О признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на земельный участок и расположенное на нем строение, истребовании земельного участка из незаконного владения

Текст определения

¶ 1Дело №

¶ 2№

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 6председательствующего ФИО32,

¶ 7судей ФИО33 и ФИО34

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>, Администрации <адрес> к ФИО30, ФИО31 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на земельный участок и расположенное на нем строение, истребовании земельного участка из незаконного владения

¶ 9по кассационным жалобам ФИО30 и ФИО31 на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи ФИО33, объяснения ФИО30 и его представителя ФИО35, представителя ФИО31 – ФИО36, представителя Администрации <адрес> ФИО37, ФИО38,

¶ 11судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 12установила:

¶ 13Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> обратился в суд с иском к ФИО30, ФИО31 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на него.

¶ 14Исковые требования обоснованы тем, что заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> и ФИО31 договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером ФИО15, расположенного по адресу: <адрес>, между домами № и №, с установленным видом разрешенного использования - для строительства здания бытового обслуживания, является недействительной сделкой. Земельный участок был передан в собственность ФИО31 на льготных условиях в связи с предоставлением им недостоверных сведений о расположении на земельном участке объекта недвижимости – будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания. В дальнейшем выяснилось, что информация о нахождении на земельном участке объекта недвижимости не соответствует действительности.

¶ 15В процессе рассмотрения дела Администрация <адрес>, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, заявила самостоятельные требования к ФИО30, ФИО31 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и будки охранника, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО31 и ФИО30, признании отсутствующим права собственности ФИО30 на земельный участок, истребовании земельного участка.

¶ 16Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом определения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки) требования Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> и Администрации <адрес> удовлетворены.

¶ 17Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> и ФИО31 относительно земельного участка с кадастровым номером ФИО16 площадью 640 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, между домами № и №, с применением последствий его недействительности – возложением на Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> обязанности за счет средств казны муниципального образования <адрес> возвратить ФИО31 452 803 руб. 20 коп., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 18Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО31 и ФИО30 относительно земельного участка с кадастровым номером ФИО17 площадью 640 кв.м и будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания с кадастровым номером ФИО25 площадью 6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, между домами № и №, с применением последствий недействительности сделки, а именно – возложением на ФИО31 обязанности возвратить ФИО30 440000 руб.

¶ 19Признано отсутствующим право собственности ФИО30 на земельный участок с кадастровым номером ФИО18 площадью 640 кв.м и на будку охранника для здания торгово-бытового обслуживания с кадастровым номером ФИО26 площадью 6 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, между домами № и №, с погашением в Едином государственном реестре недвижимости записей от ДД.ММ.ГГГГ за номерами №.

¶ 20На ФИО30 возложена обязанность в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу передать Администрации <адрес> по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером ФИО19 площадью 640 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, между домами № и №, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

¶ 21Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

¶ 22В кассационных жалобах ФИО30 и ФИО31 просят отменить указанные судебные акты как незаконные, считая, чо судами при рассмотрении дела существенно нарушены нормы материального права.

¶ 23На кассационные жалобы поданы возражения Департаментом имущественных и змельных отношений <адрес>, Администрацией <адрес>, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

¶ 24В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО30 и его представитель ФИО35, представитель ФИО31 – ФИО36 кассационные жалобы поддержали, представитель Администрации <адрес> ФИО37, третье лицо ФИО38 просили оставить жалобы без удовлетворения.

¶ 25Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в судебное заседание не явились. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

¶ 26Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи.

¶ 27В судебном заседании был объявлен перерыв с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 28Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

¶ 29Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 30Такие нарушения судами нижестоящих инстанций при рассмотрении дела не допущены.

¶ 31Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО13 и Главным земельным управлением <адрес> заключен договор аренды №/з земельного участка с кадастровым номером ФИО20, государственная собственность на который не разграничена, площадью 640 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, между домами № и №, для строительства здания торгово-бытового обслуживания. Регистрация договора произведена Управлением Росреестра в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. На момент предоставления земельного участка в аренду какие-либо здания или сооружения на нем отсутствовали.

¶ 32ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО13 и ФИО31 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды названного земельного участка.

¶ 33ДД.ММ.ГГГГ между ФИО31 и ООО «Инвестиционные технологии» в лице директора ФИО11 заключен договор на оказание юридических услуг для подготовки документов для органов Росреестра по вопросу оформления в собственность недвижимого имущества заказчика на земельном участке с кадастровым номером ФИО21 и осуществление их сопровождения при регистрации объектов в Росреестре.

¶ 34ДД.ММ.ГГГГ ФИО31, от имени которого действовал ФИО11, обратился в Управление Росреестра по <адрес> с декларацией об объекте недвижимого имущества, указав, что на земельном участке с кадастровым номером ФИО22 расположено здание вспомогательного использования – будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания площадью 6 кв.м, год создания 2013, материал постройки – кирпич, имеющее подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество центральное).

¶ 35Здание – будка охранника поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, а запись о праве собственности ФИО31 на указанный объект недвижимости внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 36ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> и ФИО31 заключено соглашение о расторжении аренды земельного участка.

¶ 37ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> и ФИО31 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка с установленным видом разрешенного использования — под будкой охранника для здания торгово-бытового обслуживания.

¶ 38ДД.ММ.ГГГГ ФИО31 продал будку охранника и земельный участок ФИО30 за 440 000 руб. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на строение и земельный участок к ФИО30

¶ 39После письменного обращения жительницы <адрес> ФИО38 (привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица) к заместителю губернатора <адрес> была проведена проверка, в результате которой выяснилось отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости.

¶ 40Приговором Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ.

¶ 41Приговором установлено, что ФИО11 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, действуя группой лиц по предварительному сговору с инженером ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, главным специалистом –экспертом отдела регистрации прав на земельные участки Управления Федеральной службы государственной регисрации, кадастра и картографии по <адрес> и иными неустановленными лицами умышленно из корыстных побуждений мошенническим путем, а именно – путем обмана распорядительного органа – Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>, правоустанавливающих и регистрирующих органов <адрес>, с представлением подложных документов приобрел право на чужое имущество в пользу третьих лиц – земельный участок с кадастровым номером ФИО23 площадью 640 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, между домами № и №, путем незаконного приобретения третьим лицом – ФИО31 права собственности на данный земельный участок при отсутствии предусмотренных законом оснований, выкупив без проведения торгов за 15 процентов кадастровой стоимости, причинив имущественный ущерб муниципальному образованию <адрес>.

¶ 42Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> и Администрация <адрес>, обращаясь в суд с исками к ФИО30 и ФИО31 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом и ФИО31, и договора купли-продажи земельного участка и будки охранника от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО31 и ФИО30, признании отсутствующим права собственности ФИО30, истребовании земельного участка у ФИО30, ссылались на выбытие спорного земельного участка из государствнной собственности вследствие ничтожной сделки купли-продажи земельного участка между Департаментом и ФИО31, по которой земельный участок передан из государственной в частную собственность на льготных условиях (без торгов, по льготной цене) под несуществующим и незаконно зарегистрированным объектом недвижимости.

¶ 43Разрешая спор, суд первой инстанции проанализировл нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, исследовал и оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства и пришел к выводу об обоснованности и правомерности заявленных исковых требований.

¶ 44При этом суд первой инстанции учел то, что государственная регистрация права собственности ФИО31 на объект недвижимости с кадастровым номером ФИО27 (будка охранника для здания торгово-бытового обслуживания) произведена без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (которое необходимо для регистрации права на объект капитального строительства) и без наличия на земельном участке основного строения - здания торгово-бытового обслуживания (что является необходимым условием для регистрации права на вспомогательное строение).

¶ 45Кроме того, суд усомнился в существовании на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ будки охранника, поскольку за период с 2014 по 2019 годы не установлено следов наличия каких-либо зданий, строений и сооружений на спорном земельном участке, а также не представлено доказательств технологического присоединения здания – будки охранника к инженерным коммуникациям.

¶ 46С указанными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия суда апелляционной инстанции.

¶ 47Судом апелляционной инстанции приобщено в качестве нового доказательства заключение экспертов от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГеоТехПлан», составленное в ходе расследования уголовного дела СУ СК РФ по <адрес>.

¶ 48Из заключения экспертов следует, что на земельном участке с кадастровым номером ФИО24 объект капитального строительства с кадастровым номером ФИО28 не существует, и признаков существования его на земельном участке не обнаружено, земельные работы на земельном участке не проводились, наличие подводки инженерных сетей к объекту не имелось.

¶ 49В границах земельного участка располагается пешеходная аллея, проходящая между жилыми домами. Пешеходные зоны аллеи имеют асфальтовое покрытие, в северной части участка часть пешеходной зоны покрыта бетонной плиткой и брусчаткой. Также на земельном участке расположена озеленяемая территория, покрытая травой и кустарником.

¶ 50При этом признаков проведения земельных работ по строительству какого-либо объекта капитального строительства на участке не обнаружено. Отсутствуют систематизированные следы проседания грунта, насыпи, нарушения растительного слоя и прочие признаки, характерные для проведения земельных работ и возведения фундамента.

¶ 51Оценив заключение ООО «ГеоТехПлан» в совокупности с другими доказательствами по делу по правилам части 3 статьи 86, статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия суда апелляционной инстанции признала, что оно согласуется с ними и подтверждает факт отсутствия на спорном земельном участке строений на момент заключения оспариваемых договоров.

¶ 52С учетом этого судами первой и апелляцинной инстанций сделан вывод об отсутствии у ФИО31 права на приобретение в собственность принадлежащего государству земельного участка без проведения торгов по льготной цене, то есть в порядке, установленном действовашей в момент заключения договора статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

¶ 53Поскольку договор купли-продажи земельного участка между ФИО31 и Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> заключен в нарушение установленного порядка предоставления в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на приобретение спорного земельного участка в установленном порядке, то на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суды признали его ничтожной сделкой.

¶ 54Учитывая, что ФИО31 получил спорный земельный участок по ничтожной сделке, то у него отсутствовало право на распоряжение спорным объектом недвижимости, соответственно, договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО31 и ФИО30, также признан недействительной (ничтожной) сделкой.

¶ 55Поскольку земельный участок выбыл из государственной собственности вследствие преступных мошеннических действий посредством ничтожных сделок, суды признали, что находящийся в незаконном владении ФИО30 земельный участок подлежит истребованию в государственную собственность путем передачи его Администрации <адрес>, как уполномоченному органу по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>.

¶ 56Судами не установлено оснований для признания ФИО31 и ФИО30 добросовестностными приобретателями земельного участка, так как материалами дела, в том числе экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается отсутствие строения на земельном участке на момент заключения оспариваемых договоров.

¶ 57Оценивая добросовестность ФИО30, у которого истребован земельный участок, суды учли то, что ФИО30 не мог не знать об отсутствии на земельном участке строения, но при этом он направил в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, а впоследствии - уведомление о сносе объекта капитального строительства, ДД.ММ.ГГГГ обратился в управление Росреестра по <адрес> с заявлением о снятии с государственною кадастрового учета объекта с кадастровым номером ФИО29, приложив акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, заключил с ПАО «МРСК Центра -Смоленскэнерго» договор об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств электрооборудования и освещения объекта недвижимости – будки охранника для здания торгово-бытового обслуживания.

¶ 58Также суды не установили оснований для вывода об истечении срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

¶ 59Проанализировав обстоятельства дела, положения пункта 1 статьи 181, статьи 200 Гражданского кодекса РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 6 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанны с применнеием норм Граждщанского кодекса Российской Федерации об исковой давности», и установив, что передача земельного участка из государственной собственности в частную собственность произведена вследствие совершенных преступных мошеннических действий путем обмана, вследствие чего Департамент имущественных и змельных отношений <адрес> и Администрация <адрес> были лишены возможности узнать о неправомерности действий покупателя, факты незаконной регистрации несуществующего объекта недвижимости выявлены в результате проверок, проведенных Управлением Росреестра по <адрес> в декабре 2019 года, Администрацией <адрес> в июле-августе 2019 года, а также в ходе расследования уголовного дела, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ ОВД СУ СК России по <адрес> по признакам преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159, пункта «в» части 3 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации, а с иском в суд Департамент имущественных и змельных отношений <адрес> обратился ДД.ММ.ГГГГ, суды первой и апелляционной инстанций признали срок исковой давности не пропущенным.

¶ 60Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права.

¶ 61Оснований для отмены принятых судебных актов исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, не имеется.

¶ 62В кассационных жалобах ответчики оспаривают выводы судов первой и апелляционной инстанции по разрешению заявления ответчиков о пропуске истцом и третьим лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора срока исковой давности, а также настаивают на том, что являлись добросовестными приобретателями спорного земельного участка.

¶ 63Однако эти доводы выдвигались ответчиками в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, тщательно исследованы судами и мотивированно признаны несостоятельными по доводам, изложенным в решении и апелляционном определении.

¶ 64Судебная коллегия кассационного суда соглашается с выводами судов по указанным доводам и их правовым обоснованием.

¶ 65С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб.

¶ 66Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 67определила:

¶ 68решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО30 и ФИО31 – без удовлетворения.

¶ 69Председательствующий

¶ 70Судьи