О расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами

Текст определения

¶ 1I инстанция - ФИО15

¶ 2II инстанция – ФИО16, ФИО17, ФИО18 (докладчик)

¶ 3Дело №88-24361/2021

¶ 4№ 2-2333/2020

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 6город Москва 28 октября 2021 года

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 8председательствующего судьи ФИО19,

¶ 9судей ФИО20, ФИО21,

¶ 10рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

¶ 11ФИО1 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве, Министерству финансов Российской Федерации, Управлению Федерального казначейства по г. Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

¶ 12по кассационной жалобе представителя ФИО22 управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве - ФИО14. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 17 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 июня 2021 года,

¶ 13заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО19, пояснения представителя ответчика ТУ Росимущества в г. Москве ФИО9, поддержавшей кассационную жалобу, истца ФИО1, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

¶ 14установила:

¶ 15ФИО1 обратилась в суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее по тексту - ТУ Росимущества в г. Москве), Министерству финансов Российской Федерации, Управлению Федерального казначейства по г. Москве с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

¶ 16Заявленные требования истец мотивировала тем, что на открытых торгах приобрела имущество должника - квартиру по адресу: <адрес>, договор купли-продажи с ТУ Росимущества в г. Москве заключен 18 июня 2019 года. После снятия ареста, наложенного УФССП и обременения банка, при регистрации права собственности истцу стало известно, что на квартиру наложен арест на основании постановления Головинского районного суда г. Москвы, который до настоящего времени не снят, что препятствует в регистрации права собственности. Досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств ответчиком удовлетворена не была. Полагая нарушенными своим права, истец обратилась в суд с настоящим иском.

¶ 17С учетом уточнения исковых требований, ФИО1 просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры № от 18 июня 2019 года, взыскать с Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в г. Москве за счет казны Российской Федерации уплаченные по договору денежные средства в размере 3 267 900 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 150 650,45 руб., начисленные на сумму основного долга 3 267 900 руб. за период с 18 июня 2019 года по 19 февраля 2020 года, проценты с 20 февраля 2020 года по дату фактического исполнения решения суда.

¶ 18Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 17 ноября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 июня 2021 года, расторгнут договор купли-продажи квартиры № от 18 июня 2019 года, с ТУ Росимущества в г. Москве в пользу ФИО1 взысканы оплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 3 267 900 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 200 278,30 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 18 ноября 2020 года по дату фактического исполнения решения суда.

¶ 19В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятые по делу судебные постановления, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

¶ 20Стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела кассационным судом общей юрисдикции надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 21В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

¶ 22Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 23Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

¶ 24Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

¶ 25В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

¶ 26Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

¶ 27При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

¶ 28На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

¶ 29По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

¶ 301) при существенном нарушении договора другой стороной;

¶ 312) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

¶ 32Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

¶ 33В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

¶ 34Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

¶ 35В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

¶ 36Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 37Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, в том числе уплаты процентов на сумму предварительной оплаты квартиры.

¶ 38В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

¶ 39При рассмотрении дела установлено, что 18 июня 2019 года между ТУ Росимущества в г. Москве в лице ООО «Терра» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор № купли-продажи имущества жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО10 Цена имущества, составившая по результатам торгов, денежную сумму 3 267 900 руб., полностью оплачена покупателем до подписания договора, что следует из пункта 2.3 договора. 18 июня 2019 года ООО «Терра» и ФИО1 подписали акт исполнения взаимных обязательств к указанному договору купли-продажи имущества. Договор заключен в результате проведения торгов. Зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра по г. Москве ФИО1 не смогла, поскольку по данным ЕГРН в отношении заявленного объекта недвижимости наложен арест в виде запрета на отчуждение и совершение иных сделок, связанных с переходом права собственности на основании постановления Головинского районного суда о наложении ареста на имущество от 15 мая 2019 года по уголовному делу № (уведомления от 25 июля 2019 года и от 27 августа 2019 года). Указанное уголовное дело было возбуждено СЧ СУ УВД по СВА ГУ МВД России по г. Москве 25 апреля 2017 года по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. 15 мая 2019 года Головинским районным судом г. Москвы было вынесено постановление, которым наложен арест на имущество - кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на срок до 26 июля 2019 года, в виде запрета на указанный срок собственникам или владельцам указанного имущества, а также их доверенным лицам, распоряжаться указанным объектом недвижимости, в виде запрета Управлению Росреестра по Москве регистрации на указанный срок сделок с указанным объектом недвижимости. 04 сентября 2019 года истец обратилась в ТУ Росимущества в г. Москве с досудебной претензией о расторжении договора и возврате денежных средств. Письмом от 07 ноября 2019 года ТУ Росимущество в г. Москве уведомил ФИО1 об отсутствии оснований для удовлетворения претензии. Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 18 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО11, ФИО10 об освобождении квартиры от ареста было отказано. Как следует из материалов дела, в договоре № купли продажи от 18 июня 2019 года, заключенном между ТУ Росимущества в г. Москве, в лице ООО «ТЕРРА», и ФИО1, отсутствует существенное условие о наличии обременения в виде ареста, наложенного на основании постановления Головинского районного суда от 15 мая 2019 года по уголовному делу №. В указанном договоре содержатся сведения по обременениях в рамках исполнительного производства №-ИП от 12 декабря 2018 года, наложенных судебным приставом-исполнителем Бабушкинского ОСП УФССП России по Москве. Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 454, пункта 2 статьи 456, пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения дела проданный объект недвижимости покупателю не передан и обременен обязательствами третьих лиц, доказательств, объективно свидетельствующих о том, что истец ФИО1 знала или должна был знать об обременении квартиры в виде наложения ареста на спорную квартиру в рамках уголовного дела, не представлено, пришел к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора, взыскании уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. При разрешении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом были признаны обоснованными требования в части взыскания с ТУ Росимущества в г. Москве средств за период с 05 октября 2019 года по 17 ноября 2020 года в размере 200 278,30 руб., а также по дату фактического исполнения обязательств. Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании процентов за период с 18 июня 2019 года по 04 октября 2019 года, суд исходил из отсутствия оснований для взыскания процентов за указанный период, поскольку обязанность по возврату уплаченных по договору денежных средств возникла у ответчика по истечении 30 дней с момента предъявления требований о возврате денежных средств, то есть с 05 октября 2019 года. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, указав, что суд верно определил юридически значимые обстоятельства по делу, выводы соответствуют собранным по делу доказательствам, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения судом применены правильно. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы представителя ответчика. В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что ТУ Росимущества в г. Москве является ненадлежащим ответчиком по делу, с ссылкой на то, что на управление возложена лишь обязанность по надлежащему проведению торгов, реализуя арестованное имущество, выполняет возложенную на него публичную функцию, выгодополучателем по сделке не является, денежные средства, полученные от реализации арестованного имущество поступают на временный счет управления с целью дальнейшего их перевода кредитору и должнику, и поскольку денежные средства были перечислены в пользу Банка АО «Банк БЖД», считает, что именно банк является надлежащим ответчиком по делу.

¶ 40Вместе с тем, продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Обязанность возврата денежных средств покупателю при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае должна возлагаться на лицо, заключающее договор, которым в рассматриваемом случае является ТУ Росимущества в г. Москве.

¶ 41Доводы кассационной жалобы о том, что на момент проведения аукциона ТУ Росимущества в г. Москве не обладало информацией о наложении ареста на реализуемое имущество в рамках уголовного дела, арест не был зарегистрирован, были предметом оценки суда апелляционной инстанции, правомерно отклонены, так как определение о наложении ареста вынесено Головинским районным судом г. Москвы 15 мая 2019 года (л.д. 42-44) и согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ограничение и обременение объекта недвижимости в виде ареста на основании постановления о наложении ареста в рамках уголовного дела было зарегистрировано (л.д. 59-61).

¶ 42С учетом сроков направления постановления в регистрирующий орган (в течении трех дней с момента вступления определения в законную силу), даты государственной регистрации ограничений (в течении трех дней), то к моменту проведения торгов 06 июня 2019 года и к моменту заключения договора купли-продажи от 18 июня 2019 года сведения о наложенном в рамках уголовного дела аресте должны были быть доведены до покупателя.

¶ 43Доказательств, свидетельствующих о том, что истец знала и согласилась на покупку недвижимости с обременениями в виде наложения ареста по уголовному делу, в ходе рассмотрения дела не было представлено. До настоящего времени запись об аресте не погашена.

¶ 44Ссылка кассатора на то, что у сторон договора купли-продажи отсутствуют основания для одностороннего отказа от исполнения своих обязательств и заявления требований о расторжении договора и возврате денежных средств, противоречит положениям статей 450, 451, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 45Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 18 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО11, ФИО10 об освобождении квартиры от ареста отказано.

¶ 46Учитывая отсутствие у истца возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, распоряжаться квартирой в соответствии с договором купли-продажи, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса), что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, суды пришли к правомерному выводу о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств.

¶ 47При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы по ее доводам не имеется.

¶ 48Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

¶ 49определила:

¶ 50решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 17 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 июня 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО22 управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. ФИО8 – без удовлетворения.

¶ 51Председательствующий

¶ 52Судьи