О расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда

Текст определения

¶ 1Дело № 88-20441/2021

¶ 2Уникальный идентификатор дела 77RS0003-02-2020-003743-89

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 47 сентября 2021 г. г. Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО2,

¶ 7судей ФИО3 и ФИО4

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании 7 сентября 2021 г. по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2021 г.

¶ 9гражданское дело № 2-4964/2020 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю Кюрджиду Джессике Хараламбос о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО4, выслушав объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

¶ 11Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 12установила:

¶ 13ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о расторжении договора, взыскании денежных средств в размере 330 000 руб., расходов по оплате экспертизы, расходов, связанных с оплатой дизайнерских и проектных работ, компенсации морального вреда, расходов по оплате государственной пошлины.

¶ 14В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что 23 сентября 2019 г. между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений № 01-09/2019, общей площадью 135 кв.м. в целях организации центра грудничкового и детского плавания. В период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации, истцом были выявлены многочисленные недостатки и неустранимые дефекты технического характера (несоответствие площади помещений их фактической планировке, наличие неуказанной в планировке помещений металлической колонны, несоответствие систем канализации и трубопровода, протечка труб), о которых ответчик в договоре аренды не указал, а истец до подписания договора не знал.

¶ 15По мнению истца, в связи с указанными недостатками данное имущество не может быть использовано по назначению, что является существенным нарушением договора аренды, а потому в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит расторжению. В досудебном порядке требование о расторжении данного договора аренды и возврате денежных средств, ответчиком не удовлетворено.

¶ 16Решением Бутырского районного суда города Москвы от 10 декабря 2020 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, расторгнут договор аренды нежилых помещений, с ИП ФИО6 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 330 000 руб., судебные расходы в размере 35 000 руб. и 6 800 руб. в возврат расходов по уплате государственной пошлины.

¶ 17В удовлетворении требований ФИО1 к ИП ФИО6 о взыскании расходов, связанных с оплатой дизайнерских и проектных работ, компенсации морального вреда отказано.

¶ 18Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2021 г. решение суда первой инстанции в части расторжения договора, взыскания денежных средств, судебных расходов отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске в данной части. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

¶ 19В кассационной жалобе ФИО1 выражает несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями. Полагает, что суды неверно применили нормы материального права о договоре аренды.

¶ 20Податель жалобы приводит доводы о том, что по обстоятельствам настоящего дела подлежит применению статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

¶ 21Данные доводы жалобы основывает на заключении ООО «А-Эксперт», которым установлено несоответствие нежилого помещения той цели, для которой арендатор планировал его использовать, о чем сообщил арендодателю и указал в договоре аренды, – организации детского и грудничкового плавания. В частности, в заключении указано, что подключение к системе водоотведения дополнительных приборов, помимо унитаза и умывальника (в частности ванн и бассейнов) технически невозможно. Система канализации рассчитана на её использование только в бытовых нуждах, подключение к ней дополнительных приборов не предусмотрено. Для использования арендованного помещения по назначению – организация детского и грудничкового плавания данная канализация технически не пригодна. Демонтаж металлической колонны без проведения дополнительных мероприятий по проектированию и перепланировке также невозможно. Фактическая площадь помещения (111,9 кв.м) не соответствует площади, указанной в договоре (135 кв.м).

¶ 22Указывает, что установить непригодность помещения для цели его использования в детском и грудничковом плавании посредством визуального осмотра при его приёмке в отсутствие технического специалиста было невозможно. После приёмки помещения она незамедлительно провела данный технический осмотр.

¶ 23На рассмотрение дела в судебное заседание суда кассационной инстанции истец ФИО1, ИП ФИО6 не явились. О времени и месте судебного заседания, назначенного на 7 сентября 2021 г., извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

¶ 24В соответствии со статьей 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 25Выслушав объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия полагает, что имеются предусмотренные статьей 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены апелляционного определения.

¶ 26Как установлено судами и следует из материалов дела, 23 сентября 2019 г. между ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО6 (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений № 01-09/2019, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 13, общей площадью 135 кв.м. (л.д. 22-29).

¶ 27Согласно пункту 2.1.1 указанного договора арендодатель обязался передать арендатору указанные помещения по акту приёма-передачи в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения – организация грудничкового и детского плавания с 23 сентября 2019.

¶ 28Постоянная арендная плата за арендуемое помещение установлена пунктом 3.1 договора в размере 140 000 руб. в месяц. При этом пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что на период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению арендатору предоставляются арендные каникулы. Продолжительность арендных каникул равна двум месяцам с даты подписания акта передачи помещения арендатору. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул, составляет 10 000 руб.

¶ 29По условиям пунктов 3.9.1-3.9.4 договора арендатор перечисляет в кассу или на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере двух размеров арендной платы, что составляет 240 000 руб. не позднее 1 октября 2019 г.

¶ 30Во исполнение договора ФИО1 перечислила на счет ответчика денежные средства в общей сумме 330 000 руб., а ответчик передал истцу помещение по акту приёма-передачи от 23 сентября 2019 г. (л.д. 28, 170-171).

¶ 31В процессе технического обследования помещения в октябре 2019 года выявилась его непригодность для цели, о которой арендодатель был поставлен в известность.

¶ 32Так, согласно представленному истцом заключению ООО «А-Эксперт» (л.д.38-65) от 16 октября 2019 г., при обследовании арендованных помещений были выявлены следующие недостатки: существенное несоответствие площади объекта, указанной в договоре (135 кв.м) фактически предоставленной площади помещения (111,9 кв.м); наличие неуказанных на плане помещения (приложение № 2) несносимой металлической колонны и дверного проёма, препятствующих размещению оборудования для организации грудничкового и детского плавания; протечка труб в трёх местах; несоответствие трубопровода своему назначению; появление запаха канализации при спуске воды; несоответствие планировки помещения, показанной в приложении № 2 фактически предоставленной площади помещения; неисправности системы канализации (л.д. 38-65), то есть дано заключение о несоответствии помещения для организации грудничкового и детского плавания, рекомендовано расторгнуть договор аренды.

¶ 3329 октября 2019 г. ФИО1 направила в адрес арендодателя претензию с проектом соглашения о расторжении договора аренды, просила вернуть ей уплаченные по договору денежные средства.

¶ 34Ответчик на претензию не ответил, что послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

¶ 35Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных сумм, суд первой инстанции руководствовался положениями гражданского законодательства об аренде, а также условиями договора аренды, предусматривающих право арендатора на досрочное одностороннее расторжение договора аренды в случае передачи помещения, не соответствующего той цели, о которой арендодатель был поставлен в известность.

¶ 36Факт несоответствия арендованного помещения для целей организации детского и грудничкового плавания суд первой инстанции установил на основании заключения ООО «А-Эксперт» от 16 октября 2019 г., не опровергнутого ответчиком.

¶ 37При этом, суд, применив положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал ФИО1 в удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату дизайнерских и проектных работ, поскольку заявленные расходы не находятся в прямой причинной связи с действиями ответчика по передаче истцу в аренду имущества с недостатками.

¶ 38Также суд отказал истцу во взыскании с ответчика компенсации морального вреда, установив, что действия ответчика не нарушают личные неимущественные права гражданина.

¶ 39Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции о наличии правовых и фактических оснований для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендатора не согласился.

¶ 40В обоснование данного вывода суд апелляционной инстанции указал, что согласно акту приёма-передачи помещения от 23 сентября 2019 г., подписанного сторонами, арендатор принял помещения в хорошем состоянии, пригодном для эксплуатации в целях, обусловленных договором аренды, претензий к состоянию передаваемых помещений и коммуникаций арендатор не указал.

¶ 41Приняв во внимание, что истец-арендатор не представил суду доказательств того, что недостатки помещения возникли до его приёмки, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отказе в иске о расторжении договора аренды.

¶ 42Что же касается искового требования о возвращении уплаченных по договору денежных средств в размере 330 000 руб., то суд апелляционной инстанции исходил из того, что оснований для вывода о существенном нарушений условий договора со стороны арендодателя не имеется, в связи с чем истец реализовал своё право на одностороннее расторжение договора, не предупредив об этом арендодателя, как это предусмотрено условиями договора, за два месяца, в связи с чем уплаченные по договору денежные средства не подлежат возврату.

¶ 43С выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды Судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права.

¶ 44Так, условиями договора аренды (раздел 4) предусмотрена лишь процедура одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендатора, условием которой является предупреждение арендодателя за два месяца (пункт 4.4). Процедура одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендатора в связи с существенным нарушением его условий арендодателем договором не предусмотрена.

¶ 45Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

¶ 46В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

¶ 47Такой правовой нормой в части одностороннего судебного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем его условий является пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 48В силу пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

¶ 49Представленным истцом в материалы дела заключением ООО «А-Эксперт» от 16 октября 2019 г. подтверждается, что в помещениях имелись существенные недостатки, которые не могли быть обнаружены истцом при визуальном осмотре помещения в порядке его обычной приёмки (л.д.38-65).

¶ 50Так, истец, не обладая специальными познаниями, не могла установить действительную площадь помещения, как и то, что данная площадь отлична от согласованной сторонами в договоре аренды.

¶ 51При обычной визуальной приёмке арендатор не мог проверить, что подключение к системе водоотведения дополнительных приборов, помимо унитаза и умывальника (в частности ванн и бассейнов) технически невозможно, а система канализации рассчитана на её использование только в бытовых нуждах, подключение к ней дополнительных приборов не предусмотрено.

¶ 52При приёмке помещения арендатор не мог дать объективную оценку тому, что металлическая колонна не может быть демонтирована без проведения процедуры перепланировки либо переустройства.

¶ 53Эти, а также иные многочисленные нарушения, обозначенные в заключении ООО «А-Эксперт» от 16 октября 2019 г., не получили какой-либо оценки суда апелляционной инстанции, который формально сослался на факт подписи арендатора в акте приема-передачи помещения, посчитав это достаточным основанием для отказа в иске.

¶ 54В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации именно арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

¶ 55Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

¶ 56При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

¶ 57потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

¶ 58непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

¶ 59потребовать досрочного расторжения договора.

¶ 60Указанные нормы права о праве арендатора на одностороннее расторжение договора при передаче имущества с недостатками, исключающими его использование по назначению (статьи 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции применены не были, что привело к принятию незаконного решения.

¶ 61В силу статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 62Неправильным применением норм материального права является неприменение закона, подлежащего применению.

¶ 63С учетом изложенного, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 64При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, применить к спорным отношениям нормы права, их регулирующие и разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 65Руководствуясь статьями 379?, 379?, 390, 390? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 66определила:

¶ 67апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2021 г. отменить.

¶ 68Направить гражданское дело № 2-4964/2020 по иску ФИО1 к ИП Кюрджиду Джессике Хараламбос о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, компенсации морального на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции – Московский городской суд.

¶ 69Председательствующий

¶ 70Судьи