О признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО6

¶ 2II инстанция – ФИО7, ФИО8(докладчик), ФИО9 Дело №

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО10,

¶ 7судей ФИО19, ФИО11,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 Рагим кызы к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и по встречному иску ФИО2 к ФИО3, ФИО5 Рагим кызы, ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> о признании права собственности на квартиру, отмене запрета на совершение регистрационных действий (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-699/2020)

¶ 9по кассационной жалобе представителя ФИО5 Рагим кызы по доверенности ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО19, объяснения ФИО5 и ее представителей ФИО12 на основании доверенности и адвоката ФИО4 на основании ордера, поддержавших доводы касссационной жалобы, представителя ФИО2 по доверенности ФИО13, возражавшего против доводов кассационной жалобы,

¶ 11установила:

¶ 12ФИО5, обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указала, что вступившим в законную силу решением Суздальского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в ее пользу взысканы денежные средства в сумме 6 260 916,66 руб. На основании данного решения ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на принадлежащую ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данное имущество передано на торги. Поскольку повторные торги признаны несостоявшимися, нереализованное имущество (указанная выше квартира) передано ей. Однако, регистрационные действия приостановлены в связи с наличием обеспечительных мер, принятых определением Суздальского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также ввиду наличия правопритязаний третьих лиц, а именно, указанная квартира отчуждена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Полагая отчуждение ФИО1 квартиры незаконным в связи с наличием запрета на ее отчуждение, просила суд признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки - прекратить государственную регистрацию прав по заявлению ФИО2 и ФИО1 № КУВД-001/2020-5934803.

¶ 13Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2, которая обратилась с встречным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО1, ФИО5, ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и отмене запрета на совершение регистрационных действий. В обоснование встречного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 во исполнение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 33:05:130102:867, расположенной по адресу: <адрес>. Зарегистрировать за собой право собственности на указанную квартиру она не имеет возможности по причине наличия обременений, внесенных в ЕГРН. О том, что в отношении квартиры имеются обременения, и о том, что продавец квартиры является должником по исполнительному производству, ей не было известно. Договор купли-продажи был исполнен сторонами до регистрации обременений.

¶ 14Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено УФССП России по <адрес>, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика по встречному иску - ФИО14, ФИО15, ФИО16

¶ 15Решением Суздальского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворено. В удовлетворении искового заявления ФИО5 отказано.

¶ 16Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Суздальского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО5 оставлены без удовлетворения; встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены, прекращены ограничения (обременения) в отношении спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за ФИО2 признано право собственности на указанную квартиру, разрешен вопрос об обеспечительных мерах на основании определения районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 17ФИО5 в лице представителя подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного, принятии по делу нового решения.

¶ 18Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

¶ 19В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права (ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ) или норм процессуального права (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

¶ 20Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела по доводам кассационной жалобы не усматривается.

¶ 21При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО17 осуществлял строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, с привлечением средств граждан, им как застройщиком было заключено 33 предварительных договора купли-продажи, в том числе ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17, от имени которого на основании доверенности действовал ФИО1, и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухуровневой квартиры, ориентировочной проектной площадью 124,45 кв.м., строительный №, расположенной на третьем этаже строящегося дома, находящегося на земельном участке, примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, которая будет построена продавцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ; покупатель внес продавцу денежные средства в размере 2 530 000 руб. в момент подписания договора (п. 3.1 договора), в связи с чем застройщиком выдана расписка. Наследникам умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО17, - ФИО1, ФИО18 - выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию в равных долях (по ? доле каждому), в том числе на земельные участки, площадью 502 кв.м. и 501 кв.м., с кадастровыми № и № находящиеся по адресу: <адрес>-а на землях населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные 5-этажные жилые дома. ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> ФИО1 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (МКД), расположенного по адресу: <адрес>, МО Новоалександровское, <адрес>А, постановлением органа местного самоуправления указанному дому и расположенным в нем жилым помещениям присвоены соответствующие адреса. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ФИО2, изменен строительный № квартиры с 32 на 31 в связи с изменением технического плана здания, кроме того, ФИО1 гарантировал исполнение обязательств перед покупателем. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на <адрес>А по <адрес> в <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры площадью 117,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, суздальский район, <адрес>-а, <адрес>, этаж №, №, кадастровый №, по условиям которого цена <адрес> 530 000 руб., при этом указано на исполнение покупателем обязательства по оплате в полном объеме (п. 2.1, 2.2), в тот же день ФИО1 и ФИО2 составлен передаточный акт. Переход права собственности не зарегистрирован, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 уведомлены о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности, в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости. Так, на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Суздальским районным судом <адрес> на основании решения указанного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым с ФИО1 в пользу ФИО5 взыскана задолженность по договору займа, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО1 возбуждено исполнительное производство, взыскателем по которому является ФИО5, предмет исполнения: взыскания в размере 6 293 020,24 руб. Указанное исполнительное производство присоединено к сводному исполнительному производству №-СД, находящемуся на исполнении в ОСП в отношении должника ФИО1, в ходе исполнения которого судебным приставом-исполнителем на имущество должника ФИО1 накладывался арест, в том числе устанавливался запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной <адрес>А по <адрес> в <адрес> запреты регистрационных действий на основании постановлений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ передавалась на реализацию и как нереализованное имущество постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ передана взыскателю ФИО5, переход права собственности к которой не зарегистрирован в связи с тем, что ранее предоставлены документы на государственную регистрацию другой сделки с данным объектом недвижимости.

¶ 22Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 166, 174.1, 218, 223, 429, 549, 556 ГК РФ с учетом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», дав оценку представленным доказательства в их совокупности, включая предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу, что указанный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, который исполнен как со стороны покупателя в полном объеме в момент его заключения, так и правопреемником застройщика ФИО1, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен с ФИО2 на условиях, содержащихся в указанном выше договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, и принимая во внимание то, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ каких-либо запретов на распоряжение имуществом продавца не имелось, а также учитывая то, что, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, ФИО1, являющийся правопреемником продавца, и ФИО2, фактически внесли изменения в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, уточнив площадь передаваемого объекта, и его адрес, судебная коллегия суда апелляционной инстанции пришла к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. При этом судом отклонены доводы о том, что обязательства сторон ФИО2 и ФИО17, вытекающие из предварительного договора, являются прекращенными ввиду незаключения сторонами в установленный договором срок основного договора, а также ссылку ФИО5 об отсутствии у ФИО1 полномочий на распоряжение спорной квартирой ввиду наличия другого наследника, не усмотрев оснований для удовлетворения заявленных ФИО5 к ФИО1 и ФИО2 требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, а также производных от данного требования требований о применении последствий недействительности сделки и о регистрации права собственности на квартиру. Исходя из того, что договор купли продажи заключен в надлежащей форме, исполнен сторонами, судебная коллегия нашла требования ФИО2 о признании за ней права собственности на спорную квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению, отклонив доводы ФИО5 о том, что в действиях ФИО2 по заключению основного договора купли-продажи имеется злоупотребление правом, она должна была проверить отсутствие обременений на спорную квартиру, осуществить своевременную регистрацию права собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию, корректно согласовать предмет сделки, как существенное условие договора, а также о несообщении ФИО1 о притязаниях третьих лиц на спорное имущество и о том, что оспариваемая сделка является недействительной на основании положений ст. 174.1 ГК РФ. Приняв во внимание, что обеспечительные меры, принятые по требованиям кредиторов правопреемника продавца, ввиду наличия у последнего неисполненных денежных обязательств, появившихся после возникновения правоотношений с ФИО2 по приобретению спорного жилого помещения, препятствуют государственной регистрации перехода права собственности, судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 об отмене запрета на совершение регистрационных действий обоснованными и подлежащими удовлетворению.

¶ 23Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

¶ 24Доводы кассационной жалобы были рассмотрены судом апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, изложенная в обжалуемом апелляционном определении.

¶ 25Приведенные истцом в кассационной жалобе доводы не являются основаниями для отмены обжалуемого апелляционного определения, поскольку направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

¶ 26В силу ст. ст. 67, 327.1 ГПК РФ оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции правом оценки представленных сторонами доказательств не наделен.

¶ 27Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение постановленного по делу апелляционного определения в кассационном порядке, не допущено.

¶ 28Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

¶ 29определила:

¶ 30апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО5 Рагим кызы – без удовлетворения.

¶ 31Председательствующий

¶ 32Судьи