О расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени

Текст определения

¶ 1Дело № 88-20278/2021

¶ 2УИД 69RS0039-01-2019-002724-17

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 47 сентября 2021 года город Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО2,

¶ 7судей ФИО3, ФИО4,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-88/2021 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени, по встречному иску ООО «Гостевой дом» к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, по кассационной жалобе ООО «Гостевой дом» на решение Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 мая 2021 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи ФИО3, объяснения представителя ООО «Гостевой дом» адвоката ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 10установила:

¶ 11ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Гостевой дом» о расторжении договора аренды от 22 августа 2017 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Гостевой дом», в лице директора ФИО6, земельного участка, площадью 561 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: г. Тверь, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом площадью 313,2 кв.м, с кадастровым номером №, просила взыскать с ООО «Гостевой дом» в ее пользу невыплаченную арендную плату за период с 1 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в сумме 700 000 рублей; задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с 11 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в общей сумме 70 100 рублей.

¶ 12В обоснование исковых требований указано, что ответчиком не выполняются условия договора, предусмотренные пунктом 3.2, согласно которому арендная плата в размере 100 000 руб. должна вноситься за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. Согласно пункту 8.1 договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

¶ 13Кроме того, основанием к досрочному расторжению договора аренды в силу пунктов 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является использование жилого дома не по назначению, а в качестве гостиницы на 13 номеров, а также использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к установленному виду разрешенного использования, а для обслуживания и эксплуатации гостиницы.

¶ 14Задолженность арендатора по уплате арендной платы за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года составила 700 000 рублей.

¶ 15Размер пени с марта 2019 года по сентябрь 2019 года составил 70 100 рублей.

¶ 16ООО «Гостевой дом» предъявило встречный иск к ФИО1 о возложении обязанности заключить с ООО «Гостевой дом» договор купли-продажи имущества: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, общей площадью 561 кв.м, находящийся по адресу: г. Тверь, <адрес>, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 313,2 кв.м, количество этажей - 3.

¶ 17В обоснование встречных исковых требований указано, что согласно пункту 3.6 договора аренды выкупная цена арендованного имущества составляет 12 000 000 рублей. В соответствии с пунктом 7.3 данного договора аренды в случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости арендованного имущества арендодатель обязан совместно с арендатором обратиться в орган государственной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации перехода права собственности на объект от арендодателя к арендатору. В случае уклонения арендодателя от государственной регистрации перехода права собственности на объект к арендатору последний имеет право требовать от арендодателя исполнения условий настоящего договора в судебном порядке.

¶ 18Указывает, что указанная сумма денежных средств выплачена ФИО1 наличными денежными средствами, что подтверждается распиской от 25 сентября 2017 года.

¶ 19Решением Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 мая 2021 года, исковые требования ФИО1 удовлетворены.

¶ 20Постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Тверь, <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №,заключенный 22 августа 2017 года между ФИО1 и ООО «Гостевой дом».

¶ 21С ООО «Гостевой дом» в пользу ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в размере 700 000 рублей, задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с марта 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 70 100 руб., всего 770 100 руб.

¶ 22С ООО «Гостевой дом» взыскана государственная пошлина в бюджет муниципального образования г. Тверь в размере 23 603 руб.

¶ 23В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Гостевой дом» к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом отказано.

¶ 24В кассационной жалобе директор ООО «Гостевой дом» ФИО7 просит судебные акты отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

¶ 25Доводы жалобы мотивированы тем, что суд необоснованно не принял встречный иск о взыскании с ФИО1 стоимости неотделимых улучшений; выводы суда о наличии задолженности по арендной плате не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; суд оставил без внимания довод о том, что сдаваемый в аренду объект недвижимости является самовольной постройкой и не может сдаваться в аренду.

¶ 26В заседание суда кассационной инстанции истец ФИО1, третьи лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что в силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует кассационному рассмотрению дела.

¶ 27Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя ООО «Гостевой дом», изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

¶ 28В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

¶ 29В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 30Таких оснований для пересмотра состоявшихся судебных постановлений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы не установлено.

¶ 31В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

¶ 32Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

¶ 33Из материалов дела следует, что 22 августа 2017 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Гостевой Дом» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с расположенным на нем трехэтажным домом сроком на 10 лет с ежемесячной арендной платой 100 000 руб., которая вносится за месяц вперед. По условиям договора арендатор вправе вносить сумму арендной платы авансовыми платежами за любой период, в том числе за весь срок действия договора аренды.

¶ 34Согласно пункту 8.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

¶ 35Пунктами 1.4, 3.6 договора аренды предусмотрен переход в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения его выкупной стоимости в размере 12 000 000 рублей.

¶ 36Договор аренды зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 7 сентября 2017 года.

¶ 37При рассмотрении дела и вынесения решения суд первой и апелляционной инстанции руководствовались статьями 309, 310, 606, 614, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 38Суды проанализировали условия договора аренды от 22 августа 2017 года, приняли во внимание обстоятельства, установленные решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 марта 2019 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 августа 2019 года, имеющие в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение по настоящему спору, а также факт невнесения ООО «Гостевой дом» с 1 марта 2019 года арендной платы по договору.

¶ 39Судом обоснованно не приняты во внимание доводы ООО «Гостевой дом» о выплате выкупной цены в размере 12 000 000 руб., поскольку им была дана правовая оценка в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-58/2019, по которому 13 марта 2019 года вынесено решение, в котором дается оценка заключению эксперта по проверке подлинности расписки ФИО1 о получении денежных средств в сумме 12 000 000 руб., согласно данному заключению нижняя часть документа с подписью ФИО1 выполнена ранее верхней печатной части документа.

¶ 40Установленные обстоятельства обязательны для суда, не подлежат оспариванию, доводы ответчика фактически направлены на оспаривание преюдиции и переоценку доказательств.

¶ 41Судебная коллегия кассационного суда учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

¶ 42Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовали обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценили по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 43Нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

¶ 44Все доводы и доказательства, приводимые сторонами, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, обжалуемые судебные акты соответствуют требованиям части 4 статьи 198 и пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, т.е. включают в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими, правила оценки доказательств судом при разрешении спора соблюдены, тогда как несогласие стороны с результатами этой оценки не подпадает под приведенный в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

¶ 45Признав, что доводы кассационной жалобы ООО «Гостевой дом» не свидетельствуют о наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационного суда не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемых судебных актов.

¶ 46Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 47определила:

¶ 48решение Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 мая 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» – без удовлетворения.

¶ 49Председательствующий

¶ 50Судьи