О расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков

Текст определения

¶ 1Дело № 88-1861/2020 (№ 88-3768/2019, № 8Г-5416/2019)

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 328 января 2020 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 5председательствующего ФИО1,

¶ 6судей ФИО2, ФИО3,

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Производственно-проектная агростроительная корпорация «Нечерноземагропромстрой» (сокращенное фирменное наименование – АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой») к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков (номер дела, присвоенный судом первой инстанции: 2-256/2018), по кассационной жалобе ФИО1 на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2019 года.

¶ 8Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО1, выслушав представителя ФИО1 – адвоката ФИО4, действующего по ордеру № 1 от 22 января 2020 года, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» ФИО5, ФИО6, действующих по доверенностям от 24 октября 2019 года, возразивших против доводов кассационной жалобы и представивших письменные возражения, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 9установила:

¶ 10АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» обратилось в Симоновский районный суд г. Москвы с вышеназванным иском к ФИО1 и с учетом уточнения исковых требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) просило расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, заключенный между истцом и ответчиком, взыскать сумму уплаченного задатка в двойном размере – <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17 июля 2015 года по 1 сентября 2016 года в размере <данные изъяты> коп., убытки в размере <данные изъяты> коп.

¶ 11Исковые требования обоснованы тем, что ответчик не исполнил договорное обязательство по передаче истцу недвижимого имущества, не обремененного правами других лиц, под арестом не состоящим. Недвижимое имущество на момент рассмотрения данного гражданского дела не освобождено от правопритязаний других лиц, находится под различными арестами и ограничениями по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, а также по уголовному делу. В связи с наличием указанных ограничений использовать недвижимое имущество в хозяйственных целях (под застройку) истец не имеет возможности. Ответчик не имеет возможности исполнить вышеназванное договорное обязательство. Кроме того, на земельном участке не обнаружены жилые дома, которые ответчик обязывался передать истцу. В счет стоимости недвижимого имущества, согласованной в договоре в размере, эквивалентном <данные изъяты> долларов США, истец уплатил ответчику сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США, в качестве задатка. В связи с существенным нарушением договора ответчиком, истец 16 июня 2015 года уведомил ответчика о расторжении договора и потребовал вернуть задаток в двойном размере. Указанное требование ответчиком не исполнено. В связи с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество к истцу, им понесены расходы по владению и содержанию имущества (земельный налог, расходы по охране имущества), которые следует взыскать с ответчика в качестве убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства.

¶ 12Ответчик иск не признал, полагая, что существенного нарушения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № им не допущено, поскольку о наличии правовых притязаний иных лиц на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, истец был осведомлен, и не смотря на имеющиеся аресты недвижимого имущества согласовал с ответчиком в дополнительном соглашении от 9 октября 2013 года № условия об отсрочке оплаты недвижимого имущества до снятия ограничений и правопритязаний.

¶ 13Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2018 года исковые требования АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» к ФИО1 удовлетворены частично; судом первой инстанции постановлено расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

¶ 14Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2019 года по апелляционной жалобе ФИО1 вышеупомянутое решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции согласился со всеми выводами суда первой инстанции, не установил нарушений либо неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

¶ 15В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене решения Симоновского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2018 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2018 года как принятых при несоответствии выводов судов первой и апелляционной инстанций, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и при неправильном применением и истолковании норм материального и процессуального права. В связи с чем, податель кассационной жалобы просит о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

¶ 16Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся представителей сторон, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены обжалованного в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2018 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 17Согласно частям 1, 2, 3 статьи 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права; неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона; нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 18При рассмотрении данного дела в судах первой и апелляционной инстанции допущены вышеназванные нарушения.

¶ 19Так, разрешая данное дела по существу, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 2 июля 2013 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №. В соответствии с условиями этого договора ответчик передает в собственность истцу, а истец принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

¶ 20- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв. м. (участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу <адрес>;

¶ 21- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>

¶ 22-земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>;

¶ 23- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>;

¶ 24- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>;

¶ 25- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>;

¶ 26- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (Участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>;

¶ 27- жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 1 этаж, общей площадью 72 кв. м. (<адрес>), кадастровый (или условный) №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>;

¶ 28- жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 1 этаж, общей площадью 72 кв. м. (<адрес>), кадастровый (или условный) №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

¶ 29В силу пункта 2.1 договора, общая сумма договора составляет сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США. Цена недвижимого имущества составляет:

¶ 30- участок № - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 31- участок № - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 32- участок № - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 33- участок № - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 34- участок № - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 35- участок № - сумму эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 36- участок № - сумму эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 37- <адрес> - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США;

¶ 38- <адрес> - сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США.

¶ 39Оплата осуществляется в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты.

¶ 40Пунктами 1.3, 1.4, 2.5, 2.6, 3.1 договора предусмотрено, что продавец (ответчик) гарантирует, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество не продано, не заложено, в аренде, под арестом (запрещением) не состоит, обязательствами не обременено, права на него не переуступлены, является свободными от любых правовых притязаний третьих лиц; в объектах недвижимости жилого назначения (<адрес>), никто не зарегистрирован и не проживает. Покупатель (истец) уплачивает продавцу задаток в размере суммы эквивалентной <данные изъяты> долларов США в качестве обеспечения исполнения обязанностей по договору. Оплата осуществляется в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты суммы задатка. Оплата производится в день подачи документов на государственную регистрацию… перехода прав собственности на недвижимое имущество в пользу покупателя. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты цены недвижимого имущества. Если за неисполнение настоящего договора ответственен покупатель, задаток остается у продавца. Если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. При этом стороны определили, что неисполнением настоящего договора признается неисполнение как полностью, так и в части любого из условий договора, в результате чего стороны не могут достичь предусмотренных договоренностей. Продавец обязывался в 5-дневный срок с даты регистрации… перехода прав собственности на недвижимое имущество передать покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами.

¶ 41В пункте 4.2 договора сторонами было согласовано, что в случае, если после перехода к покупателю прав собственности на недвижимое имущество, определенное этим договором, к покупателю будут предъявлены требования, заявленные в судебном порядке об истребовании всего приобретенного им недвижимого имущества или его части, возникшие до момента перехода прав собственности, а также если станет известно о наличии какого-либо обременения недвижимого имущества, существующего до момента перехода прав собственности на покупателя, продавец в течение трех дней с даты уведомления его об этом покупателем, обязан возвратить последнему все полученное по настоящему договору. В этом случае дополнительно применяются положения о задатке.

¶ 42После заключения данного договора стороны обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 15 июля 2013 года Управлением Росреестра по г. Москве произведена государственная регистрация права собственности истца на вышеназванные объекты недвижимого имущества (спорное недвижимое имущество) и государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО1

¶ 43На момент указанной государственной регистрации арестов и иных ограничений в отношении спорного недвижимого имущества не имелось.

¶ 44Однако после государственной регистрации за истцом прав на спорное недвижимое имущество – 21 августа 2013 года вводится запрет на совершение сделок со спорным недвижимым имуществом, а 22 августа 2013 года наложен арест на спорное недвижимое имущество. На момент рассмотрения данного дела в судах первой и апелляционной инстанций аресты не сняты. Из материалов данного гражданского дела следует, что вышеназванные аресты и иные ограничения установлены в связи с корпоративным конфликтом в обществе с ограниченной ответственностью «Барс», изменившем 3 сентября 2013 года своё фирменное наименование на общество с ограниченной ответственностью «ТРЭЙД ИНВЕСТ» (прежнем собственнике спорного недвижимого имущества).

¶ 45Между тем, после наложения на спорную недвижимость ареста, истец не воспользовался правами, установленными в пункте 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, а, наоборот, заключил с ответчиком дополнительное соглашение от 9 октября 2013 года № к договору купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года, в соответствии с пунктом 2 которого, в связи с тем, что спорное недвижимое имущество является предметом судебных разбирательств, и на него наложен арест, а также заявлены требования и претензии иных лиц, полный расчет по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества осуществляется покупателем в течение 10-ти рабочих дней с момента передачи продавцом покупателю недвижимого имущества свободным от любых правовых притязаний третьих лиц, но не ранее, чем после снятия с указанного недвижимого имущества всех обременений, а также разрешения связанных с указанным недвижимым имуществом судебных споров в установленном порядке. Покупатель в дополнение к задатку, указанному в пункте 2.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, уплачивает продавцу задаток в сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларов США в качестве обеспечения исполнения обязанностей по договору. Оплата осуществляется в рублях по курсу Банка России на день оплаты суммы задатка. Оплата производится в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания данного дополнительного соглашения. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты цены недвижимого имущества.

¶ 46Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что истец обязательства по уплате задатка в сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларов США, исполнил, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму <данные изъяты> 00 коп. и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму <данные изъяты> 00 коп.

¶ 47Однако, полагая, что ответчиком спорное недвижимое имущество истцу по актам приема-передачи не передано, и указывая на то обстоятельство, что жилых домов № и №, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, на земельных участках фактически не имеется, и до момента разрешения спора по данному гражданскому делу спорное недвижимое имущество находится под арестом, суд первой инстанции, указывая на нарушение ответчиком условий пунктов 1.3, 1.4, 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, постановил расторгнуть спорный договор купли-продажи, применительно к правилам статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Указанные нормы материального права допускают расторжение договора по требованию одной из сторон договора по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; а также при существенном изменении обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

¶ 48С вышеназванными выводами суда первой инстанции и осуществленной судом первой инстанции квалификацией спорных правоотношений согласился суд апелляционной инстанции.

¶ 49Вышеназванные выводы и принятые судами первой и апелляционной инстанции судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными по следующим основаниям.

¶ 50Как уже было отмечено ранее, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела пришли к выводу о том, что ответчиком спорное недвижимое имущество истцу по актам приема-передачи не передано. Отсутствие актов приема-передачи было оценено судами как неисполнение продавцом (ответчиком) обязанности по передаче спорных объектов недвижимости покупателю (истцу), что применительно к договорам купли-продажи является существенным нарушением договора со стороны продавца.

¶ 51Между тем, согласно правилам пунктов 1, 2 статьи 224, пункта 1 статьи 556 ГК РФ, передачей признается вручение вещи приобретателю; вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица; если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента; если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

¶ 52Указанные нормы материального права предполагают, что документ о передаче недвижимости является доказательством фактической передачи недвижимости, однако фактическая передача имущества покупателю возможна и без подписания такого документа.

¶ 53В связи с чем, доводы истца о том, что спорные объекты недвижимости ему фактически ответчиком не передавались, при наличии возражений ответчика на указанные доводы, нуждались в дополнительной проверки, с учетом имеющихся в материалах доказательствах и вышеустановленных судами фактических обстоятельств дела.

¶ 54А именно, как уже было отмечено ранее, государственная регистрация перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости на истца состоялась 15 июля 2013 года. В силу пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № продавец (ответчик) был обязан в течение 5-дневного срока с даты указанной регистрации передать покупателю спорные объекты недвижимого имущества по акту приема-передачи, подписанному сторонами. В этом же пункте договора указано, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче спорных объектов недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения этого договора.

¶ 55Исходя из указанных договорных условий, последним днем фактической передачи спорных объектов недвижимости являлось 20 июля 2013 года. Следовательно, в случае уклонения продавца от передачи спорных объектов недвижимого имущества в силу упомянутых договорных условий пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, с 21 июля 2013 года имел бы место отказ ответчика от исполнения этого договора, что в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) означало бы расторжение этого договора.

¶ 56Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, стороны 9 октября 2013 года заключили дополнительное соглашение № к договору купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №. Следовательно, вышеназванный договор 21 июля 2013 года не считался сторонами расторгнутым в связи с неисполнением ответчиком обязанности по фактической передаче спорных объектов недвижимости (включая спорные жилые дома).

¶ 57Кроме того, факт предъявления истцом требований о взыскании убытков в виде сумм уплаченного за спорные объекты налога за период: 2013 год – второй квартал 2016 года, а также расходов по охране спорных объектов недвижимости за период: апрель 2014 года – февраль 2016 года, также ставит под сомнение правильность вывода о неисполнении ответчиком обязанности по фактической передачи спорных объектов недвижимости.

¶ 58Представители истца полагают, что обстоятельство неисполнения ответчиком обязательства по фактической передаче истцу спорных объектов недвижимого имущества установлено в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2017 года по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 20 декабря 2016 года по иску ФИО1 к АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» о признании условий дополнительного соглашения к договору купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств (номер дела, присвоенный судом первой инстанции: 2-5584/2016). Между тем, несмотря на приобщение судебных постановлений по названному гражданскому делу к материалам данного гражданского дела, их оценка судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного гражданского дела не осуществлялась; выводов о наличие преюдициально установленных обстоятельств в обжалованных судебных постановлениях нет. Тем не менее, в связи с тем, что по названному гражданскому делу участвовали те же лица, которые участвуют при рассмотрении данного гражданского дела, судам первой и апелляционной инстанций следовало оценить обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному гражданскому делу. Применительно к обстоятельству передачи спорных объектов недвижимости суду апелляционной инстанции следует дать суждение о том, установлено ли в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2017 года обстоятельство неисполнения ФИО1 обязанности по фактической передаче спорных объектов недвижимости в АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой», либо суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия в материалах соответствующего гражданского дела актов приема-передачи и сведений о передачи спорных объектов недвижимости как условия для предъявления требований об их оплате, применительно к правилам статьи 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательства.

¶ 59Вышеприведенные недостатки в определении юридически-значимых обстоятельств данного дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, которым судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка, не позволяют считать обоснованным выводы судов первой и апелляционной инстанций о нарушении ответчиком условий пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №.

¶ 60Между тем, как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решение», требование процессуального закона об обоснованности судебного решения (часть 1 статьи 195 ГПК РФ), соблюдается тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 61Также нельзя признать обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о неисполнении ответчиком пунктов 1.3, 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № (гарантирующих, что на момент заключения договора спорные объекты недвижимости не проданы, не заложены, в аренде, под арестом (запрещением) не состоят, обязательствами не обременены, права на них не переуступлены, свободны от правопритязаний иных лиц, а также то, что в жилых домах никто не зарегистрирован и не проживает).

¶ 62В частности, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что запрет на совершение сделок со спорным недвижимым имуществом был введен 21 августа 2013 года, а 22 августа 2013 года наложен арест на спорное недвижимое имущество. Следовательно, вывод о неисполнении ответчиком условий пункта 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам, так как на момент заключения договора обстоятельства, указанные в данном договорном условии отсутствовали. В частности, судами первой и апелляционной инстанций не указаны доказательства, подтверждающие наличие правопритязаний иных лиц к сторонам данного спора в момент заключения договора, хотя основания для таких правопритязаний существовали до заключения договора. В материалах дела имеется определение Арбитражного суда г. Москвы от 7 августа 2013 года по делу № А40-106918/2013, согласно которому иск к открытому акционерному обществу «Производственно-проектная агростроительная корпорация «Нечерноземагропромстрой» об истребовании имущества из чужого незаконного владения был подан в арбитражный суд первой инстанции обществом с ограниченной ответственностью «Барс» и ФИО7 6 августа 2013 года. Данному судебному постановлению и содержащимся в нём сведениям судами первой и апелляционной инстанций также не дана должная оценка.

¶ 63Обстоятельства, соответствующие условиям пункта 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, никем по данному делу не заявлялись, и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались.

¶ 64Относительно последующего после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № предъявления правопритязаний иных лиц и установленных в отношении спорных объектов недвижимости арестов, судам первой и апелляционной инстанций следовало исходить из вышеназванных фактических обстоятельств дела, при которых истец, имея предусмотренное пунктом 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № право на отказ от договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в случае предъявления после государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости исков об истребовании всех объектов, либо их части, либо возникновения обременений недвижимого имущества, от этого договора не отказался, а напротив, заключил с ответчиком вышеназванное дополнительное соглашение от 9 октября 2013 года №, подтверждающее действие договора, несмотря на наличие судебных разбирательств в отношении спорных объектов недвижимости, заявлений по ним требований и претензий иными лицами, факту наложения ареста на спорные объекты недвижимости (пункт 2 дополнительного соглашения от 9 октября 2013 года №).

¶ 65Таким образом, вышеназванное дополнительное соглашение от 9 октября 2013 года № изменило условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № (статьи 450 ГК РФ).

¶ 66В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и пунктами 1, 4 статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ); в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

¶ 67Согласно разъяснениям, данным в третьем абзаце пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации; по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

¶ 68С учетом вышеприведенных норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судам первой и апелляционной инстанций следовало дать надлежащую правовую оценку данному дополнительному соглашению от 9 октября 2013 года №, в частности, дать суждения о том, возможно ли с учетом заключения этого дополнительного соглашения применение по делу положений статьи 451 ГК РФ, исходя из того, что об обстоятельствах наличия судебных разбирательств в отношении спорных объектов недвижимости, заявления по ним требований и претензий иными лицами, факту наложения ареста на спорные объекты недвижимости сторонам было известно при заключении дополнительного соглашения от 9 октября 2013 года №, и стороны о наличии указанных обстоятельств указали в этом соглашении и установили последствия действия этих обстоятельств – в виде отсрочки полного расчета за проданные спорные объекты недвижимости до снятия с объектов всех обременений и разрешения по ним судебных споров (подпункт 2.1). Более того, истец при заключении этого соглашения увеличил размер задатка на сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США. Также судам первой и апелляционной инстанций, при оценке дополнительного соглашения от 9 октября 2013 года № следует дать суждение о том, каким образом условия этого соглашения изменили условие пункта 4.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № и может ли истец с учетом условий этого соглашения по правилу «эстоппель» требовать расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года № по основанию пункта 2 статьи 450 ГК РФ в связи с длительным не разрешением судебных споров по поводу спорных объектов недвижимости и длительным арестом недвижимости; возможно ли в случае, например, предполагаемой истцом виндикации спорных объектов недвижимости, взыскание с ответчика в связи с этим двойной суммы задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

¶ 69Оценка условий дополнительного соглашения от 9 октября 2013 года № должна осуществляться с учетом ранее установленных обстоятельств по другому гражданскому делу по иску ФИО1 к АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» о признании условий дополнительного соглашения к договору купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, рассмотренному Хамовническим районным судом г. Москвы (номер дела, присвоенный судом первой инстанции: 2-5584/2016). В частности, решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 20 декабря 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 июля 2017 года, ФИО1 отказано в иске о признании недействительным подпункта 2.1 дополнительного соглашения от 9 октября 2013 года № как в связи с истечением срока исковой давности, так и по существу — в связи с несостоятельностью доводов о том, что такие события как снятие с недвижимого имущества всех обременений и разрешение всех связанных с недвижимым имуществом судебных споров не обладают качеством неизбежности наступления.

¶ 70При осуществлении оценки дополнительного соглашения от 9 октября 2013 года № судам следовало также дать суждения по обстоятельствам, предшествующим заключению спорного договора. В частности, в материалах данного гражданского дела имеется постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 января 2017 года по делу № А40-176324/2013, из которого следует, что до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №, спорные объекты недвижимости являлись предметом еще трех сделок: 1) договора купли-продажи недвижимости, заключенного 12 февраля 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «Барс» и гражданином ФИО9 ФИО8, 2) договора купли-продажи недвижимости, заключенного 6 марта 2013 года между гражданином ФИО9 ФИО8 и компанией «ГЛЭЙШЕР СЕРВИСЕЗ ЛТД.», 3) договора купли-продажи недвижимости, заключенного 17 мая 2013 года между компанией «ГЛЭЙШЕР СЕРВИСЕЗ ЛТД.» и ответчиком по данному делу ФИО1 Оценка указанным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций не дана, хотя обстоятельства неоднократной смены собственника спорных объектов недвижимости могли быть установлены покупателем и повлиять на его решение в силу открытости сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним до момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 2 июля 2013 года №.

¶ 71Вышеназванная неполнота установленных по делу юридически-значимых фактических обстоятельств, противоречия между установленными обстоятельствами и выводами суда, наличие ошибок в применении норм материального права, могли быть устранены при повторном (часть 1 статьи 327 ГПК РФ) рассмотрении данного гражданского дела в суде апелляционной инстанции. Однако, как уже было отмечено ранее, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и не установил неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

¶ 72С учётом приведённого выше, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2019 года нельзя признать законным, а обстоятельства дела – правильно установленными. Без устранения данных нарушений невозможна защита прав и законных интересов участников спорных правоотношений, что согласно статье 3797 ГПК РФ является основанием для отмены апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 73При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное в настоящем судебном постановлении и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

¶ 74На основании изложенного и руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 75определила:

¶ 76апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 октября 2019 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 77Председательствующий

¶ 78судьи