О расторжении договора купли-продажи и возврате имущества

Текст определения

¶ 1Дело №

¶ 2№

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО5,

¶ 7судей ФИО4 и ФИО6

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, АО «ФИО3 Жилищного Финансирования» о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества

¶ 9по кассационной жалобе ФИО1 на решение Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи ФИО4, объяснения представителя АО «ФИО3 Жилищного Финансирования» ФИО9, судебная коллегия

¶ 11установила:

¶ 12ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, АО «ФИО3 Жилищного Финансирования» (далее – АО «ФИО3 ЖилФинанс») о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 2, <адрес>, заключенного между ФИО2 и АО «ФИО3 ЖилФинанс», возложении на ФИО2 обязанности передать квартиру, свободную от обременений залогом по кредитному договору №-PKL-0001-15 от ДД.ММ.ГГГГ, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанную квартиру.

¶ 13Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>, корпус 2, <адрес>.

¶ 14ФИО2, являющийся покупателем квартиры, приобрел ее в собственность, не осуществив оплаты покупателю до настоящего времени.

¶ 15По условиям договора ФИО2 обязался оплатить цену квартиры в размере 11 863 000 рублей путем перечисления денежных средств на рублевый счет истца, открытый в АО «ФИО3 «ЖилФинанс», в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности на него. Переход права собственности был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 16Со слов сотрудника ФИО3 истцу стало известно, что в АО «ФИО3 «ЖилФинанс» находится расписка истца о получении денежных средств по договору купли-продажи. Однако никаких расписок истец не составляла, в дату составления расписки находилась в Испании.

¶ 17В мае 2015 между ФИО7 и ФИО2 было подписано соглашение об изменении порядка расчетов по договору купли-продажи. Дополнительное соглашение было подписано в той же форме, что и договор – простой письменной. По условиям соглашения ФИО2 подтвердил отсутствие оплаты по договору на момент подписания настоящего соглашения и обязался оплатить его в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 18До настоящего времени оплата не произведена, квартира находится в фактическом владении ФИО1, там сохраняет регистрацию мать истца – ФИО8

¶ 19ФИО2 ни разу не заходил в квартиру, у него нет запасных ключей от нее, он никогда не оплачивал коммунальные услуги и не нес бремени содержания квартиры. В ноябре 2017 года ФИО2 выдал истцу доверенность на полное распоряжение квартирой по своему усмотрению и с правом получения денежных средств.

¶ 20Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска отказано.

¶ 21В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить указанные судебные акты как незаконные.

¶ 22В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представитель АО «ФИО3 Жилищного Финансирования» ФИО9 возражала против доводов жалобы, просила оставить судебные акты без изменения.

¶ 23Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

¶ 24Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 25Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.

¶ 26Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>, корпус 2, <адрес>.

¶ 27Договором определено, что квартира продается за 11 863 000 рублей.

¶ 28В соответствии с разделом 3 договора денежная сумма в размере 11 863 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств в размере 7 908 000 рублей в течении 3 банковских дней считая с даты государственной регистрации перехода права собственности, а также за счет кредитных средств в размере 3 955 000 рублей за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в течение 3 банковских дней считая с даты получения настоящего договора после государственной регистрации перехода права собственности и перечисляются покупателем со своего рублевого счета №, открытого в АО «ФИО3 «ЖилФинанс», на рублевый счет продавца №, открытый в АО «ФИО3 «ЖилФинанс». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств продавцом, за исключением случаев, когда ФИО3, обслуживающим счет продавца, является кредитор.

¶ 29Согласно пункту 4.2.1 договора продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случаях задержки в получении денежных средств, указанных в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 более чем на 10 дней по сравнению со сроками, указанными в разделе 3 настоящего договора.

¶ 30ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 подписано дополнительное соглашение следующего содержания:

¶ 31- на момент заключения настоящего соглашения покупатель не осуществил оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а продавец не получил никаких денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, снятые со счета продавца в АО «ФИО3 «ЖилФинанс» ФИО10 по доверенности, были переданы покупателю для дальнейшей передачи их продавцу в сроки, указанные в настоящем соглашении;

¶ 32- покупатель обязуется оплатить продавцу 100% стоимости квартиры по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет, указанный продавцом. Оплата квартиры наличными денежными средствами должна быть подтверждена распиской продавца;

¶ 33- в случае нарушения срока оплаты по настоящему договору продавец имеет право требовать расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца;

¶ 34- до момента полной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ: покупатель обязуется выдать продавцу доверенность на пользование и распоряжением квартирой; продавец имеет право сдавать квартиру в найм и получать за него в свое распоряжение денежные средства; все лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент заключения договора, сохраняют свою регистрацию.

¶ 35В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца определением суда назначена судебная почерковедческая экспертиза.

¶ 36По заключению экспертизы рукописные записи, изображения которых имеются в расписках от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены не ФИО1, а другим лицом; подписи от имени ФИО1, изображения которых имеются в расписках от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены не ФИО1, а другим лицом с подражанием подписи ФИО1

¶ 37В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представителем ответчика АО «ФИО3 «ЖилФинанс» было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате недвижимого имущества.

¶ 38Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

¶ 39При этом суд исходил из того, что о нарушении своего права на полную оплату стоимости квартиры истец узнала ДД.ММ.ГГГГ, а в суд обратилась только ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

¶ 40Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, признав решение законным и обоснованным.

¶ 41Между тем принятые судебные акты признать законным нельзя по следующим основаниям.

¶ 42В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

¶ 43Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

¶ 44По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

¶ 45Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

¶ 46Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

¶ 47В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

¶ 48Статьей 434 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (пункт 1). Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (пункт 2). Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (пункт 3). В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4).

¶ 49Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

¶ 50В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

¶ 51Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

¶ 52В соответствии с частью 8 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

¶ 53Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

¶ 54Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости на момент заключения между сторонами договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) и на момент внесения изменений в договор купли-продажи в части срока оплаты (ДД.ММ.ГГГГ) законом не установлена.

¶ 55Отвергая довод истца об изменении срока оплаты дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, суд указал, что в надлежащем порядке данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, несмотря на то, что данным соглашением были внесены изменения в договор купли-продажи в части сроков выполнения обязательств ФИО2 и условий пользования квартирой.

¶ 56Вместе с тем суд не обосновал в решении, какими правовыми нормами предусмотрена обязанность государственной регистрации договора купли-продажи и изменений в договор купли-продажи.

¶ 57Указанным дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили условие договора в части срока оплаты. Подтвердив то, что оплата по договору купли-продажи им не осуществлена, что согласуется с выводами судебной почерковедческой экспертизы, ФИО2 принял на себя обязательство произвести оплату в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 58Поскольку стороны договора купли-продажи по согласованию между собой изменили условие о сроке исполнения обязательства об оплате проданной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ, у суда не было оснований для вывода о том, что о нарушении своего права на получение платы по договору истец узнала ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 59С момента измененного условия о сроке исполнения обязательства до момента обращения истца в суд прошло менее трех лет, поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске по основанию пропуска срока исковой давности не основан на законе.

¶ 60Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца.

¶ 61С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) находит апелляционное определение подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 62При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

¶ 63Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

¶ 64определила:

¶ 65апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

¶ 66Председательствующий

¶ 67Судьи