О признании отказа от договора долевого участия в строительстве недействительным, признании действующим договора долевого участия в строительстве жилого дома от 26.06.2014 г

Текст определения

¶ 1Дело №8Г-18087/2020 [88-18327/2020]

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 313 октября 2020 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 5председательствующего ФИО12,

¶ 6судей ФИО13, ФИО14,

¶ 7рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 к ООО «Квартал-Сервис» о признании отказа от договора долевого участия в строительстве недействительным, признании действующим договора долевого участия в строительстве жилого дома от 26.06.2014 г. (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-680/2019),

¶ 8по кассационной жалобе ФИО11 на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 17.06.2019 г. и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2020 г.

¶ 9заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО12, объяснения представителей ФИО11 - ФИО15 и ФИО16, поддержавших доводы жалобы,

¶ 10установила:

¶ 11ФИО11 обратилась в суд с иском к ООО "Квартал-Сервис" о признании отказа от договора долевого участия в строительстве недействительным, признании его действующим.

¶ 12Решением Чертановского районного суда г.Москвы от 17.06.2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 12.03.2020 г., в удовлетворении исковых требований ФИО11 было отказано.

¶ 13В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятые судебные постановления по делу как незаконные в связи с неправильным применение норм материального права, направить дело на новое рассмотрение.

¶ 14Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте его рассмотрения кассационным судом общей юрисдикции надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 167, части 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

¶ 15Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены обжалованного в кассационном порядке определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.01.2020 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 16Согласно частям 1, 2 статьи 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права; неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.

¶ 17При рассмотрении данного дела судами обеих инстанций допущены вышеназванные нарушения.

¶ 18В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 19Согласно части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

¶ 20Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 21Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 22Однако обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.

¶ 23Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 26.06.2014 между ООО "Квартал-Сервис" (застройщик) и ФИО6 (участник) заключен договор N БС 2/М долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого, застройщик обязуется в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом с инженерными коммуникациями, расположенный по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства, а участник при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по данному договору обязуется принять объект долевого строительства.

¶ 24Согласно пункту 1, 1 договора, в состав объектов долевого строительства по договору входят 10 квартир N 9-19, расположенные на 3-5 1 секции 2 корпуса указанного МКД, приведены площади каждой квартиры и количество комнат.

¶ 25В соответствии с п. 3.1 договора цена договора составила 16 152 500 руб.

¶ 26В соответствии с п. 3.3 договора оплата цены договора производится участником в следующем порядке:

¶ 27- сумма в размере 152 500,00 руб. оплачивается участником за счет собственных средств в течение 5 календарных дней с даты государственной регистрации настоящего договора;

¶ 28- сумма в размере 16 000 000,00 руб. оплачивается участником в течение 5 календарных дней с даты государственной регистрации настоящего договора за счет кредитных средств, предоставленных ООО КБ "Ренессанс", на основании кредитного договора N 73-Ф-К/2014 от 26.06.2014, заключенного между Банком и ФИО6

¶ 29Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 03.07.2014 за №.

¶ 30ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО6 умер.

¶ 3118.11.2015 нотариусом г. Москвы ФИО7 выдано свидетельство о праве собственности, согласно которому ФИО11, являющейся пережившей супругой умершего ФИО6, принадлежит 1/2 доля в праве в общем совместном имуществе супругов, приобретенном названными супругами в период брака, состоящем из прав и обязанностей по договору N БС 2/М долевого участия в строительстве жилого дома.

¶ 32Также 18.11.2015 нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому наследниками имущества ФИО6, состоящего из прав и обязанностей по договору БС 2/М долевого участия в строительстве жилого дома, являются в 1/5 доле каждый: отец ФИО8, мать ФИО10, супруга ФИО11, сын ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сын ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

¶ 3310.09.2018 представителем ФИО11 в Управление Росреестра по Московской области были предоставлены документы для государственной регистрации изменений в отношении правообладателя в договоре долевого участия в строительстве от 26.04.2014.

¶ 3426.09.2018 истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в том числе, по причине прекращения договора долевого участия в связи с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора участия от 06.11.2015.

¶ 35Уведомлением Управления Росреестра по Московской области от 21.12.2018 истцу отказано в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 26.09.2018.

¶ 36Оспаривая законность прекращения договора долевого участия, истец сослалась на несоблюдение ответчиком процедуры расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке.

¶ 37Разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для одностороннего отказа ООО "Квартал-Сервис" от исполнения договора долевого участия в строительстве жилого дома от 26.06.2014, цена которого определена была в размере 16 152 500 рублей, послужило неисполнение требования о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 152 500 рублей.

¶ 38При этом, суд пришел к выводу о том, что требование о погашении задолженности по договору, направленное 05.10.2015 г. в адрес ФИО6 (умершего ДД.ММ.ГГГГ), а равно уведомление об одностороннем отказе ООО "Квартал-Сервис" от исполнения договора участия в долевом строительстве, направленное в адрес ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о соблюдении ответчиком сроков, установленных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

¶ 39Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился. Дополнительно указав, что поскольку не установлено исполнения ни со стороны ФИО6 как физического лица, ни его наследников, обязательств по оплате по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 26.06.2014, а удовлетворение иска, бесспорно, повлекло бы нарушение прав других добросовестных участников, счел невозможным признать добросовестным поведение истицы. Что послужило дополнительным основанием к отказу в удовлетворении заявленных истцом требований.

¶ 40С данными выводами суд кассационной инстанции согласиться не может, поскольку они постановлены с нарушением норм материального права и при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

¶ 41Правоотношения участников договора долевого строительства, помимо основополагающих норм гражданского права, регулируются с применением положений федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

¶ 42Статьей 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

¶ 43Согласно ч. 5 ст. 5 упомянутого федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

¶ 44Порядок одностороннего расторжения договора в подобном случае, регламентирован статьей 9 рассматриваемого федерального закона.

¶ 45Согласно ее положениям, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

¶ 46Вместе с тем, возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена лишь в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора (ст. 5 федерального закона N 214-ФЗ).

¶ 47Исходя из положений ст.ст. 307, 309, 310, ч. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполниться надлежащим образом, и в установленный законом или договором срок. В данном случае, условиями договоров предусмотрена обязанность участника долевого строительства по оплате цены договора не позднее 5-ти календарных дней с даты государственной регистрации договора. Государственная регистрация договора произведена 03.07.2014 г.

¶ 48В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

¶ 49В свою очередь, ст. 410 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

¶ 50Согласно ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

¶ 51При этом, в силу ч. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

¶ 52В рассматриваемом случае, принятие ответчиком ООО "Квартал-Сервис" решения об одностороннем отказе от исполнения договоров, и направление соответствующего уведомления, повлекло изменение прав и обязанностей по отношению к ФИО6 (его наследникам) с учетом чего правовое регулирование отношений сторон, связанных с данным отказом, осуществляется с применением положений Главы 9 ГК РФ о сделках.

¶ 53Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

¶ 54Часть 1 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

¶ 55В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

¶ 56В рассматриваемом случае, ФИО6 как сторона по договору корреспонденцию получить не мог, поскольку на момент ее отправки умер.

¶ 57Исходя из обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанции, в частности, того факта, что ФИО6 являлся генеральным директором ООО "Квартал-Сервис", а равно из содержания наследственного дела, в частности переписки нотариуса и ответчика, предшествовавшей направлению в адрес умершего ФИО6 предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, ответчик был осведомлен о смерти ФИО6 и заявившихся наследниках.

¶ 58С учетом изложенного, юридически значимым обстоятельством являлось установление факта направления в письменной форме наследникам ФИО6 в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения ими задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

¶ 59Из представленных в суд документов не следует, что наследники участника долевого строительства были надлежащим образом предупреждены о необходимости оплаты цены договора и наступлении изложенных в части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора.

¶ 60Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства, в рассматриваемом случае – его наследников.

¶ 61Таким образом, суды не проверив наличие правовых оснований для одностороннего отказа ООО "Квартал-Сервис" от исполнения договора, отказали в удовлетворении заявленных исковых требований о признании данной сделки недействительной.

¶ 62При этом судами неправомерно оставлено без внимания, что возможность одностороннего отказа застройщика от договора предусмотрена лишь за нарушение участником строительства порядка и срока оплаты цены договора, однако в данном случае истец, настаивая на надлежащем исполнении со стороны ФИО6 обязательств по оплате цены договора путем предоставления как кредитных денежных средств в размере 16000000 рублей, так и суммы в размере 152 000 рублей, ссылалась на условия кредитного договора N 73-Ф-К/2014 от 26.06.2014, заключенного между Банком и ФИО6, предусматривающем обязанность заемщика по внесению на свой счет указанной суммы с обязательством использования ее только для целей оплаты цены договора, противное бы исключало перевод кредитных денежных средств на счет ответчика.

¶ 63Исполнения обязательства со стороны участника долевого строительства ФИО6 по оплате цены договора путем перечисления кредитных денежных средств ответчик не оспаривал.

¶ 64Суды немотивированно уклонились от исследования и оценки указанных обстоятельств.

¶ 65Ссылки суда апелляционной инстанции на осведомленность истца, являющегося одним из наследников ФИО6, как контролирующего лица о хозяйственной деятельности ответчика, в данном случае не основаны на нормах права, регламентирующих деятельность обществ с ограниченной ответственностью.

¶ 66Сама по себе оценка судом апелляционной инстанции обстоятельств, характеризующих финансово-хозяйственную деятельность ответчика на момент разрешения спора в суде апелляционной инстанции, не исключала обязанности по установлению указанных выше юридически значимых обстоятельств.

¶ 67В то время как направление ООО "Квартал-Сервис" (застройщиком) в адрес заведомо несуществующего лица (умершего ФИО6) требования о погашении задолженности по договору и уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, направленное в адрес ФИО6 06.11.2015 г., а равно действия по заключению договора цессии от 23.10.2015 между ООО КБ "Ренессанс" и ООО "Квартал Сервис" по кредитному договору от 26.06.2014 г. в части неисполненного обязательства на момент открытия наследства в размере 7 594 146, 94 рублей, подлежали оценке на предмет добросовестного поведения сторон по настоящему спору.

¶ 68Указанные выше обстоятельства с учетом требований действующего законодательства судом не выяснялись, доводы истца проверены с достаточной полнотой не были, выводы, изложенные в оспариваемом решении, основаны на неверном толковании норм права.

¶ 69Суд апелляционной инстанции указанные нарушения не устранил.

¶ 70При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

¶ 71Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 г. № 1 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суд апелляционной инстанции»), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2020 г. подлежит отмене, а дело, подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 72Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 73определила:

¶ 74апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.03.2020 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 75Председательствующий

¶ 76Судьи