О взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве

Текст определения

¶ 1КОПИЯ

¶ 2I инстанция – ФИО1

¶ 3II инстанция – ФИО2, ФИО3 (докладчик), ФИО4

¶ 4Дело № 88-17876/2020

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 615 сентября 2020 г. город Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО5, судей ФИО6, ФИО7

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Джевоссет» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2

¶ 95936/2019)

¶ 10по кассационной жалобе ФИО8 на решение Тушинского районного суда города Москвы от 12 ноября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2020 г.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО7, объяснения ФИО8, ее представителя ФИО9, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ответчика по доверенности ФИО10, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО8 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Джевоссет» (далее – ООО СЗ «Джевоссет») о защите ее прав потребителя из договора участия в долевом строительстве №, заключенного между ними 30 декабря 2014 г. (далее – Договор от 30.12.2014). Объектами долевого строительства по указанному договору являются: двухкомнатная квартира, общей площадью 59,6 кв.м., расположенная в 5 секции на 5 этаже, строительный номер 15, в многоквартирном жилом <адрес> по адресу: <адрес>, и машино-место, общей площадью 9 кв.м., строительный номер №, расположенное на № этаже того же многоквартирного дома. Цена договора составила 7440160 руб., включая цену квартиры в размере 6705160 руб. и цену машино-места в размере 735000 руб., и была полностью оплачена истцом.

¶ 14В иске указано, что на момент подписания акта приема-передачи указанной квартиры от 6 апреля 2018 г. ее общая площадь была указана в размере 58,6 кв.м. по результатам замеров, выполненных кадастровым инженером.

¶ 15Истец полагала, что при подписании акта приема-передачи неверно указана фактическая площадь квартиры, составившая по результатам обмера, выполненного организацией технической инвентаризации – ГУП Московской области «Московское областное БТИ» (далее – ГУП МО «МОБТИ») 58,3 кв.м., что оказалось на 1,3 кв.м. или на 2,18% меньше общей проектной площади квартиры, и в силу пункта 2.4 Договора от 30.12.2014 являлось основанием для перерасчета цены Договора от 30.12.2014 в сторону ее уменьшения.

¶ 16В этой связи, ссылаясь на статьи 7, 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), статьи 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ФИО8 просила суд взыскать с ООО «СЗ «Джевоссет»:

¶ 17- 146253,48 руб. в счет уменьшения цены объекта долевого строительства (квартиры);

¶ 18- убытки в виде расходов на проведение работ по технической инвентаризации квартиры и изготовлению ее технического паспорта в размере 8000 руб.;

¶ 19- компенсацию морального вреда в размере 30000 руб.;

¶ 20- проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 14936,89 руб.

¶ 21Решением Тушинского районного суда города Москвы от 12 ноября 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2020 г., в удовлетворении иска отказано.

¶ 22В кассационной жалобе, поступившей вместе с гражданским делом во Второй кассационный суд общей юрисдикции 19 июня 2020 г., ФИО8 просила решение суда и апелляционное определение отменить в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, и принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении иска.

¶ 23Заслушав объяснения сторон, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены состоявшегося по делу апелляционного определения.

¶ 24Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 25При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права и выразились в следующем.

¶ 26Судами установлено, что сторонами по делу был заключен Договор от 30.12.2014, по условиям которого проектная площадь квартиры как объекта долевого строительства, составляла 59,6 кв.м. и представляла собой сумму площадей его помещений с учетом площади лоджии, подсчитываемой с понижающим коэффициентом 0,5 согласно проектной документации на день подписания договора.

¶ 27Из дела также следует, что участником долевого строительства ФИО8. обязанность по оплате указанного объекта долевого строительства исполнена в полном объеме в сумме 6705160 руб., исходя из его проектной площади.

¶ 28Пунктом 1.4.2 Договора о 30.12.2014 предусмотрено, что площадь объекта будет уточняться по результатам обмера организацией технической инвентаризации.

¶ 29В пунктах 2.3, 2.4 приведены условия изменения цены договора при изменении итоговой площади квартиры как объекта долевого строительства.

¶ 30Так, в пункте 2.3 указано, что, в случае, если фактическая площадь объекта по результатам обмером организацией технической инвентаризации будет отличаться менее, чем на два процента в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от площади, указанной в пункте 1.4.1 договора, то цена изменению не подлежит и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных денежных сумм участнику долевого строительства либо доплата застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производятся.

¶ 31В пункте 2.4 Договора от 30.12.2014 его стороны согласовали, что, в случае, если фактическая площадь квартиры (с учетом площадей балконов, лоджий, веранд и террас) по результатам обмеров организацией технической инвентаризации будет отличаться более, чем на два процента в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от площади, указанной в пункте 1.4.1 договора, то цена договора подлежит соответствующему изменению, в связи с чем стороны производят дополнительные расчеты за всю недостающую площадь квартиры по данным обмеров организацией технической инвентаризации, исходя из соответствующей стоимости квадратного метра площади квартиры, рассчитанной путем деления цены квартиры, указанной в пункте 2.2.1 договора на общую проектную площадь квартиры, указанную в пункте 1.4.1 договора.

¶ 32Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию № RU№, выдано ООО «Джевоссет» 29 декабря 2017 г. Министерством строительного комплекса Московской области.

¶ 33По передаточному акту от 6 апреля 2018г. ответчиком истцу передан объект долевого строительства – квартира № № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> общая площадь которого с учетом лоджии составила 58,6 кв.м., без учета лоджии – 57,3 кв.м.

¶ 34В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о площади указанной квартиры в размере 57,3 кв.м. на основании передаточного акта от 6 апреля 2018/ г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 декабря 2017 г. и Договора от 30.12.2014.

¶ 35В техническом паспорте жилого помещения спорной квартиры, составленном по заказу истца 8 апреля 2019 г. ГУП МО «МОБТИ», содержится поэтажный план с экспликацией ее площади, согласно которой общая площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного использования составила 58,3 кв.м., а общая площадь жилых помещений – 57 кв.м.

¶ 36В претензии от 15 сентября 2019 г. ФИО8 просила произвести перерасчет цены квартиры в соответствии с пунктами 1.4, 2.3, 2.4 Договора от 30.12.2014, поскольку фактическая площадь этого объекта долевого строительства по результатам обмера, проведенного организацией технической инвентаризации, уменьшилась на 2,18% по сравнению с проектной площадью.

¶ 37Эта претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, со ссылкой на отсутствие расхождения более, чем на 2% между проектной площадью квартиры и ее фактической площадью, указанной в передаточном акте на основании технической инвентаризации (обмеров), выполненной по заказу застройщика лицензированными кадастровыми инженерами.

¶ 38Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции признал установленным, что отклонение фактической площади спорной квартиры не превысило 2% разницы, с которой пункт 2.3 Договора от 30.12.2014 связывал возможность перерасчета его цены. При этом, районный суд исходил из того, что застройщик на этапе ввода многоквартирного дома в эксплуатацию правомерно произвел техническую инвентаризацию (обмеры) квартиры с привлечением лицензированных кадастровых инженеров, по результатам которых общая (фактическая) площадь объекта (площадь квартиры с учетом лоджий/балконов) составила 58,6 кв.м., а отличие в сторону уменьшения по сравнению с общей проектной площадью квартиры составило 1 кв.м. или 1,67%.

¶ 39С такими выводами полностью согласился суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении жалобы истца.

¶ 40Выводы судов о соблюдении застройщиком порядка уточнения площади объекта долевого строительства, установленного пунктами 1.4.2, 2.3, 2.4 Договора от 30.12.2014, носят преждевременный характер и не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

¶ 41Статьей 5 Закона № 214-ФЗ в ее редакции, действовавшей на момент заключения Договора от 30.12.2014, и уплаты ФИО8 цены договора, было предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

¶ 42Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

¶ 43Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 ГК РФ).

¶ 44Из разъяснений пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» следует, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

¶ 45Приведенные нормы материального права не были применены судами в настоящем деле при разрешении спора, возникшего в связи с различным толкованием истцом и ответчиком понятия «обмеров организацией технической инвентаризации», используемого в условиях пунктов 1.4.2, 2.3, 2.4 Договора от 30.12.2014, проект которого был подготовлен застройщиком ООО «СЗ «Джевоссет», являющимся по отношению к гражданину-потребителю ФИО8 профессиональным участником спорных правоотношений, регулируемых Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей.

¶ 46При этом в нарушение статей 12, 56, 67, 68, 196-198, 329 ГПК РФ в решении суда и апелляционном определении отсутствуют мотивы и ссылки на нормы материального права, по которым суды признали возможным согласиться с доводами ответчика о том, что используемое в Договоре от 30.12.2014 понятие «обмеров организацией технической инвентаризации» включает в себя обмеры, выполняемые кадастровым инженером, и отклонили объяснения истца о том, что при заключении указанного договора под «обмерами организации технической инвентаризации» она имела в виду только обмеры, выполняемые специализированной государственной или муниципальной организацией технической инвентаризации, которой по адресу нахождения объекта долевого строительства является ГУП МО «МОБТИ».

¶ 47В обжалуемых судебных постановлениях не приведен какой-либо анализ положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости», постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 198 г. № 37, на которых ФИО8 основывала свои доводы применительно к понятию «организация технической инвентаризации».

¶ 48Суды посчитали достаточным доказательством соблюдения застройщиком условий Договора от 30.12.2014, влияющих на перерасчет его цены, письменные объяснения ответчика о том, что по завершению строительства и подготовке документов на ввод дома в эксплуатацию обмеры были выполнены кадастровыми инженерами лицензированных организаций.

¶ 49При этом, судами оставлены без внимания разъяснения пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», из которых следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

¶ 50Судами не были установлены такие обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения настоящего спора, и подлежащие доказыванию ответчиком, как:

¶ 51- причины, по которым в проекте Договора от ДД.ММ.ГГГГ застройщиком не было прямо указано на возможность перерасчета цены договора по результатам обмеров, выполняемых кадастровым инженером;

¶ 52- какой именно кадастровый инженер, выполнял обмеры квартиры, переданной истцу ответчиком;

¶ 53- причины, по которым результаты замеров, выполненных кадастровым инженером по заданию застройщика, имеют расхождение на 0,3 кв.м. с результатами замеров, выполненных организацией технической инвентаризации по заказу истца.

¶ 54Таким образом, судом первой инстанции в настоящем деле не были созданы условия для исследования и установления с достаточнои? полнотои? вопроса о том, какова была действительная разница между фактической площадью квартиры, обмеры которой выполнены организацией технической инвентаризации в соответствии с условиями договора, и проектной площади этого объекта долевого строительства, что привело к принятию судебного решения, не отвечающего требованиям законности и обоснованности, установленным статьей 195 ГПК РФ.

¶ 55Указанные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные районным судом, не были устранены судом апелляционной инстанции при проверке судебного решения по доводам апелляционной жалобы истца, несмотря на то, что в силу части 1 статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

¶ 56Таким образом, определение суда апелляционной инстанции также нельзя признать основанным на законе.

¶ 57С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 58При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 59На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 60определила:

¶ 61апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 62Председательствующий подпись

¶ 63Судьи подписи