О взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости и по

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО15

¶ 2II инстанция - пред. ФИО16, ФИО17 (докладчик), ФИО18

¶ 3Дело №88-20157/2020

¶ 4номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-221/2020

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 622 сентября 2020 года г.Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего ФИО19

¶ 8судей ФИО20, ФИО21,

¶ 9рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости и по встречным требованиям ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи расторгнутым,

¶ 10по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 16 июня 2020 года,

¶ 11заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО20,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с иском о взыскании денежных средств в сумме 453 026 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, ссылаясь на неисполнение последней его (соглашения) условий, в соответствии с которыми стоимость жилого дома (453 026 руб.) оплачивается за счёт средств материнского (семейного) капитала, предоставляемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-9 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2, путём перечисления на расчётный счёт ФИО1 в сроки и в порядке, установленными действующим законодательством.

¶ 14ФИО2, не признав требования, предъявила встречное исковое заявление о признании вышеуказанного договора купли-продажи от 04.07.2016 расторгнутым, указав, что после регистрации данной сделки 16.10.2016 между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи ввиду невозможности и опасности проживания в названном доме с детьми, объект был возвращен продавцу по акту приёма-передачи, а истцом были переданы полученные за земельный участок денежные средства в сумме 300 000 руб., однако, несмотря на фактическое исполнение соглашения, его регистрация в Управлении Росреестра по Смоленской области не была осуществлена ввиду непредставления ряда документов.

¶ 15ФИО1 и ФИО2, несмотря на надлежащее извещение, в суд не явились, обеспечив явку своих представителей.

¶ 16В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО11, уточнив требования, просил взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 428 026 руб., а также указал на пропуск срока исковой давности при обращении со встречным исковым заявлением.

¶ 17Представитель ФИО2 - ФИО12, не признав иск ФИО1, поддержала встречные требования, указав на то, что считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым на основании заключенного между сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 18Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 03.02.2020 с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано 428 026 руб., в возврат уплаченной госпошлины - 7480 руб. 26 коп.; встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи расторгнутым оставлены без удовлетворения.

¶ 19Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение отменено, постановлено новое решение, которым был расторгнут договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 1 800 кв.м, с кадастровым номером 67:18:1050101:116, из состава земель населенных пунктов, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома общей площадью 47,1 кв.м, инв. №, лит. А, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, действовавшей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4. Погашены записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2, ФИО2, ФИО3 на жилой дом, и земельный участок. Восстановлены в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на дом и земельный участок. В удовлетворении оставшихся исковых требований ФИО2 и исковых требований ФИО1 отказано.

¶ 20В кассационной жалобе ФИО1 просит апелляционное определение отменить как незаконное.

¶ 21Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон извещенных надлежащим образом о дате судебного слушания.

¶ 22В соответствии со статьей 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 2. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. 3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 23Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебного постановления, кассационный суд приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

¶ 24В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 25Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 26Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

¶ 27Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

¶ 28По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

¶ 29Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

¶ 30В соответствии со ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

¶ 31В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

¶ 32В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

¶ 33Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

¶ 34При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

¶ 35Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

¶ 36В ходе судебного слушания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действовавшей также в интересах несовершеннолетних детей: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., заключен договор купли-продажи, земельного участка, площадью 1 800 кв.м, с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома общей площадью 47,1 кв.м, инв. №, лит. А, расположенных по адресу: <адрес>, приобретаемых с использованием средств материнского (семейного) капитала (л.д.119).

¶ 37Согласно п.4 договора стоимость жилого дома определена сторонами в 453 026 руб., а земельного участка - 300 000 руб., из которых 300 000 руб. уплачиваются покупателями продавцу в момент подписания договора, о чем имеется отметка о получении денежных средств, а 453 026 руб. оплачиваются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», предоставляемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-9 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2, путём безналичного перечисления на расчётный счёт продавца ФИО1 в сроки и в порядке, установленном действующим законодательством.

¶ 38В силу п.9 настоящий договор одновременно является актом " приёма- передачи; покупатели удовлетворены качественным состоянием жилого дома и земельного участка, установленным путем осмотра перед заключением данного договора, не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов, о которых им не сообщил продавец (п.8 договора). 11.07.2016 Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности по 1/3 доли в праве за ФИО2 и её детьми ФИО3 и ФИО4.

¶ 39ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала (л.д.127).

¶ 40Пунктом 2 соглашения установлено, что покупатели обязуются вернуть недвижимость продавцу, к моменту подписания настоящего соглашения продавец обязуется принять данный жилой дом и земельный участок, согласно акта, который содержится в приложении к данному соглашению, в соответствии со ст. 556 ГК РФ. После подписания данного акта и соглашения стороны не будут иметь претензий в отношении объекта купли-продажи друг к другу. Также продавец вернет покупателям все полученные от него денежные средства, в соответствии с надлежащим образом оформленными документами. Из пункта 4 соглашения следует, что продавец вернул покупателям полученную в счет оплаты за земельный участок сумму в размере 300 000 руб. Настоящее соглашение подтверждает все достигнутые между сторонами договоренности в отношении предмета соглашения, а также полностью делает недействительными и отменяет все прочие предложения и обязательства, которые могли быть сделаны или приняты сторонами соглашения в отношении объекта недвижимости, будь то в устной или письменной форме. Такие договоренности и предложения отменяются вплоть до заключения настоящего соглашения (п.6).

¶ 41Из акта приема-передачи следует, что покупатели вернули, а продавец принял в собственность жилой дом и земельный участок, комплект правоустанавливающих документов на названные объекты недвижимости, претензий к их качеству у продавца нет (л.д. 129).

¶ 42Суды установили, что из названного соглашения и акта приема передачи усматривается, что стороны пришли к добровольному решению о расторжении договора и возврате денежных средств (300 000 руб.), полученных продавцом за земельный участок.

¶ 43Вместе с тем, пунктом 8 соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала установлено, что оно считается заключенным после подписания его обеими сторонами и с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по <адрес>.

¶ 44Уведомлениями Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности и права общей долевой собственности по вышеуказанному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена.

¶ 45Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности по соглашению о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, поскольку не было представлено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение принадлежащих несовершеннолетним ФИО3 и ФИО3 жилого дома и земельного участка. Кроме того, также не было представлено совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке в соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона №102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке».

¶ 46ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка, расположенного по адресу; <адрес>, кадастровый №.

¶ 47Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления отказано, поскольку в соответствии с п.1 ст.42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

¶ 48Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ввиду отсутствия нотариальной формы соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация перехода права собственности от ФИО14 к ФИО1, не представляется возможным. При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правильный вывод о необоснованности требований ФИО2 к ФИО1 о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала заключенным, и как следствие, возложении обязанности на стороны подать его в орган государственной регистрации с необходимыми документами.

¶ 49Из анализа положений пп. 1 п. 3 ст. 7, пп. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» следует, что лица, получившие сертификат, могут обратиться в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления указанных средств физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения. При этом средства материнского (семейного) капитала в данном случае должны быть направлены именно на улучшение жилищных условий, а юридически значимым является установление обстоятельства - улучшились ли жилищные условия семьи в результате приобретения жилого дома.

¶ 50Из договора купли-продажи дома и земельного участка следует, что целью распоряжения средствами материнского капитала в данном случае является именно улучшение жилищных условий семьи ФИО14, о чем ФИО1 было известно при заключении соглашения, пункт 4 которого содержит условие об оплате 453 026 руб. в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

¶ 5107.06.2019 актом обследования помещения межведомственной комиссией, назначенной Администрацией МО Гнездовского сельского поселения Смоленского района Смоленской области установлено, что фундамент спорного одноэтажного дома площадью 47,1 кв.м полностью просел и зарос травой, отсутствует отмостка, в деревянных стенах имеются трещины, отсутствует обшивка, имеются перекосы и гниль: кровля - рубероид, визуальным осмотром выявлены щели и провесы, обнаружены следы протечки и гнили, с западной стороны свисание рубероида с кровли, дверь отсутствует, оконные блоки рассохлись, имеются щели, в некоторых отсутствует остекление, два оконных блока отсутствуют, отопление печное, но печь разрушена и непригодна для использования, пол отсутствует, водоснабжение - колодец, который находится в 300 м от дома, туалет отсутствует, электроснабжение - свет отключен, электрический счетчик отсутствует.

¶ 52В ходе обследования технического состояния <адрес> в <адрес> установлено, что несущие и ограждающие конструкции индивидуального дома находятся в неработоспособном состоянии, возникшим в ходе эксплуатации и свидетельствующим об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, что представляет угрозу для жизни людей.

¶ 53Жилой дом непригоден для проживания в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

¶ 54Эти обстоятельства подтверждаются и имеющимися в материалах дела фототаблицами (л.д. 153-168).

¶ 55Апелляционный суд пришел к выводу, что заявленная к взысканию с ФИО2 стоимость дома - 428 026 руб. фактически превышает стоимость как непригодного для проживания строения, так и земельного участка на момент их приобретения в 2009 году истицей за 230 000 руб.

¶ 56Решением ГУ - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, предоставляемыми по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-9 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).

¶ 57Учитывая, что переданный дом непригоден для проживания семьи с детьми и не соответствует целям улучшения недвижимого имущества, что фактически препятствует осуществлению цели использования материнского капитала, то судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению встречные требования ФИО2 о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора купли-продажи земельного участка, площадью 1 800 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> из состава земель населенных пунктов, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома общей площадью 47,1 кв.м, инв. №, лит. А, расположенных по адресу: <адрес>, приобретаемых с использованием средств материнского (семейного) капитала, в связи с чем в требованиях ФИО1 о взыскании с ФИО2 428 026 руб. подлежит отказать.

¶ 58Довод кассационной жалобы о том, что апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайство ФИО1 о применении срока исковой давности к заявленным встречным требованиям ФИО2 несостоятелен

¶ 59В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

¶ 60В пункте 1 ст.200 ГК РФ, предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

¶ 61Как следует из материалов дела, оплата приобретенного дома в соответствии с п.4 договора, должна была быть произведена из средств, предоставляемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-9 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2, путём безналичного перечисления на расчётный счёт продавца ФИО1, при этом конкретная дата их перечисления, следовательно, и передачи денежных средств в полном объеме, договором не определена. Вместе, с тем, по обязательствам, срок которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования (п.2 ст.200 ГК РФ).

¶ 62ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ФИО2 требование о необходимости явки в ГУ - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> с заявлением о перечислении средств материнского капитала.

¶ 63ДД.ММ.ГГГГ актом обследования помещения межведомственной комиссией, назначенной Администрацией МО Гнездовского сельского поселения <адрес>, установлено, что приобретаемый на средства материнского капитала жилой дом непригоден для проживания в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

¶ 64ДД.ММ.ГГГГ решением ГУ - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> № ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, предоставляемыми по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-9 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 65Нарушенные права подлежат судебной защите в трехлетний срок с момента их нарушения, то кассационный суд, считает, что срок исковой давности при обращении ФИО2 с требованием о расторжении договора купли-продажи спорного дома не пропущен.

¶ 66Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства вновь, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, не установленные судами первой и апелляционной инстанции или опровергнутые, а также предрешать вопросы о достоверности или недостаточности того или иного доказательства, преимущества одних доказательств перед другими.

¶ 67Суд кассационной инстанции считает, что исходя из конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, предмета и оснований, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, судом апелляционной инстанции применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права.

¶ 68Оснований для отмены принятого судебного акта применительно к аргументам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

¶ 69Доводы заявителя фактически сводятся к несогласию с судебным постановлением и направлены не переоценку доказательств.

¶ 70Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 3797 ГПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

¶ 71Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 72определила:

¶ 73апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 16 июня 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

¶ 74Председательствующий

¶ 75Судьи