О понуждении к заключению договора аренды земельного участка

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО9

¶ 2II инстанция – пред. ФИО10, ФИО11 (докладчик), ФИО12

¶ 3Дело № 88-25058/2020

¶ 4Уникальный идентификатор дела 77RS0022-01-2019-014225-68

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 610 декабря 2020 года город Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи ФИО13,

¶ 8судей ФИО14, ФИО15,

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества г. Москвы к ФИО1 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-1627/2020),

¶ 10по кассационной жалобе ФИО1 на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 17 июня 2020 года с учетом определения от 25 июня 2020 года об исправлении описки и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2020 года,

¶ 11заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО14,

¶ 12выслушав объяснения представителя Департамента городского имущества г. Москвы ФИО8,

¶ 13установила:

¶ 14Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 176,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вл.14, на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.

¶ 15Исковые требования были мотивированы тем, что на указанном земельном участке расположено нежилое здание с адресными ориентирами: <адрес> Помещение с кадастровым номером 77:03:003021:6168 общей площадью 176,5 кв.м, расположенное в указанном здании принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №. Ответчик в установленном порядке не обратился к истцу за оформлением земельно-правовых отношений, в связи с чем, Департаментом городского имущества в адрес ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ №-(0)-1 направлен проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, который ФИО1 в добровольном порядке не подписан. Установленный законом тридцатидневный срок для подписания договора аренды земельного участка истек, что, по мнению истца, свидетельствует об уклонении от обязанности заключить договор аренды земельного участка, и дает право на обращение в суд с настоящим иском.

¶ 16Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 17 июня 2020 года с учетом определения от 25 июня 2020 года об исправлении описки исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы удовлетворены. Суд обязал ФИО1 заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в указанной в решении редакции.

¶ 17Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2020 года решение оставлено без изменения.

¶ 18В кассационной жалобе ФИО1 просит судебные акты отменить, как вынесенные с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 19В соответствии со статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 2. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. 3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 20Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к выводу об отмене апелляционного определения в части.

¶ 21В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 22Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 23В ходе судебного слушания установлено, что ФИО1 является собственником помещения, площадью 176,5 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное помещение находится в нежилом здании на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

¶ 2420 мая 2019 года в связи с заявлением от 15 апреля 2019 года Департамент городского имущества г. Москвы направил ответчику проект договора земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (кадастровый №) по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 7-8). Указанный проект был получен ответчиком 07 июня 2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (л.д. 9), и не оспаривалось ответчиком.

¶ 25Как следует из материалов дела, договор аренды с земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с иными правообладателями помещений в вышеуказанном здании, не заключался, доказательств обратного суду не представлено.

¶ 26На основании пункта 1 Положения о Департаменте городского имущества г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-Г1П, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, предоставление государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

¶ 27Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

¶ 28В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

¶ 29Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

¶ 30В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

¶ 31Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

¶ 32В силу п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

¶ 33В соответствии с п. 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ).

¶ 34Таким образом, разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что из положений указанных норм закона следует, что правообладателям помещений в здании направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды. Вместе с тем, обращение в суд с указанным иском в случае отсутствия заявлений правообладателей о приобретении права на земельный участок, является правом уполномоченного органа, а не его обязанностью. Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

¶ 35На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и обязании ФИО1 заключить договор с множественностью лиц на стороне арендатора в указанной редакции.

¶ 36Суд первой инстанции указал, что доводы ответчика о несогласии с п. 3.2 проекта договора аренды и применении срока исковой давности относительно начислений арендной платы с 10 июля 2014 года сводятся к уклонению от обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, и являются злоупотреблением права, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допустимо.

¶ 37Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.Суд апелляционной инстанции также указал, что доводы в части не согласия ответчика с начислением арендной платы до даты заключения договора аренды, выводов суда не опровергают на основании с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 7 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При таких обстоятельствах включение в договор условия о внесении арендатором платежей за предшествующий период фактического пользования земельным участком не противоречат положениям закона.

¶ 38Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов об обязании ФИО1 заключить договор аренд с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако судебная коллегия не соглашается с п.3.2 договора о начислении арендной платы с 10 июля 2014 года.

¶ 39Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 ГПК РФ).

¶ 40В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

¶ 41Согласно подпунктом 7 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

¶ 42Выводы суда о том, что включение в договор условия о внесении арендатором платежей за предшествующий период фактического пользования земельным участком не противоречат положениям закона, а несогласие с п. 3.2 проекта договора аренды и применение срока исковой давности относительно начислений арендной платы с 10 июля 2014 года сводятся к уклонению от обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, и являются злоупотреблением права, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допустимо, являются неправильными и неверно толкуется судами.

¶ 43Указанные нормы дают гарантию арендодателю взыскать начисленные арендные платежи за пользование земельным участком арендатора, который их не уплачивал до заключения указанного договора за предшествующий период.

¶ 44В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

¶ 45Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

¶ 46Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

¶ 47Таким образом, стороны должны прийти к обоюдному согласию по заключению договора аренды.

¶ 48При этом согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

¶ 49Как следует из п. 3.2. проекта договора аренды арендная плата Арендатору «1» за Участок начисляется с 10 июля 2014 года. Вместе с тем, 15 апреля 2019 года Департамент городского имущества г. Москвы направил ответчику проект договора земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Ранее с вопросом о выплате начисленных арендных платежей к ответчику истец не обращался.

¶ 50Также в п.1 Приложения №2 договора аренда указано следующее:

¶ 511. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

¶ 521.1. Площадь участка, всего кв. м 2 640

¶ 531.2. Кадастровая стоимость земельного участка 01.01.2014 по 31.12.2014 руб. 134 828 654,40

¶ 541.3. Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2015 по 31.12.2016 руб. 125 866 804,80

¶ 551.3. Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2017 по 31.12.2018 руб. 115 529 119,20

¶ 561.4. Кадастровая стоимость земельного участка* с 01.01.2019 руб. 74 626 648,80

¶ 571.5. Доля Арендатора «1» для расчета арендной платы (789/10000) кв. м 208,37

¶ 581.6. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости % 1,5

¶ 591.7. Годовая арендная плата (Начисляется с 10.07.2014 по 31.12.2014) руб. 159 626,40

¶ 601.8. Годовая арендная плата (Начисляется с 01.01.2015 по 31.12.2016) руб. 149 016,28

¶ 611.8. Годовая арендная плата (Начисляется с 01.01.2017 по 31.12.2018) руб. 136 777,29

¶ 621.9. Годовая арендная плата* (Начисляется с 01.01.2019) руб. 88 352,02

¶ 63* В случае изменения кадастровой стоимости Участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

¶ 64В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

¶ 65Из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

¶ 66В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

¶ 67Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 68По смыслу указанной нормы права, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существуют соответствующие отношения, а также в случае обоюдной воли сторон и достижения ими соглашения относительно данного условия.

¶ 69Вместе с тем, в рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия относительно включения в договор аренды условий относительно распространения положений договора на период, предшествующий его заключению, а также относительно уплаты истцом денежных средств в счет оплаты фактического использования земельного участка до момента заключения договора.

¶ 70Вывод судов на ст.10 ГК РФ в настоящий момент сделан преждевременно и без установления юридически значимых обстоятельств. Не проверен факт пользования истцом указанным земельным участком с 2014 года. Как следует из материалов дела ответчик согласен на подписание договора аренды, только возражает относительно его распространения не предыдущий период. Суды не указали, какие действия (бездействия) ответчика свидетельствуют о злоупотреблении правом, в том числе с момента получения проекта договора. Тем самым не дана правовая оценка действиям сторон, в том числе и истца, который обязан был направить ответчику проект договора.

¶ 71Кассационный суд учитывает, что действующим законодательством не предусмотрено положений, обязывающих арендатора заключить договор аренды с условием внесения арендной платы за фактическое пользование земельным участком до заключения договора.

¶ 72Вместе с тем, Департамент городского имущества г.Москвы не лишен возможности обращения в установленном порядке с самостоятельными требованиями о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, в связи с чем, доводы ответчика, положенные в обоснование возражений на иск, подлежат отклонению как несостоятельные и не основанные на нормах действующего законодательства.

¶ 73В соответствии с частью 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

¶ 74Изложенные выше нормы процессуального права, предусматривающие обязанность суда указывать в мотивировочной части своего решения доказательства, на которых основаны выводы суда об установленных им обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд, закрепляют одну из фундаментальных процессуальных гарантий реализации права на судебную защиту.

¶ 75В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

¶ 76Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

¶ 77Согласно правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

¶ 78Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

¶ 79При рассмотрении данного дела, перечисленные выше нормы гражданского процессуального законодательства не были учтены судом апелляционной инстанции.

¶ 80С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение суда первой инстанции и апелляционное определение нельзя признать законными.

¶ 81Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2020 года в части оставления без изменения решения Преображенского районного суда г.Москвы от 17 июня 2020 года (в редакции определения от 25 июня 2020 года) об обязании заключить договор аренды в редакции п. 3.2 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и п. 1 Приложение №2 к договору в части расчетов арендной платы с 10 июля 2014 года и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 82При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 83Руководствуясь ст. 3797, 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 84определила:

¶ 85Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2020 года отменить в части оставления без изменения решения Преображенского районного суда г.Москвы от 17 июня 2020 года (в редакции определения от 25 июня 2020 года) об обязании заключить договор аренды в редакции п. 3.2 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и п. 1 Приложение №2 к договору в части расчетов арендной платы с 10 июля 2014 года и направить дело в указанной части на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

¶ 86В остальной части решение Преображенского районного суда г.Москвы от 17 июня 2020 года (в редакции определения от 25 июня 2020 года) и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 сентября 2020 года оставить без изменения.

¶ 87Председательствующий

¶ 88Судьи