О признании договоров аренды прекращенными, обязании освободить помещение

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО22

¶ 2II инстанция – пред. ФИО23, ФИО24, ФИО25 (докладчик)

¶ 3Дело № 88-23390/2021

¶ 4Уникальный идентификатор дела 77RS0004-02-2020-000195-10

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 612 октября 2021 года город Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи ФИО26,

¶ 8судей ФИО27, ФИО28,

¶ 9рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» о признании договоров аренды прекращенными, обязании освободить помещение (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-636/2021),

¶ 10по кассационной жалобе ФИО1 на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июля 2021 года,

¶ 11заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО27,

¶ 12выслушав объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО8, представителя ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» ФИО9,

¶ 13установила:

¶ 14ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» о признании договоров аренды прекращенными, обязании освободить помещение.

¶ 15Исковые требования были мотивированы тем, что решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 04 апреля 2017 года в порядке раздела совместно нажитого имущества с ФИО10 за ФИО1, в том числе признано право собственности на 1/4 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Другими сособственниками являются ФИО11, (1/2 доли в праве) и ФИО10 (1/4 доли в праве). С момента приобретения нежилого помещения, оно сдавалось в аренду. 01 апреля 2014 года между ФИО11, и ФИО10 заключен договор аренды с ООО «Солнышко-Фарм». После предъявления ФИО1 иска о разделе совместно нажитого имущества договор аренды от 2014 года был расторгнут, а 25 июля 2016 года между ИП ФИО10 и ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» заключен договор аренды № в отношении вышеуказанного нежилого помещения на срок 11 месяцев, с размером арендной платы 130 000 руб. с условием о возобновлении договора аренды не более 4 раз и увеличением арендных платежей на 9% при пролонгации договора. Также, 25 июля 2016 года заключен договор аренды между ФИО11 и ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» на срок 11 месяцев с условием выплаты арендной платы в размере 170 000 руб. Из содержания договоров следует, что один и тот же объект является предметом двух сделок. Соглашение о распоряжении спорным нежилым помещением только одним из сособственников не заключалось. При этом ФИО1 согласия на заключение договора аренды не давала. Решением Черемушкинского районного суда города Москвы установлено, что ФИО15 и ФИО1 не поддерживали семейных отношений с 01 июня 2016 года. Право собственности ФИО1 на нежилое помещение (1/4 долю) зарегистрировано 14 сентября 2017 года. Таким образом, истец ссылалась на злоупотреблением правом со стороны третьих лиц и ответчика, которые заключили отдельные договоры с непропорциональным определением арендной платы, с заниженной ставкой по сравнению с ранее действовавшим договором аренд. 30 октября 2017 года ФИО1 передала представителю арендатора уведомление о том, что она является долевым собственником с приложением правоустанавливающих документов. 21 ноября 2017 года направила арендатору требование об оплате арендной платы изменении договора аренды. 30 ноября 2017 года состоялась встреча арендатора и сособственников нежилого помещения, 12 декабря 2017 года истец направила арендатору требование о заключении договор аренды и оплате арендной платы. 21 февраля 2018 года ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения к сособственникам нежилых помещений. 06 марта 2018 года истец направила арендатору требование о заключении договора аренды и оплате арендной платы. После пролонгации 02 июля 2018 года арендатор направил проект договора аренды на согласованием всем сособственникам, в связи с чем арендатор был намерен перезаключить недействительные договоры аренды, а не в целях внесения изменений в договора. 21 февраля 2019 года истец направила арендатору требование об освобождении нежилого помещения, ответа на которое не последовало. 27 марта 2019 года ФИО1 направили договор от 25 августа 2016 года, измененный с указанием на пролонгацию не более 4 раз. В 2016 года ответчик и третьи лица изменили условия договоров аренды, увеличив пролонгацию до 4 раз, с окончательным сроком действия 28 февраля 2021 года. Истцу не было предоставлена возможность присоединиться к заключенным договорам аренды. После раздела общего имущества, к ФИО16 перешли права собственности с 01 июня 2016 года 06 августа 2019 года истец направила арендатору требование освободить помещение. 09 апреля 2020 года арендатором направлено очередное требование заключить договор аренды. 18 февраля 2020 года ФИО17 направленными заказными письмами ответчику и третьим лицам, как собственник на 1/4 доли в праве собственности на помещение, к которому перешли в части права арендодателя, поставила арендодателей и арендатора в известность об отказе от возобновления договоров аренды в соответствии с п. 6.3. на новый срок, а также заявила требование об освобождении помещения. Ответ не поступил.

¶ 16На основании вышеизложенного, истец просила признать договоры аренды № от 25 июля 2016 года, заключенные арендодателями ФИО10 и ФИО11 с арендатором ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, прекратившими действие с 30 марта 2020 года, в связи с отказом ФИО1 от возобновления вышеназванных договоров аренды в соответствии с положениями пункта 6.3 указанных договором на новый период; обязать арендатора ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> передать его собственникам по акту приема-передачи (возврата) помещения не позднее 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

¶ 17Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

¶ 18Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июля 2021 года решение оставлено без изменения.

¶ 19В кассационной жалобе ФИО1 просит судебные постановления отменить, как вынесенные с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 20Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных ст. 3797 ГПК РФ, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

¶ 21Согласно ст. 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 22Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 г. за N 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 23В ходе судебного слушания установлено, что решением Черемушкинского районного суда города Москвы от 04 апреля 2017 года в порядке раздела совместно нажитого имущества с ФИО10, за ФИО1, в том числе признано право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 68,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

¶ 24Другими сособственниками данного нежилого помещения являются ФИО11 (1/2 доли в праве) и ФИО10 (1/4 доли в праве).

¶ 25Как указывал истец, с момента приобретения помещения, оно сдавалось в аренду. 01 апреля 2014 года ФИО11 и ФИО10 заключен договор аренды с ООО «Солнышко-Фарм». После предъявления ФИО1 иска о разделе совместно нажитого имущества договор аренды от 01 апреля 2014 года расторгнут.

¶ 2625 июля 2016 года между ИП ФИО10 и ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» заключен договор аренды № в отношении нежилого помещения площадью 68,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 11 месяцев, с размером арендной платы 130 000 руб. с условием о возобновлении договора аренды не более 4 раз и увеличением арендных платежей на 9% при пролонгации договора.

¶ 27Согласно п. 1.2 договора аренды, арендодателю принадлежит 1/2 доли в праве собственности на указанное помещение.

¶ 28Также, 25 июля 2016 года заключен договор аренды в отношении того же помещения, между ФИО11 и ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» на срок 11 месяцев с условием выплаты арендной платы в размере 170 000 руб. с указанием, что арендодателю принадлежит 1/2 доли в праве собственности на указанное помещение.

¶ 2901 июля 2017 года к каждому из договоров аренды с ФИО10 и ФИО11 заключены протоколы согласования договорной цены (приложения № к договорам аренды), согласно которым арендная плата складывается из базовой арендной ставки, составляющей 120 000 руб., и переменной арендной ставки, рассчитывающейся, исходя из оборота.

¶ 30Как указывал ответчик в объяснениях, с июля 2017 года расчеты с арендодателями производятся исходя из одинакового размера арендной ставки, а не из 130 000 руб. и 170 000 руб. В настоящий момент ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» направлено уведомление всем арендодателям о расторжении бессрочного договора аренды и готовности освободить нежилое помещение.

¶ 31Брак между ФИО1 и ФИО10 расторгнут 13 марта 2017 года.

¶ 32При этом, что вопреки доводам истца, на момент заключения 25 июля 2016 года договора аренды согласие супруги ФИО1 предполагалось с учетом требований ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации.

¶ 33Решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 05 апреля 2017 года о разделе совместно нажитого имущества вступило в законную силу 26 июля 2017 года, то есть раздельный правовой режим в отношении нежилого помещения установлен с 26 июля 2017 года. До настоящего времени, несмотря на направление ФИО1 и ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» друг другу проектов дополнительных соглашений и требований о заключении соглашений, каких-либо дополнительных или иных соглашений с участием ФИО1 к указанным договорам аренды не заключено, что сторонами и третьими лицами не оспаривалось.

¶ 34Однако, в соответствии с требованиями ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации к ФИО1 в части 1/4 доли перешли права арендодателя по договору аренды.

¶ 35Истец неоднократно обращалась к ответчику о расторжении договора аренды и об освобождении спорного нежилого помещения.

¶ 36Ответчик обращался к арендаторам, в том числе и к ФИО10 с разъяснением его права на сдачу нежилого помещения в аренду.

¶ 37Письмом от 14.02.2019 ИП ФИО10, направленным в адрес ответчика ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» указал, что договор аренды признается в настоящее время действующим. При этом указал, что им принято решение о добровольном перечислении в пользу ФИО1 сумм, равных 1/2 части арендной платы по действующему договору аренды от 25.07.2016, а именно по 60 000 руб., с 01.04.2018 на ее расчетный счет (л.д.38 т.2).

¶ 38При этом в материалах дела имеются копии платежных поручений о перечислении ФИО18 в пользу ФИО1 половины суммы арендных платежей: платежное поручение № от 08.08.2018 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за апрель 2018 г., платежное поручение № от 08.08.2018 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за май 2018 г., платежное поручение № от 08.08.2018 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за июнь 2018 г., платежное поручение № от 08.08.2018 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за июль 2018 г., платежное поручение № от 30.08.2018 - 120 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за август, сентябрь 2018 г., платежное поручение № от 11.01.2019 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за октябрь 2018 г., платежное поручение № от 25.01.2018 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за ноябрь 2018 г., платежное поручение № от 11.02.2019 - 60 000 руб. с назначением платежа: 1/2 часть арендной платы по договору № от 25.06.2016 за декабрь 2018 г.

¶ 39Из пояснений третьего лица и представителя истца следует, что вышеуказанные денежные средства истец ФИО1 вернула третьему лицу ФИО10, в связи с тем, что отсутствовало назначение платежа и данные денежные средства не соответствовали фактической стоимости аренды.

¶ 40Вопреки доводам стороны истца, доказательств каких-либо противоправных действий со стороны ответчика или третьих лиц в ходе проверки по ее обращению органами внутренних дел не установлено, ФИО12 отказано в возбуждении уголовного дела. Сам факт ее обращения в полицию не свидетельствует о совершении ответчиком и третьими лицами противоправных действий.

¶ 41В соответствии с п.6.3 договоров аренды по окончании срока действия договора и выполнении всех его условий со стороны арендатора, данный договор признается сторонами возобновленным (заключенным без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на тот же срок на тех же условиях, за исключением ставки аренной платы, которая подлежит ежегодной индексации на 9%. В этом случае общее количество таких возобновлений составляет не более 4 раз.

¶ 42Таким образом, в соответствии с условиями п.п.6, 6.3 договоры аренды действовали в период с 01 августа 2016 года до 30 июня 2017 года, затем с 01 июля 2017 года до 30 мая 2018 года, затем с 01 июня 2018 года до 30 апреля 2019 года, затем с 01 мая 2019 года до 30 марта 2020 года, затем с 01 апреля 2020 года до 28 февраля 2021 года.

¶ 43Пунктом 6.5 договоров аренды предусмотрено, что данные договоры аренды могут быть расторгнуты досрочно по требованию арендодателя в случае невыполнения арендатором обязанностей, перечисленных в п.п.3.2.1, 23.2.2., 3.2 - 3.28, 3.2.10 и в случае невыполнения других обязательств со стороны арендатора по условиям данных договоров. В данном случае расторжением договора считается пятый день с момента получения уведомления арендатором.

¶ 44Разрешая спор, руководствуясь ст. 168, 173.1, 209, 407, 425, 450, 450.1, 606, 608, 610, 617, 618, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны ООО «АПТЕКА-А.В.Е.» судом не установлено, напротив, ответчиком представлены документы об исполнении обязанности по оплате арендных платежей, проанализировав которые суд не нашел оснований для признания договоров аренды прекращенными, учитывая, что истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств в опровержение представленных ответчиком документов. Напротив, ответчиком неоднократно направлялись истцу предложения о заключении соглашений к договору аренды. Данные соглашения истцом не подписаны ввиду несогласия с размером арендной платы, что подтверждается также ее позицией в судебном разбирательстве. Каких-либо нарушений в части использования арендатором помещения не по прямому назначению, содержания помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производства текущего ремонта, судом при рассмотрении дела не установлено, а истцом не приведено.

¶ 45Ссылаясь на ничтожность и недействительность договоров, как заключенных без ее согласия ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец тем не менее, просил признать договоры прекратившими действие с 30 марта 2020 года в связи с ее отказом от их пролонгации.

¶ 46Статьей 618 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

¶ 47В статье 619 ГК РФ указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

¶ 48Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

¶ 49Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

¶ 50Вопреки доводов истца, договоры аренды 26 июля 2016 года заключены без нарушения требований законодательства в отсутствие ее согласия, поскольку установление Черемушкинским районным судом г. Москвы в решении 05 апреля 2017 года даты фактического прекращения семейных отношений как 01 июня 2016 года, не свидетельствует об отсутствии полномочий у ФИО19 на заключение договора аренды 26 июля 2016 года, поскольку до 05 апреля 2017 года раздел совместно нажитого имущества не был произведён, а сам факт обращения истца в суд до указанной даты не свидетельствует о злоупотреблении ФИО20 своими правами.

¶ 51Доводы истца о недопустимости и фальсификации доказательств в части приложений к договору аренды, письма ИП ФИО21 от 14 февраля 2019 года, письмо ФИО11, письмо арендатора от 18 апреля 2019 года какими-либо объективными доказательствами не подтверждены, ФИО12 заявлены требования оспаривании приложений к договорам аренды.

¶ 52При этом суд первой инстанции учел, что уведомление ФИО1 об отказе пролонгации договора аренды направлено лишь в феврале 2020 года. Кроме того, условиями договоров аренды предусмотрено возобновление договора на новый срок в отсутствие нарушений условий договора, ответчиком представлены документы об исполнении обязательств по внесению арендной платы, согласие между всеми сторонами договор аренды не достигнуто, нарушений условий договора, со стороны ответчика не установлено.

¶ 53Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

¶ 54Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

¶ 55Проверяя доводы, изложенные в кассационной жалобе ФИО1, судебная коллегия по гражданским делам находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, поскольку по настоящему делу юридически значимые обстоятельства определены правильно, выводы подробно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемых судебных постановлениях, основаны на фактических обстоятельствах дела.

¶ 56В силу ч.1 ст. 55, 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется ст.59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

¶ 57Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех обстоятельств.

¶ 58Оценка представленных в материалы дела сторонами доказательств произведена судами в соответствии с требованиями ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ.

¶ 59Ссылка в кассационной жалобе на то, что суды в нарушение ст. 61, 67 ГПК РФ не приняли во внимание определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда от 03.12.2019 года по делу № (№), в котором установлено на то, что в 2019-2020 года деловые собственники и арендатор предприняли меры по изменению договоров аренды, с целью сокрытия фактического дохода от раздела с истцом, на который имеет право рассчитывать ФИО1, арендная плата не оплачивалась истцу, не может быть принято во внимание, поскольку истец неверно толкует нормы права, а также судами было установлено иные обстоятельства по делу имеющие значение, кроме того, указанным судебным постановлением был отменен судебный акт и дело направлено в суд апелляционной инстанции по делу № №), что не могло быть принято во внимание судами и иметь преюдициальный характер в соответствии со ст. 61 ГПК РФ.

¶ 60Кроме того, судебная коллегия отмечает, что спорный объект освобожден ответчиком 22.06.2021 года, в связи с чем оснований полагать, что необходимо признать договоры аренды прекратившими и обязании освободить спорный объект, не имеется.

¶ 61При этом истец не обращался в суд с иском о выделении своей доли, что позволило бы истцу самостоятельно распоряжаться своей собственностью.

¶ 62В силу ч.3 ст. 390 ГПК РФ кассационной суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

¶ 63Остальные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, а также собранных по делу доказательств, что в силу указанной выше нормы права не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

¶ 64Поскольку материальный закон при рассмотрении дела применен верно, указаний на нарушения норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, кассационная жалоба не содержит, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

¶ 65Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 3797 ГПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

¶ 66С учётом изложенного, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

¶ 67Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 68определила:

¶ 69Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 июля 2021 года – оставить без изменения.

¶ 70Кассационную жалобу ФИО1 – оставить без удовлетворения.

¶ 71Председательствующий

¶ 72Судьи