О взыскании задолженности по договору купли-продажи

Текст определения

¶ 1КОПИЯ

¶ 2I инстанция – ФИО4

¶ 3II инстанция – ФИО5, ФИО6, ФИО7 (докладчик)

¶ 4Дело №

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 613 января 2022 г. <адрес>

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО8, судей ФИО18, ФИО9,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукичёва ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Арендель» о взыскании задолженности по договору купли-продажи (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2

¶ 945/2021)

¶ 10по кассационной жалобе ФИО19 ФИО3 на решение Железнодорожного районного суда города Рязани от 2 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 8 сентября 2021 г.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО18, объяснения представителя истца ФИО42 и третьего лица ФИО1 по доверенностям – адвоката ФИО10, поддержавшей доводы кассационной жалобы истца, представителя ответчика по доверенности ФИО11 и объяснения третьего лица ФИО12, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы.,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО42 обратился в суд с иском к ООО «Арендель» о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

¶ 14В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО20 и покупателем ООО «Арендель» в лице представителя по доверенности ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов (далее – Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), по условиям которого истец обязался передать в собственность ответчика принадлежащие ему на праве собственности: земельный участок с кадастровым номером № площадью 2446 кв.м., а также расположенные на нём два жилых дома, площадью 75 кв.м. и площадью 15 кв.м. по адресу: <адрес> и <адрес>.

¶ 15По условиям Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ общая цена трех продаваемых объектов недвижимости была согласована сторонами в размере № руб., которая подлежала оплате двумя частями: сумму в размере № руб. покупатель обязан был оплатить в день подписания договора, а оставшуюся сумму в размере № руб. - перечислись на счет продавца в течение одного дня после регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости в Управлении Росреестра по <адрес>. В обеспечение обязательств покупателя по оплате приобретаемых объектов недвижимости они были переданы в залог продавцу.

¶ 16В иске указано, что ФИО24 надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства продавца по передаче покупателю в собственность земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов.

¶ 17ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации перехода к ООО «Арендель» права собственности на указанные земельный участок и расположенные на нем жилые дома, а также о государственной регистрации обременения на эти объекты недвижимости в виде ипотеки в пользу ФИО23

¶ 18Истец утверждал, что обязательства по оплате объектов недвижимости, приобретенных по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не исполнены, и просил суд взыскать задолженность в размере № руб.

¶ 19В ходе рассмотрения дела районным судом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК ПРФ) принято заявление № об уменьшении размера исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 21), в котором он признал факт получения части оплаты от ответчика за проданные объекты недвижимого имущества в размере № руб. и просил взыскать с ответчика оставшуюся задолженность по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.

¶ 20Определениями районного суда от 12 октября 2020 г. и от 3 декабря 2020 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ФИО1, представлявший по доверенности интересы ответчика при заключении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и единственный участник ООО «Арендель» ФИО12

¶ 21Решением Железнодорожного районного суда города Рязани от 2 марта 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 8 сентября 2021 г., в удовлетворении иска отказано.

¶ 22В кассационной жалобе ФИО22 просил решение суда и апелляционное определение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, полагая, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела.

¶ 23Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения.

¶ 24Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 25При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права и выразились в следующем.

¶ 26Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО21 и покупателем ООО «Арендель» в лице представителя по доверенности ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов по адресу: <адрес> и <адрес>.

¶ 27В соответствии с пунктом 5 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанные объекты недвижимости проданы за № руб., из которых № руб. составила цена земельного участка, № руб. – цена жилого дома лит.А и № руб. – цена жилого дома лит.Д. Сумму в размере № руб. покупатель получает от продавца в день подписания договора, оставшуюся сумму в размере № руб. покупатель перечисляет на счет продавца № в ПАО «Сбербанк России» в течение одного дня после регистрации права покупателя в Управлении Росреестра по <адрес> на земельный участок и расположенные на нем два жилых дома.

¶ 28Пунктом 6 Договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что приобретенные земельный участок и расположенные на нем два жилых дома с момента передачи их Покупателю и до момента полной оплаты будут находиться в залоге у Продавца.

¶ 29До подписания настоящего договора Продавец передал Покупателю указанное выше недвижимое имущество, а Покупатель принял во владение и пользование вышеуказанное недвижимое имущество в состоянии, удовлетворительном для использования его в соответствии с теми целями, для которых оно предназначено, и его в таком состоянии, в каком оно есть на момент подписания настоящего договора, и претензий относительно качественного состояния приобретаемого им недвижимого имущества не имеет. Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (п. 12 Договора купли-продажи).

¶ 30ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации перехода к ООО «Арендель» права собственности на земельный участок и жилые дома, а также о государственной регистрации обременения на эти объекты недвижимости в виде ипотеки в пользу ФИО42 до исполнения ООО «Арендель» в полном объеме обязательств по выплате стоимости земельного участка и расположенных на нем двух жилых домов.

¶ 31На момент заключения Договора от ДД.ММ.ГГГГ единственным участником ООО «Арендель» являлся ФИО12, а лицом, имеющим право без доверенность действовать от имени этого юридического лица, являлся генеральный директор ФИО13, должность главного бухгалтера Общества занимала ФИО14

¶ 32ДД.ММ.ГГГГ ФИО25 и представитель ООО «Арендель» ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, обратились в Управление Росреестра по <адрес> с тремя заявлениями о внесении в ЕГРН записи о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером ФИО26, площадью 2446 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, жилого дома, кадастровый (или условный) №, общей площадью 75 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, жилого дома, общей площадью 15 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенного по адресу: <адрес>.

¶ 33ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации прекращения ипотеки указанных объектов недвижимости в пользу ФИО42

¶ 34На основании объяснений сторон, а также представленных ответчиком документов (расходных кассовых ордеров и авансовых отчетов ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ) суд первой инстанции признал установленным, что денежные средства, выданные из кассы ООО «Арендель» наличными под отчет ФИО14 в размере № руб. и № руб., были внесены ею на счет ФИО27 № № в ПАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. и ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 № руб. во исполнение обязательств ООО «Арендель» перед ФИО42 по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 35Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО15, суд первой инстанции, пришел к выводам о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ООО «Арендель» исполнило в полном объеме обязательства по оплате объектов недвижимого имущества, приобретенных по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передав денежные средства ФИО28 в размере № руб., поскольку своими действиями по подаче заявления в Управление Росресстра по <адрес> о снятии обременений в виде ипотеки с земельного участка и жилых домов истец подтвердил исполнение ответчиком обязательств по полной оплате проданных объектов недвижимости.

¶ 36При этом, суд принял в качестве доказательств передачи ответчиком истцу денежных средств в сумме № руб.:

¶ 37- расписку, выданную ФИО42 ДД.ММ.ГГГГ, в которой он подтвердил получение от ФИО1 денежных средств в размере № руб. в счет продажи жилого дома по <адрес>;

¶ 38- показания свидетеля ФИО16, оказывавшего ООО «Арендель» возмездные услуги по юридическому сопровождению хозяйственной деятельности Общества, в которых он сообщил о том, что подготовил текст расписки о получении ФИО31 от ООО «Арендель» денежных средств в сумме № руб., обязанность по передаче которых в сумме № руб. была возложена на представителя ФИО43 по доверенности ФИО1, а также присутствовал на совещаниях сотрудников Общества, где сообщалось о том, что все расчеты с ФИО30. произведены и расписка о него получена;

¶ 39- представленные ответчиком документы бухгалтерской отчетности: карточки счетов № за 2017 г., оборотно-сальдовую ведомость по счету 60 за 2017 г., в которых указано, что на баланс Общества поступили три объекта недвижимости, расчет за которые произведен с ФИО29 ДД.ММ.ГГГГ в сумме № руб. и ДД.ММ.ГГГГ в сумме № руб.

¶ 40Вместе с тем, районный суд признал несостоятельными объяснения истца и третьего лица ФИО1, а также не принял в качестве достоверного доказательства показания свидетеля ФИО14 о том, что денежные средства в размере № руб., предназначенные для передачи ФИО32 ООО «Арендель» не выдавало наличными в апреле-мае 2017 г. ни ФИО1, ни ФИО14, ни другим работникам и не передавало их истцу, а сведения о полной оплате приобретенных объектов недвижимости в сумме № руб. были внесены в бухгалтерские документы ООО «Арендель» и налоговую отчетность в отсутствие первичного документа, в котором имелась бы подпись истца о получении таких средств от ответчика.

¶ 41Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы истца. В апелляционном определении дополнительно указано, что судом дано верное буквальное толкование условиям Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который правомерно признан судом исполненным сторонами, в том числе в части обязанностей покупателя по полной оплате товара, поскольку подача истцом ДД.ММ.ГГГГ заявления о прекращении залога в отношении всех трех объектов недвижимости подтверждает, что имелось предусмотренное подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ основание залога в виде прекращения обеспеченного залогом обязательства.

¶ 42С такими выводами судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться, так как они сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и повлекли неверное разрешение спора по существу.

¶ 43В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

¶ 44В силу пункта 1 статьи 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

¶ 45Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

¶ 46Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю (пункт 1 статьи 160 ГК РФ).

¶ 47Подпунктом 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ предусмотрено, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

¶ 48Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

¶ 49Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

¶ 50По общему правилу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

¶ 51Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ)

¶ 52Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

¶ 53Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

¶ 54В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

¶ 55Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

¶ 56Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

¶ 57При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

¶ 58Согласно статье 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон о бухгалтерском учете) экономический субъект обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с настоящим Федеральным законом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

¶ 59Пунктом 1 статьи 9 этого закона предусмотрено, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок.

¶ 60Пунктом 2 статьи 9 Закона о бухгалтерском учете к обязательными реквизитами первичного учетного документа отнесены:1) наименование документа; 2) дата составления документа; 3) наименование экономического субъекта, составившего документ; 4) содержание факта хозяйственной жизни; 5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения; 6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события; 7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

¶ 61В соответствии с пунктом 3 той же статьи первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания. Лицо, ответственное за оформление факта хозяйственной жизни, обеспечивает своевременную передачу первичных учетных документов для регистрации содержащихся в них данных в регистрах бухгалтерского учета, а также достоверность этих данных. Лицо, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, и лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета, не несут ответственность за соответствие составленных другими лицами первичных учетных документов свершившимся фактам хозяйственной жизни. Требования в письменной форме главного бухгалтера, иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета, в отношении соблюдения установленного порядка документального оформления фактов хозяйственной жизни, представления документов (сведений), необходимых для ведения бухгалтерского учета, должностному лицу, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лицу, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета, обязательны для всех работников экономического субъекта.

¶ 62Первичный учетный документ составляется на бумажном носителе и (или) в виде электронного документа, подписанного электронной подписью (пункт 5 статьи 9 Закона о бухгалтерском учете).

¶ 63Согласно части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

¶ 64В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

¶ 65В соответствии с частью 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

¶ 66Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

¶ 67Согласно части 1 статьи 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

¶ 68Статьей 67 ГПК РФ установлено требование о всесторонности, полноте и объективности исследования судом всей совокупности представленных по делу доказательств, а также об отсутствии заранее установленной силы каких-либо доказательств по гражданскому делу (части 1, 2).

¶ 69В силу частей 3, 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

¶ 70Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочнои? части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

¶ 71В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (далее – Постановление Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23) содержатся обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 72При разрешении настоящего спора судами были неверно применены и истолкованы приведенные нормы материального и процессуального права без учета обязательных разъяснений по их применению.

¶ 73Системное толкование приведенных норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод что надлежащее исполнение денежных обязательств юридическим лицом, являющимся покупателем по договору купли-продажи земельного участка и жилых домов, проданных с условием о рассрочке платежа, должно быть подтверждено распиской или иным письменным документом, отвечающим требованиям пункта 2 статьи 9 Закона о бухгалтерском учете, выданным продавцом покупателю при получении от продавца полной оплаты проданного товара, в том числе документа, изготовленного с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде получение исполнения покупателем. При этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю продавца на получение от покупателя оплаты товара.

¶ 74Несмотря на приведенные в апелляционном определении ссылки на статью 431 ГК РФ и пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» суды фактически не выполнили эти требования закона и разъяснения по их применению.

¶ 75В обжалуемых судебных постановлениях не приведены суждения судов о причинах, по которым условия пункта 5 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о сроках и способах оплаты приобретаемых объектов недвижимости не были соблюдены ответчиком, не отрицавшим, что в день заключения договора ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме № руб. истцу переданы не были, также как и не была исполнена покупателем ДД.ММ.ГГГГ предусмотренная этим пунктом договора обязанность перечислить оставшуюся сумму в размере № руб. на счет продавца № в ПАО «Сбербанк России» в течение одного дня после регистрации права покупателя в Управлении Росреестра по <адрес> на земельный участок и расположенные на нем два жилых дома.

¶ 76В нарушение требований статей 12, 56, 60, 71 ГПК РФ суды фактически освободили ответчика – юридическое лицо, обязанное вести бухгалтерский учет и подтверждать каждый факт хозяйственной жизни первичными учетными документами, соответствующими требованиям статьи 9 Закона о бухгалтерском учете, от обязанности представить допустимые письменные доказательства, которые с достоверностью подтвердили бы факт получения истцом до ДД.ММ.ГГГГ денежных средств за проданные объекты недвижимости в сумме 7 № руб.

¶ 77При этом, суды не дали объективной оценки противоречиям в объяснениях представителя ответчика ФИО11, генерального директора ООО «Арендель» ФИО13 и третьего лица ФИО12, являющегося единственным учредителем и участником этого Общества, которые не смогли сообщить суду точную дату и обстоятельства выдачи наличных денежных средств из кассы ООО «Арендель» уполномоченному представителю ответчика в сумме № руб., передачи этих денежных средств ФИО34 и получения от него соответствующей расписки, об утрате которой ими было заявлено.

¶ 78В то же время истец ФИО33 последовательно категорически отрицал факт получения денежных средств от ответчика в размере № руб. с выдачей соответствующей расписки как на всю сумму, так и на ее части, в том числе от представителя ответчика по доверенности ФИО1, который, участвуя в деле в качестве третьего лица, также отрицал факт получения денежных средств от ответчика в сумме № руб., которые он был бы обязан передать в качестве представителя ФИО43 по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 79Допрошенная по делу в качестве свидетеля ФИО17, занимавшая должность главного бухгалтера ООО «Арендель» в апреле-мае 2017 г., показала, что Общество оплатило за счет собственных средств ФИО35 по Договору купи-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № руб., на момент принятия объектов недвижимости на баланс покупателя и внесения в бухгалтерскую отчетность за 2017 г. сведений о полном исполнении этого договора перед продавцом имелась задолженность по оплате за купленные объекты в размере № руб., которая не была погашена, оплата этой суммы не была подтверждена расписками или иными первичными учетными документами ООО «Арендель», в которых имелась бы подпись продавца, составленный на имя ФИО36 расходный кассовый ордер на эту сумму получателем подписан не был.

¶ 80Приняв действия ФИО37 по подаче им заявления от ДД.ММ.ГГГГ о снятии зарегистрированного обременения в виде залога проданного недвижимого имущества и по выдаче расписки ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № руб. в качестве достаточных допустимых доказательств полного исполнения ООО «Арендель» обязанности по оплате объектов недвижимого имущества, проданных по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с условием рассрочки платежа, суды не учли, что в силу статьи 352 ГК РФ договор ипотеки (залога недвижимости) может быть прекращен не только с прекращением обеспеченного залогом обязательства, но в иных случаях, предусмотренных законом или договором, в том числе по соглашению сторон, отказавшихся от такого способа обеспечения обязательства покупателя по оплате недвижимости, приобретенной по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа.

¶ 81В заявлениях ФИО38 от ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> о снятии обременения на недвижимое имущество не указано конкретное основание прекращения залога из числа, предусмотренных пунктом 1 статьи 352 ГК РФ.

¶ 82Суды признали несостоятельными объяснения истца и третьего лица ФИО1 о том, что по расписке от ДД.ММ.ГГГГ были переданы личные средства ФИО1, возвращенные ему ФИО39 по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, не дав буквального толкования содержанию данного документа в совокупности с условиями пункта 5 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стоимость жилого дома по адресу: <адрес>, была согласована сторонами в размере № руб., а также иным условиям этого пункта договора, в котором для покупателя ООО «Арендель» была установлена обязанность по оплате товара двумя платежами в размере № руб. и № руб.

¶ 83Ответчиком суду не представлены документы, в которых с истцом была бы согласована рассрочка платежа по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на иных условиях, в том числе по оплате части товара в сумме № руб. в какой-либо иной срок.

¶ 84Буквальное содержание представленной ответчиком расписки ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 84), в которой указано «Я ФИО1 получил в бухгалтерии два миллиона рублей», не позволяет установить, в бухгалтерии какой организации были получены денежные средства, на каком основании и в каких целях.

¶ 85В нарушение требований статей 12, 56, 67, 68, 71, 196-198, 327, 329 ГПК РФ суд апелляционной инстанции формально подошел к проверке судебного решения, не определил в качестве имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора и не предложил представить дополнительные письменные доказательства, подтверждающие такие обстоятельства, обязанность по доказыванию которых лежит на ответчике, как:

¶ 86- наличие на счете ООО «Арендель» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 17 000 000 руб., достаточном для исполнения его обязанностей покупателя по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

¶ 87- точные даты и основания выдачи наличных денежных средств из кассы ООО «Арендель» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 или иным уполномоченным лицам в сумме № руб., достаточной для погашения задолженности перед ФИО40 по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (за исключением денежных средств, указанных в авансовых отчетах ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. (т. 2 л.д. 5-6) и от ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. (т. 2 л.д. 2-3), в том числе – выдачи ФИО1 во исполнение договора поручения, оформленного доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, денежных средств из кассы ООО «Арендель» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., а в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере № руб.;

¶ 88- когда, кто именно из уполномоченных представителей ООО «Арендель» и при каких обстоятельствах передавал денежные средства ФИО41 в сумме № руб. (одним платежом с получением одной расписки или несколькими платежами, с выдачей нескольких расписок).

¶ 89Таким образом, при разрешении настоящего спора судами не были созданы условия для установления юридически значимых обстоятельств дела, всестороннего, полного исследования доказательств и правильного применения норм материального права, что привело к принятию судебных постановлений, не отвечающих требованиям законности и обоснованности, установленным статьей 195 ГПК РФ.

¶ 90С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 8 сентября 2021 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, которому следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 91На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 92определила:

¶ 93апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 8 сентября 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 94Председательствующий подпись

¶ 95Судьи подписи