Об обязании заключить договор аренды земельного участка

Текст определения

¶ 1I инстанция - ФИО17

¶ 2II инстанция - ФИО18, ФИО19 (докладчик), ФИО20

¶ 3Дело № 88-2398/2022

¶ 4УИД 37RS0020-01-2021-000362-18

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 61 февраля 2022 г. г. Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 8председательствующего ФИО21,

¶ 9судей ФИО22 и ФИО23

¶ 10рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1340/2020 по иску ФИО16 к администрации г. Твери об обязании заключить договор аренды земельного участка

¶ 11по кассационной жалобе администрации г. Твери на решение Заволжского районного суда г. Твери от 27 октября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 сентября 2021 г.

¶ 12Заслушав доклад судьи ФИО21, выслушав объяснения представителя ответчика администрации г. Твери ФИО24, представителя третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери ФИО25, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения по жалобе представителя истца ФИО16 – ФИО26, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 13установила:

¶ 14ФИО16 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации г. Твери с требованием о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством.

¶ 15Решением Заволжского районного суда г. Твери от 27 октября 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 сентября 2021 г., исковые требования ФИО16 удовлетворены, на администрацию г. Твери возложена обязанность заключить с ФИО16 договор аренды земельного участка сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на условиях, установленных действующим законодательством.

¶ 16В кассационной жалобе представителем ответчика администрации г. Твери ФИО27 ставится вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

¶ 17От истца ФИО16 поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

¶ 18Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

¶ 19Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

¶ 20Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

¶ 21Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

¶ 22Положения названной нормы предоставляют право собственнику объекта незавершенного строительства на получение земельного участка для завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию однократно на срок три года.

¶ 23В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

¶ 24В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

¶ 25Федеральным законом от 8.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции» дополнена ст. 19 Федерального закона от 1.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» частью 6, 7, 8 согласно которым: до 1.03.2012 арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в праве потребовать от арендодателя заключения нового дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, в том числе, что на дату обращения арендатора с указанными требованиями срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора.

¶ 26Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Твери от 06.10.1999 № 2092 ООО СФ «Тверьинвастрой» передан земельный участок площадью 2 638,8 кв.м, под строительство мини - рынка по ул. Горького в Заволжском районе, кадастровый №, сроком до 30.04.2000.

¶ 27Между администрацией г. Твери и ООО СФ «Тверьинвастрой» заключен договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения сроком до 30.04.2000, что подтверждается постановлением администрации г. Твери от 06.10.1999 №2092.

¶ 28Постановлением администрации г. Твери от 8.08.2000 № 2008 спорный земельный участок передан в аренду сроком до 01.02.2001 ООО «Тверьинвастрой» под строительство мини - рынка по ул. Горького в Заволжском районе.

¶ 2908.08.2000 между администрацией г. Твери (Арендодатель) и ООО СФ «Тверьинвастрой» (Арендатор) заключен договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения № 495, по условиям которого Арендатор сдает, а Арендодатель принимает в аренду земельный участок, площадью 2 638, 8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство мини - рынка, кадастровый номер участка №, сроком до 1.02.2001.

¶ 30Дополнительным соглашением от 15.04.2002 № 237 к договору аренды земельного участка от 08.08.2000 № 495 по всему тексту слова «под строительство мини - рынка» заменены на слова «под строительство торгового центра».

¶ 31ООО СФ «Тверьинвастрой» выдано разрешение на выполнение строительно - монтажных работ № 3-45/04 сроком действия с 01.08.2004 по 30.04.2004, действие которого в последующем неоднократно продлевалось.

¶ 32Распоряжением Комитета по управлению имуществом Тверской области от 15.02.2010 № 118 «О предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства» предоставлен ООО СФ «Тверьинвастрой» в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 639 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства торгового центра, сроком на 1 год.?

¶ 33На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 05.02.2010 № 118 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и ООО СФ «Тверьинвастрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 5.02.2010 № 010-з/10, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 639 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

¶ 34Участок предоставлен Арендатору для завершения строительства торгового центра (п. 1.2 Договора).

¶ 35На участке находится объект недвижимости - незавершенный строительством объект (п. 1.3 Договора). Срок действия установлен с 05.02.2010 по 04.02.2011.

¶ 36Решением арбитражного суда Тверской области от 26.05.2009 по делу № А66-6703/2007 ООО СФ «Тверьинвастрой» признано несостоятельным (банкротом).По договору купли - продажи от 17.11.2014, заключенному между ООО «Тверьинвастрой» (Продавец) и ФИО14 (Покупатель), последним приобретен незавершенный строительством объект (процент незавершенного строительства - 90%), адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 2 639 кв.м с кадастровым номером №

¶ 37В последующем указанный объект незавершенного строительства, на основании договора купли - продажи от 04.02.2015 отчужден ФИО11 ООО «ТверьСтройСервис».

¶ 38По договору купли - продажи от 19.02.2015 ФИО15 (Покупатель) приобретен у ООО «ТверьСтройСервис» (Продавец) незавершенный строительством объект (процент незавершенного строительства - 90%), кадастровый №, адрес: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 2 639 кв.м с кадастровым номером №.

¶ 3913.07.2017 между администрацией г. Твери (Арендодатель) и ФИО12 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 314-1, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 2 639 кв.м, разрешенным использованием - под строительство торгового центра, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в границах, указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости.

¶ 40Участок предоставлен Арендатору для завершения строительства торгового центра (п. 1.2 Договора).

¶ 41Из п. 1.3 договора следует, что на указанном земельном участке находится объект недвижимого имущества — незавершенный строительством объект, кадастровый № (п. 1.3 Договора). Срок аренды земельного участка определен сторонами с 13.07.2017 по 13.04.2020.

¶ 42Соглашением о расторжении договора аренды от 13.07.2017 № 313-1, заключенным между администрацией г. Твери (Арендодатель) и ФИО12 (арендатор), расторгнут с 17.04.2017 договор аренды земельного участка от 5.02.2010 №010-3/10.

¶ 4323 июля 2019 г. между ФИО12 и ФИО16 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ФИО12 передала в собственность ФИО16 незавершенный строительством объект (процент незавершенности строительства 90%), с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 314-1 от 13.07.2017, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.08.2017 №, заключенному в отношении земельного участка общей площадью 2639 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

¶ 44На основании заявления Администрации города Твери запись о регистрации договора аренды спорного земельного участка в ЕГРН прекращена.

¶ 45Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями ст.ст. 1, 8, 214, 607, 609, 433, 1102, 1105, 218, 454, 425, 153, 170, 552, 271 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 3.3, ст.ст. 39.2, 39.3, 39.6, 39.12, 35 Земельного кодекса РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции», учитывая установленные обстоятельства по делу, факт того, что на спорном участке находится объект незавершенного строительства, положения ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец вправе потребовать от арендодателя заключения нового дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, в том числе, что на дату обращения арендатора с указанными требованиями срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо в судах не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

¶ 46Проверяя законность и обоснованность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия с его выводами и правовым обоснованием согласилась, не усмотрев основания для отмены.

¶ 47Судебная коллегия указала, что Администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО16 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. При этом решением Заволжского районного суда г. Твери от 2 июня 2020 г., оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования административного искового заявления ФИО16 о признании незаконным решения департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери об отказе в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, возложении обязанности выдать разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства удовлетворено. Признано незаконным решение департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери № 29-91/03-и от 2 марта 2020 г. об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - торгового центра, в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери обязан осуществить выдачу ФИО16 разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства - торгового центра, в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Установлен ответчикам срок исполнения решения суда - два дня с момента вступления решения суда в законную силу. На департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери возложена обязанность уведомить Заволжский районный суд города Твери и административного истца ФИО16 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу об исполнении решения суда.

¶ 48Из пояснений участников процесса следует, что, при наличии вступившего в законную силу решения суда, вопрос о выдаче ФИО16 разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства - торгового центра, в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, до настоящего времени не разрешен.

¶ 49Поскольку право собственности на неоконченный строительством объект капитального строительства - торговый центр, в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

¶ 50Истребование Администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

¶ 51Учитывая, что истец, в целях продления спорного договора аренды, неоднократно обращался в Администрацию г. Твери с соответствующими заявлениями, к указанному договору аренды применимы положения, изложенные в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

¶ 52Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, проверив законность обжалуемых судебных постановлений, находит, что выводы суда первой и апелляционной инстанций основаны на правильном применении норм материального права и соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, подтвержденным исследованными в судебном заседании относимыми и допустимыми доказательствами, которым судебными инстанциями дана оценка по правилам статьи 67 ГПК РФ.

¶ 53Доводы кассационной жалобы повторяют позицию заявителя по делу, являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, получили соответствующую правовую оценку, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 390 ГПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

¶ 54Несогласие кассатора с оценкой, данной судом первой и апелляционной инстанций представленным доказательствам, а также с выводами судов об обстоятельствах дела не может быть признано основанием в соответствии с положениями статьи 379.7 ГПК РФ для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, принятых по этому делу.

¶ 55С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 56определила:

¶ 57решение Заволжского районного суда г. Твери от 27 октября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 23 сентября 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Твери - без удовлетворения.

¶ 58Председательствующий

¶ 59Судьи