О признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение срока устранения недостатков, штрафа и компенсации морального вреда

Текст определения

¶ 1№ 88-23047/2021

¶ 2УИД 69RS0036-01-2020-000192-28

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 428 октября 2021 года город Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего судьи ФИО1

¶ 7судей ФИО2, ФИО3,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-586/2020 по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение срока устранения недостатков, штрафа и компенсации морального вреда, по кассационной жалобе ФИО4 на решение Заволжского районного суда г. Твери от 26 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 20 мая 2021 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи ФИО2, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 10установила:

¶ 11ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители», в котором, с учетом уточнений, просил признать односторонний акт от 11 октября 2019 года о передаче застройщиком объекта долевого строительства недействительным, взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства за период с 30 августа 2019 года по 8 октября 2020 года в сумме 355 990,95 руб.; неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в размере 55 278 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб. и штраф в пользу потребителя. В обоснование требований указано, что 28 июня 2018 года между ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» и ИП ФИО5 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома. 12 декабря 2018 года ИП ФИО5 заключил с истцом договор уступки права требования и перевода долга, в соответствии с которым застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства квартиру по адресу: Тверская область, Калининский район, Черногубовское сельское поселение, д. Батино. Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена участником ФИО4 в полном объеме.

¶ 12В соответствии с п. 6.1 договора квартира должна быть передана участнику в срок не позднее 30 июня 2019 года. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано 31 июля 2019 года. На момент подачи искового заявления двусторонний акт приема-передачи квартиры не подписан ввиду невыполнения ответчиком законных требований истца о составлении акта, фиксирующего недостатки, имеющиеся в квартире. 16 октября 2019 года истцом по почте был получен акт от 11 октября 2019 года о передаче застройщиком объекта долевого строительства в одностороннем порядке в связи с уклонением участника от его принятия.

¶ 13Не согласившись с составлением акта в одностороннем порядке, ФИО4 произвел осмотр квартиры в присутствии эксперта по заключению которого установлено наличие недостатков в объекте долевого строительства, которое было направлено ответчику. Проведенной по делу судебной экспертизой подтверждено наличие недостатков жилого помещения.

¶ 14В обоснование требований о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства истец указал на отсутствие с его стороны уклонения от подписания акта и принятия квартиры, тогда как составление такого акта, при отсутствии предусмотренных на то законом оснований, влечет его недействительность

¶ 15Решением Заволжского районного суда г. Твери от 26 ноября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 20 мая 2021 года, исковые требования удовлетворены частично, постановлено взыскать с ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» в пользу ФИО4 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 10 июля 2019 года по 20 августа 2019 года в размере 36 917,58 руб.; неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 55 278 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в пользу потребителя - 46 597,79 руб., всего: 139 793,37 руб.

¶ 16В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

¶ 17В кассационной жалобе ФИО4 просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 11 октября 2019 года, в части ограничения периодом до 20 августа 2021 года требования о взыскании неустойки, в части исчисления размера штрафа и компенсации морального вреда, дело направить на новое рассмотрение или принять по делу новое решение, так как судами не учтено наличие устранимого недостатка – некачественной стяжки пола, время обнаружения которого выходит за пределы установленного судом периода, вывод суда об отсутствии недостатков, делающих квартиру непригодной для использования, сделан без учета вывода эксперта.

¶ 18В заседание суда кассационной инстанции стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, что в силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует кассационному рассмотрению дела. Истец просил рассмотреть жалобу в их отсутствие.

¶ 19Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

¶ 20В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

¶ 21В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 22Из материалов дела следует, что 28 июня 2018 года между ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» (застройщик) и ИП ФИО5 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № 149/5, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 12-этажный 230-квартирный кирпичный жилой дом по адресу: Тверская область, <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию.

¶ 23Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира №213, расположенная на 9 этаже строящегося дома (пункт 2.1 дополнительного соглашения от 22.11.2018).

¶ 24Цена квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра ее площади, составила 1 818 600 руб..

¶ 2512 декабря 2018 года между ИП ФИО5 (участник долевого строительства) и ФИО4 (правопреемник) был заключен договор уступки права требования и перевода долга, в соответствии с которым к ФИО4 на тех же условиях перешло право требования к ООО «Специализированный застройщик Объединенные строители» (застройщик) на получение квартиры № 213, расположенной на 9 этаже в многоквартирном жилом доме № 5 по адресу: Тверская область, <адрес>.

¶ 26Свои обязательства по договору ФИО4 выполнил в полном объеме, уплатив стоимость квартиры, что подтверждается чеком-ордером от 27 декабря 2018 года. Также истцом произведена доплата по результатам обмеров БТИ в размере 35 654,04 руб.

¶ 27В соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан в установленный законом срок построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект дольщику, а последний – принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение 7 рабочих дней с момента извещения о завершении строительства (п. 5.1.2).

¶ 28Пунктами 5.2.3, 5.2.4 и 5.2.6 договора долевого участия установлены обязанности застройщика по обеспечению ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику в установленный договором срок, а также по передаче в Управление Росреестра по Тверской области в течение 10 дней разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности.

¶ 29Срок завершения строительства установлен договором не позднее 30 июня 2019 года. Датой завершения строительства объекта считается дата ввода объекта в эксплуатацию (п. 6.1 договора).

¶ 30Пунктами 7.1, 7.3-7.5 договора установлены обязанности застройщика сообщить дольщику за 1 месяц до срока передачи объекта о завершении строительства и готовности квартиры к передаче, а также передать объект дольщику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Передача квартиры может быть осуществлена не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

¶ 31Поскольку договор долевого участия иного срока, помимо предельного срока окончания строительства, не содержит, суд пришел к выводу о том, что в данном случае сторонами была согласована дата, не позднее которой ответчик должен был передать объект дольщику или уведомить его о необходимости принятия объекта, которая определена сторонами также в качестве срока, не позднее которого застройщиком должно было быть осуществлено окончание строительства – 30 июня 2019 года плюс 7 рабочих дней на приемку объекта дольщиком, т.е. 9 июля 2019 года.

¶ 32Разрешение на ввод спорного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию выдано ООО «Объединенные строители» 31 июля 2019 года.

¶ 33Заказным письмом от 01 августа 2019 года истцу было направлено сообщение о готовности к передаче объекта долевого строительства и о последствиях необоснованного уклонения от его принятия. Указанное уведомление было получено истцом 10 августа 2019 года.

¶ 3416 августа 2019 года ФИО4 прибыл в офис застройщика в установленный договором срок, однако на указанную дату застройщик не был готов приступить к передаче объекта. Дата повторного осмотра была согласована сторонами на 20 августа 2019 года. В дальнейшем между сторонами осуществлялась переписка по поводу претензий истца относительно недостатков передаваемого застройщиком объекта.

¶ 3516 октября 2019 года ФИО4 по почте был получен акт от 11 октября 2019 года о передаче застройщиком объекта долевого строительства в одностороннем порядке в связи с уклонением участника долевого строительства от принятия квартиры, который им оспорен в судебном порядке.

¶ 36Отказывая ФИО4 в удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив при наличии к тому оснований протокол разногласий. При этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшения цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

¶ 37С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

¶ 38Судебная коллегия по гражданским делам считает, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм права.

¶ 39В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

¶ 40В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

¶ 41В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

¶ 42Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

¶ 43Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

¶ 44Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-0, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

¶ 45Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

¶ 46Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

¶ 47ФИО4 в исковом заявлении и в апелляционной жалобе указывалось, что после ввода дома в эксплуатацию были обнаружены недостатки объекта долевого строительства. Он пытался реализовать способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

¶ 48Суд первой инстанции, делая вывод о правомерности составления ответчиком одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче объекта долевого строительства ФИО4 исполненным, не учел приведенные положения материального закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учётом условий договора.

¶ 49Суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права судом апелляционной инстанции не устранены.

¶ 50С учетом изложенного в целях процессуальной экономии времени судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает возможным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 51При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 52Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 53определила:

¶ 54апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 20 мая 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Тверской областной суд.

¶ 55Председательствующий

¶ 56Судьи