О признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства

Текст определения

¶ 1Дело № 88-21991/2021

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 3« 28 » октября 2021 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5председательствующего ФИО16,

¶ 6судей ФИО17 и ФИО18

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Заволжского района г. Твери в защиту неопределенного круга лиц и Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к администрации г. Твери, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Твери о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства, встречному иску ФИО1 к администрации г. Твери, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Твери о признании права собственности на самовольную постройку (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-562/2021)

¶ 8по кассационному представлению прокурора Тверской области, кассационным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Корпус Девелопмент», Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительства Тверской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на решение Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО17, выслушав прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации ФИО19, поддержавшую кассационное представление, объяснения представителей Правительства Тверской области по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14, поддержавших жалобы, возражения против доводов кассационного представления и кассационных жалоб представителя ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 10установила:

¶ 11Прокурор Заволжского района г. Твери обратился с иском в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на указанный объект недвижимости.

¶ 12В обоснование иска указал, что на указанном земельном участке общество с ограниченной ответственностью «Тверской ДСК» (далее – ООО «Тверской ДСК») в 2009 году возвело объект капитального строительства, представляющий собой железобетонное панельное девятиэтажное здание с фундаментом, в котором расположено 72 отдельных помещения - квартиры. Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию ООО «Тверской ДСК» не выдавались. После возведения объект капитального строительства использовался обществом как общежитие для работников организации.

¶ 13Правообладателем земельного участка с кадастровым номером <адрес> является <адрес>.

¶ 14Арбитражным судом Тверской области ООО «Тверской ДСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введено конкурсное производство, в ходе которого по результатам торгов ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность строительные материалы от разборки объекта капитального строительства.

¶ 15ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тверской ДСК» ликвидировано.

¶ 16Спорный объект капитального строительства является самовольной постройкой, однако соответствует установленным законом требованиям, его сохранение при обращении в государственную собственность <адрес> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

¶ 17ФИО1 предъявил встречный иск о признании за ним права собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 3 638,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <адрес> площадью 13 382 кв. м.

¶ 18В обоснование иска ФИО1 указал, что ООО «Тверской ДСК» (застройщик) на указанном земельном участке в 2008-2009 годах построило девятиэтажное здание.

¶ 19Земельный участок предоставлен ООО «Тверской ДСК» постановлением администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ № на праве постоянного бессрочного пользования.

¶ 20Согласно проектной документации и техническим условиям застройщик планировал к возведению гостиницу для работающих по вахтовому методу (площадь застройки 426,85 кв. м). Спорный объект в муниципальную собственность не передавался и находился в распоряжении застройщика.

¶ 21В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий ООО «Тверской ДСК» выставил на торги имущество должника - строительные материалы, получаемые от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу: <адрес>.

¶ 22ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ стал победителем торгов и приобрел указанное имущество по договору от ДД.ММ.ГГГГ по цене 7 296 490 руб. Торги по продаже спорного имущества в установленном законе порядке недействительными не признавались.

¶ 23Здание полностью обеспечено всем необходимым для его эксплуатации: водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением, электроэнергией, имеет все признаки недвижимого имущества. В Едином государственном реестре недвижимости установлены обременения земельного участка со ссылкой на постановление администрации г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ №.

¶ 24ФИО1 полагал, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО «Тверской ДСК» не было прекращено и перешло к нему, подлежит переоформлению в право собственности или аренды без ограничения срока. Иная возможность оформления прав на объект недвижимости кроме как в судебном порядке отсутствует.

¶ 25На карте градостроительного зонирования г. Твери земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100183:3 расположен в зоне многофункциональных общественных центров. Для указанной градостроительной зоны одним из основных видов разрешенного использования является размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Спорный объект соответствует существующей территориальной зоне. Здание соответствует требованиям действующих нормативных документов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

¶ 26Решением Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 4 июня 2020 года, прокурору Заволжского района города Твери отказано в удовлетворении иска о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства.

¶ 27За ФИО1 признано право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес> общей площадью 3 638,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <адрес> площадью 13 372 кв. м.

¶ 28Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года решение Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 4 июня 2020 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

¶ 29Решением Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года, прокурору Заволжского района города Твери отказано в удовлетворении иска о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства.

¶ 30За ФИО1 признано право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес> <адрес> общей площадью 3 638,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <адрес> площадью 13 372 кв. м.

¶ 31Прокурором Тверской области принесено кассационное представление на решение суда и апелляционное определение, в котором поставлен вопрос об отмене судебных актов как незаконных и необоснованных, постановленных с нарушением норм материального права.

¶ 32Общество с ограниченной ответственностью «Корпус Девелопмент», Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительство Тверской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 подали кассационные жалобы на решение суда и апелляционное определение, в которых просят их отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.

¶ 33Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационного представления, кассационных жалоб и возражений против кассационного представления и жалоб, проверив законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения кассационного представления и жалоб.

¶ 34В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 35Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

¶ 36Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 37Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

¶ 38Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 39Указанным требованиям судебные постановления не отвечают.

¶ 40Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

¶ 41Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1).

¶ 42Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

¶ 43Использование самовольной постройки не допускается (пункт 2).

¶ 44Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

¶ 45если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

¶ 46если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 2).

¶ 47Аналогичные правовые нормы действовали в период сооружения спорной постройки.

¶ 48Так, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период сооружения объекта недвижимости, предусматривалось, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

¶ 49Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

¶ 50Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2).

¶ 51Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).

¶ 52Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22, данные в пункте 28 постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что спорное имущество представляет собой оконченное строительством крупнопанельное девятиэтажное здание, до заключения договора купли-продажи имевшее все признаки недвижимого имущества и не содержащее пороков для признания его таковым.

¶ 53При этом суд принял во внимание, что спорный объект капитального строительства возведен на земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования, соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и признал право собственности на спорный объект недвижимости – нежилое здание за приобретшим его лицом ФИО1

¶ 54Оснований для удовлетворения требований прокурора суд первой инстанции не установил.

¶ 55Судебная коллегия признала решение Заволжского районного суда г. Твери законным и обоснованным, указав, что выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

¶ 56Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на объект недвижимости за лицом, имеющим какое-либо право на земельный участок, где осуществлена постройка. Аналогичное положение содержалось и в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период сооружения спорного объекта.

¶ 57Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером <адрес> на котором ООО «Тверской ДСК» осуществило строительство спорного объекта недвижимости, был предоставлен открытому акционерному обществу «Тверское крупнопанельное домостроение» в бессрочное пользование под тепличное хозяйство.

¶ 58Пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период строительства спорной постройки, было установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

¶ 59В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации в той же редакции предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

¶ 60Вывод суда, что ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение» имело право распоряжения земельным участком с кадастровым номером <адрес>, переоформило право бессрочного пользования земельным участком в право собственности в порядке, предусмотренном земельным законодательством, материалы дела не содержат, как не содержат и документов о согласии собственника земельного участка на предоставление земельного участка ООО «Тверской ДСК» под строительство объекта недвижимости.

¶ 61Как предусмотрено статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1).

¶ 62Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2).

¶ 63Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

¶ 64Приведенные нормы гражданского законодательства судами при разрешении спора не учтены.

¶ 65Нельзя согласиться с выводом суда, что ФИО1 приобрел на торгах в период конкурсного производства ООО «Тверской ДСК» имущество, являющееся фактически объектом капитального строительства, поскольку указанный вывод противоречит материалам дела.

¶ 66Как следует из протокола о результатах продажи имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ и договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрел в собственность имущество ООО «Тверской ДСК» строительные материалы, получаемые от разборки недвижимого имущества - общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, за 7 296 490 руб.

¶ 67Поскольку ООО «Тверской ДСК» не имел прав на земельный участок, ФИО1 не мог по договору купли-продажи приобрести больше прав, чем продавец имущества. Приобретение строительных материалов от разборки здания не свидетельствует о приобретении права собственности на это здание как объект недвижимости, поскольку в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом недвижимости является здание, сооружение и другие имущество, прочно связанное с землей. Приобретение строительных материалов от разборки здания не предполагает передачу покупателю прав на земельный участок.

¶ 68Так как ФИО1 приобрел на торгах строительные материалы от разборки строения, а не объект недвижимости в виде здания, положения статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений в данном случае неприменимы.

¶ 69Вывод суда, что ФИО1 фактически приобрел на торгах объект недвижимости, сделан без учета положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

¶ 70При этом указание в документах на приобретение ФИО1 строительных материалов от разборки здания исключало заблуждение приобретателя относительно приобретаемого объекта.

¶ 71Признавая за ФИО1 право собственности на нежилое девятиэтажное здание, суд не учел, что в здании расположены 72 квартиры, в которых проживают граждане, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, и не обсудил вопрос о правах указанных лиц на помещения, в которых эти лица проживают.

¶ 72Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

¶ 73Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

¶ 74В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года разъяснено, что отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту.

¶ 75Суд апелляционной инстанции в апелляционном определении указал, что конкурсный управляющий ООО «Тверской ДСК» в ходе процедуры банкротства обращался за получением разрешения на строительство, в выдаче которого было оказано со ссылкой на нарушение санитарной зоны для строительства объекта как жилого здания.

¶ 76Однако судом не исследованы материалы дела о банкротстве ООО «Тверской ДСК» и, в частности, определение Арбитражного суда Тверской области от 26 сентября 2014 года, которым признан законным отказ обществу с ограниченной ответственностью «Тверской ДСК» в выдаче разрешения на строительство, не установлены причины отказа в выдаче разрешения, не приведены суждения относительно того, по каким причинам ООО «Тверской ДСК» не принял мер к легализации строительства, в результате чего в ходе конкурсного производства были проданы строительные материалы от разборки здания.

¶ 77Кроме того, судом вопрос о том, принимал ли ФИО1, приобретший строительные материалы от разборки здания, меры к легализации самовольной постройки, не исследовался.

¶ 78Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

¶ 79Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

¶ 80Указанные требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не выполнены, в связи с чем, а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 81При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

¶ 82Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 83определила:

¶ 84Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 85Председательствующий

¶ 86Судьи