54Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ ПАО «М2М Прайвет Банк» является добросовестным залогодержателем, так как на момент передачи залогодателем (ООО ПКФ «АФИНА ЛТД») спорной квартиры в залог по Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», согласно сведениям, полученным из ЕГРН, являлось собственником. Информация о правах третьих лиц на указанную квартиру у ПАО «М2М Прайвет Банк» отсутствовала, залогодателем не сообщалась.

¶ 55Банк, являясь действующим хозяйствующим субъектом, при заключении обеспечительного договора в виде залога, выполнил все необходимые действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», в том числе проверил правоустанавливающие документы, проверил сведения из ЕГРН на предмет наличия требований и притязаний третьих лиц на спорную квартиру.

¶ 56Кроме того, истец ФИО1 также не сообщал о наличии у него прав на спорную квартиру в период с момента установления ипотеки в пользу ПАО «М2М Прайвет Банк» (ДД.ММ.ГГГГ) вплоть до предъявления им искового заявления в Дмитровский городской суд <адрес> (иск по делу № зарегистрирован в суде - ДД.ММ.ГГГГ). Только спустя 7 лет после возникновения у него права требовать заключения основного договора купли-продажи на спорную квартиру, истец обратился в суд за защитой своего права.

¶ 57На основании данных обстоятельств судом апелляционной инстанции сделан вывод, что ПАО «М2М Прайвет Банк» является добросовестным залогодержателем, в связи с чем, обременение в виде ипотеки на спорную квартиру должно сохраняться на основании абз.2 п. 1 ст. 335 ГК РФ.

¶ 58Договор залога спорной квартиры, заключенный между ПАО «М2М Прайвет Банк» и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в марте 2012 года, то есть спустя полгода после регистрации ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» своего права собственности на спорную квартиру и возникновения у истца права требования заключения с ним основного договора купли-продажи спорной квартиры, не был признан недействительным в установленном законом порядке, следовательно, не может быть прекращен залог квартиры, возникший на основании непризнанного недействительным договора, даже если он нарушает права истца.

¶ 59Принимая во внимание приведенные выше положения действующего законодательства и установленные обстоятельства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО ПКФ «Афина ЛТД», Управлению Росреестра по <адрес> о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, решение суда первой инстанции отменено, по делу в указанной части вынесено новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1.

¶ 60Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает, что оснований для отмены судебного акта применительно к аргументам, приведенным в кассационных жалобах, не имеется.

¶ 61Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 – 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

¶ 62Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, судом не допущено.

¶ 63Выводы суда апелляционной инстанции основаны на материалах дела, исследовании письменных доказательств, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами действующего законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

¶ 64Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, и позицию заявителя при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которым дана правовая оценка, мотивированно отклонены, кроме того, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установление по делу иных фактических обстоятельств, что недопустимо в силу полномочий суда кассационной инстанции, определенных статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 65Кассационная жалоба не содержит ссылок на новые, не установленные судом апелляционной инстанции, нуждающиеся в дополнительном исследовании имеющие значение для дела обстоятельства, которые могли повлиять на выводы судебной коллегии.

¶ 66С учётом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьёй 379.7 ГПК РФ оснований для отмены оспариваемого апелляционного определения и удовлетворения кассационной жалобы.

¶ 67Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 68определила:

¶ 69апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу города ФИО1 – без удовлетворения.

¶ 70Председательствующий

¶ 71Судьи