О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО17

¶ 2II инстанция – пред. ФИО18, ФИО19, ФИО20 (докладчик),

¶ 3Дело №88-19394/2020

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 510 сентября 2020 года г. Москва

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО21,

¶ 7судей ФИО22, ФИО23,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-1152/2019),

¶ 9по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 2 июня 2020 года,

¶ 10Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО22,

¶ 11установила:

¶ 12ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО14 ФИО15 ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1691 кв.м, расположенные по адресу <адрес>.

¶ 13В обоснование требований указала, что ее мать ФИО16 умершая ДД.ММ.ГГГГ, являлась собственником жилого дома и двух земельных участков с кадастровыми номерами № по вышеуказанному адресу, образованных из ранее существовавшего единого участка при доме. Жилой дом, в котором ФИО14 B.C. проживала до смерти, расположен на земельном участке с кадастровым номером № который ФИО14 B.C. ошибочно продала ответчику по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, полагая, что отчуждает участок, свободный от дома. Поскольку отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается, договор купли - продажи земельного участка является недействительным. Данной сделкой нарушаются ее (истца) имущественные права, поскольку она до настоящего времени не может вступить в права наследования на жилой дом, находящийся на отчужденном земельном участке.

¶ 14Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 11 декабря 2019 года в удовлетворении заявленных исковые требования ФИО1 отказано в полном объеме.

¶ 15Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1691 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4; прекратил зарегистрированное за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1691 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Взыскал с ФИО1 в пользу ФИО4 31000 руб.; признал за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1691 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>; взыскал с ФИО4 в пользу ФИО1 возмещение расходов по уплате государственной пошлины 1 700 руб.

¶ 16В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить апелляционное определение как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 17Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон извещенных надлежащим образом о дате судебного слушания.

¶ 18В соответствии со статьей 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 2. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. 3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 19Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебного постановления, кассационный суд приходит к выводу об отмене апелляционного определения.

¶ 20Статьей 1112 ГК РФ предусмотрено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

¶ 21Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п.2 ст. 1152 ГК РФ).

¶ 22Согласно выписке их похозяйственной книги администрации муниципального образования Селецкое Суздальского района Владимирской области №587 от 31 октября 2016 года ФИО14 B.C. на праве собственности принадлежал жилой дом общей площадью 35 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.12,134).

¶ 23Также ФИО14 B.C. на праве собственности принадлежал двухконтурный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2800 кв.м, расположенный по тому же адресу (л.д.16-17, 117-131).

¶ 24Данный дом, а также земельный участок площадью 0,28 га перешли к ФИО14 B.C. в порядке наследования после матери ФИО11, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15, 139).

¶ 25Государственная регистрация права собственности на жилой дом за ФИО14 B.C., а также постановка его на кадастровый учет не производились.

¶ 26Из технического паспорта жилого дома от 20 ноября 2019 года следует, что в настоящее время площадь дома составляет 80,6 кв.м (л.д. 190-193).

¶ 27На основании межевого плана от 4 февраля 2012 года земельный участок с кадастровым номером № был разделен на два земельных участка: земельный участок площадью 1109 кв.м, которому в дальнейшем присвоен кадастровый №; земельный участок площадью 1691 кв.м, которому в дальнейшем присвоен кадастровый № (л.д.65-71,117-131).

¶ 28При этом в межевом плане отсутствуют сведения о нахождении как на первичном участке, так и на вновь образованных участках объектов недвижимости.

¶ 29Право собственности ФИО14 B.C. на вновь образованные земельные участки было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.95,146).

¶ 30ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 B.C. и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО14 B.C. продала ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1691 кв.м за 50 000 руб. (л.д.10-11).

¶ 31Из передаточного акта от 17 апреля 2012 года следует, что на земельном участке строений и сооружений не имеется (л.д.83).

¶ 32Право собственности ФИО2 на данный участок зарегистрировано 18 апреля 2012 года (л.д.21-26).

¶ 3315 августа 2016 года ФИО14 B.C. умерла (л.д.18).

¶ 34Из наследственного дела к имуществу ФИО14 B.C. следует, что в права наследования вступила ее дочь ФИО1 (л.д.90-98).

¶ 35ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок с кадастровым номером № (л.д.98).

¶ 36Несмотря на предоставление нотариусу выписки из похозяйственной книги, подтверждающей право собственности ФИО14 B.C. на жилой дом по адресу: <адрес>, на данное имущество нотариусом свидетельство о праве на наследство ей выдано не было.

¶ 37Истец указал, что препятствием к оформлению наследственных прав на жилой дом послужил факт нахождения его на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащем в настоящее время ФИО2

¶ 38Факт нахождения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № подтверждается справкой Владимирского филиала ГУП ВО «БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85).

¶ 39Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции пришел к выводам об отчуждении ФИО14 B.C. спорного жилого дома вместе с земельным участком с кадастровым номером 33:05:020401:114 и о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи.

¶ 40Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, с учетом оценки представленных сторонами по делу доказательств и установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями статей 195, 196, 199, 200, 206, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), принимая во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришел к выводу, что при обращении в суд с заявленными исковыми требованиями срок исковой давности истцом пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. При этом суд связывал начало течения срока исковой давности с 2012 года.

¶ 41Суд апелляционной инстанции не согласился с указанным выводом и пришел к выводу, что срок исковой давности не пропущен и договор купли-продажи земельного участка является недействительным, так как на земельном участке располагался жилой дом, который не был продан ФИО3, что является нарушением закона.

¶ 42С данной позицией суда апелляционной инстанции кассационный суд не соглашается, так как он сделан преждевременно, без установления юридически значимых обстоятельств и выводы суда противоречат установленным обстоятельствам.

¶ 43В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции от 17 апреля 2012 года) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

¶ 44В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

¶ 45Согласно подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

¶ 46Согласно абз.3 подп.2 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

¶ 47В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

¶ 48По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года).

¶ 49В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным кодексом и иными законами.

¶ 50Статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

¶ 51Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу с 31 января 1998 года (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года - даты вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

¶ 52Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

¶ 53Пунктом 1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

¶ 54Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

¶ 55Из приведенных нормативных положений следует, что, по общему правилу, права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, в данном случае право собственности на жилой дом, возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем права на недвижимое имущество, возникшие у правообладателя до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости производится по желанию их правообладателей. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установлена законом только при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимого имущества или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимого имущества.

¶ 56В соответствии с п.1 ст.550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

¶ 57Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (п. 2 ст. 550 ГК РФ).

¶ 58Кассационный суд соглашается с тем, что право собственности ФИО14 B.C. на жилой дом возникло до 31 января 1998 года - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения.

¶ 59Суд апелляционной инстанции указал, что нахождение на земельном участке с кадастровым номером № на момент его отчуждения принадлежащего ФИО14 B.C. жилого дома сторонами не оспаривалось, что свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям ст.ст.1,35 ЗК РФ.

¶ 60С указанным выводом суда согласиться нельзя, так как хотя ответчик подтвердил нахождение на спорном земельном участке на 2012г. строения, между тем суды не исследовали и не установили дату строения недвижимого объекта на земельном участке. Так из технического паспорта домовладения на 2019г. следует, что дом возведен до 1917 года и имеет общую площадь 80,6 кв.м. (56,8 кв.м. жилая). При этом из документов находящихся в деле следует, что ФИО3 являлась на 1991г. владельцем дома, по адресу: <адрес>, общей площадью 35 кв.м., жилой площадью 20 кв.м. (выписка из домовой книги л.д.97). Тем самым на спорном земельном участке располагается дом большей площадью и имеет износ от15% до41%, дом газифицирован. Суд апелляционной инстанции уклонился от установления идентичности дома, принадлежащего ФИО3 на 2012г. и дома, технический паспорт которого находится в материалах дела. Тем более в своем письменном заявлении в регистрирующий орган ФИО3 17.04.2012г. указала, что на земельном участке с кадастровым номером № строения не имеется.

¶ 61Также суд второй инстанции оставил без внимания то, что в вписке из постановления Администрации МО Селецкое № от 26.03.2011г. указано о присвоении дому и земельному участку с кадастровым номером № принадлежащих ФИО3 умершей 15.08.2016г.: с <адрес>, <адрес>, что подтверждает нахождение на земельном участке с кадастровым номером №, строения.

¶ 62Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в части отказа в применении срока исковой давности о котором заявлял ответчик.

¶ 63Договор купли-продажи земельного участка относится к категории оспоримых сделок, истцом пропущен установленный п.2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности для обращения в суд с соответствующим требованием.

¶ 64Возможность применения срока исковой давности и момент начала его течения суд должен определить исходя из существа спора, очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса. При этом суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (ст. 148 ГПК РФ, п.9 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N25).

¶ 65Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

¶ 66Согласно указанным положениям начало течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, равно как и по требованию о признании сделки недействительной в силу ничтожности, обусловлено началом исполнения такой сделки.

¶ 67Из разъяснений, данных в абз.3 п. 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п.1 ст.181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

¶ 68Таким образом, начало течения срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу ничтожности, а также о применении последствий его недействительности следует исчислять с начала его исполнения.

¶ 69При этом под исполнением договора купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями ст.ст.224,398, п.1 ст.549, абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

¶ 70Апелляционный суд сослался на то, что из пояснений представителей сторон следует, что после совершения сделки купли-продажи земельного участка реальных распорядительных действий в отношении спорного участка и находящегося на нем жилого дома ответчиком совершено не было, то есть ни земельный участок, ни жилой дом ответчику не передавались ни при жизни ФИО14 B.C., ни после ее смерти. ФИО14 B.C. как проживала в жилом доме до совершения сделки, так и продолжала проживать в нем после заключения договора купли-продажи, до смерти владела и пользовалась жилым домом и земельным участком, несла бремя их содержания, в то время как оспариваемым договором купли- продажи такие условия предусмотрены не были. После смерти ФИО14 B.C. жилым домом и земельным участком владеет и пользуется истец ФИО1 Сам по себе факт государственной регистрации прав на земельный участок за ответчиком, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права и не может быть расценен в данном случае как начало исполнения сделки. Оплата ФИО12 имущественного налога лишь свидетельствует об исполнении обязанности титульного собственника недвижимого имущества и не подтверждает передачу имущества от покупателя к продавцу.

¶ 71Между тем суд апелляционной инстанции не учел, что сделка исполнена сторонами в 2012г., продавец получила денежные средства, земельный участок передан по акту приема-передачи покупателю, регистрация договора произведена в Росреестре, покупатель проводила действия по электрификации земельного участка и оплачивала налоги. Тем самым фактически договор был исполнен сторонами и продавец в течение четырех лет до своей смерти, а позднее и наследник ФИО3 в течение 2-х лет не предпринимали ни каких действий по оспариванию договора.

¶ 72В части взыскания с истца в пользу ответчика стоимости земельного участка, судебная коллегия согласиться не может, так как в подтверждение реальной стоимости объекта ФИО2 представила в суд расписку об оплате за земельный участок 200 000 рублей, данная расписка истцом не оспорена. При этом взыскивая с истца в пользу ответчика 50 000 рублей, суд не установил реальную стоимость объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи.

¶ 73Допущенные судом апелляционной инстанции, нарушения норм процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебного акта.

¶ 74При новом рассмотрении судам следует учесть вышеизложенное и дать правовую оценку прекращения договора поручительства, относительно ст.367 ГК РФ.

¶ 75Судебная коллегия находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 2 июня 2020 года с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 76Руководствуясь статьями 390, 3901, 3797 ГПК РФ, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 77определила:

¶ 78апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 2 июня 2020 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Владимирского областного суд.

¶ 79Председательствующий

¶ 80Судьи