О сносе самовольной постройки, оспаривании зарегистрированных прав на нее

Текст определения

¶ 1дело №

¶ 2№

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 6председательствующего ФИО4,

¶ 7судей ФИО13 и ФИО5

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о сносе самовольной постройки, оспаривании зарегистрированных прав на нее

¶ 9по кассационным жалобам ФИО3 и ФИО1 на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи ФИО13, представителя ФИО1 - ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 11установила:

¶ 12ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о сносе самовольно возведенной постройки. В обоснование иска указала, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 59/10000 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11974 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> занимаемый торгово-развлекательным центром «Шоколад». На основании договора №ТЦ-103 соинвестирования в строительство нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № на указанном земельном участке было осуществлено строительство нежилого здания ООО «Олимп-Строй». Согласно акту о реализации договора от ДД.ММ.ГГГГ заказчик-застройщик ООО «Олимп-Строй» в лице директора ФИО1 в одностороннем порядке передал истцу как инвестору объект инвестиционной деятельности – нежилое помещение №, общей площадью 135,5 кв.м., расположенное на 1 этаже нежилого здания Торгово-развлекательного центра с офисными помещениями «Олимп» (1-ая очередь) и 59/10000 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером №. Как приложение к договору соинвестирования в строительство истцу был выдан план приобретаемого помещения, при этом он полностью соответствовал плану расположенного и приобретенного помещения на 1 этаже, в таком виде указанное помещение было зарегистрировано за истцом. Помещение истца расположено на углу здания, и его фасады расположены параллельно <адрес> и <адрес>, что устраивало истца, поскольку она хотела открыть в нем медицинское учреждение. Вместе с тем в ноябре 2017 года истец обнаружила, что торговый центр начали реконструировать, вплотную к ее нежилому помещению со стороны фасада, расположенного параллельно <адрес>, вдоль панорамных окон помещения стали пристраивать сооружение из металлических столбов, представляющее из себя каркас будущего строения – павильон. Каркасные конструкции павильона расположены в 5 см от ее панорамных окон, составляющих фасад здания, фасад помещения, чем нарушены требования по инсоляции ее помещения и что противоречит требованиям статьи 69 Технического регламента о требованиях противопожарной безопасности, которые в зависимости от покрытия здания предполагают расстояние от 9 до 16 м, а также строительным нормам и правилам. В дальнейшем истцу стало известно, что реконструкцию ТЦ «Шоколад» осуществляет ФИО1, бывший директор ООО «Олимп-Строй», как физическое лицо. Согласно письму администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в ответ на обращение истца ФИО1 производит реконструкцию здания без оформления соответствующего разрешения, то есть самовольно. Служба государственного строительного надзора <адрес> в отношении ФИО1 за нарушение градостроительного законодательства за строительство павильона, пристраиваемого к ТЦ «Шоколад» без разрешения на строительство, возбудила дело об административном правонарушении в области строительства на основании части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Указанная пристройка с ноября 2017 года полностью закрывает витражные окна нежилого помещения истца, что препятствует в использовании объекта недвижимости по усмотрению истца, в связи с чем, истец претерпевает финансовые убытки.

¶ 13Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ФИО6 с учетом уточнений требований в ходе рассмотрения дела просила признать недействительными основания для регистрации права собственности ответчиков на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № помещение 107; признать недействительными зарегистрированные права собственности ответчиков на указанный объект недвижимости; исключить запись о регистрации прав собственности ответчиков на указанный объект недвижимости; обязать ответчиков снести указанный объект недвижимости и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за счет средств ответчика; в случае неисполнения решения суда ответчиками добровольно, в течение 1 месяца с момента его вступления в силу, предоставить истцу право снести спорное строение за их счет.

¶ 14В ходе рассмотрения дела, в связи с тем, что спорный объект недвижимости был отчужден по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве соответчика был привлечен новый собственник - ФИО3 Кроме того, в качестве ответчика было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

¶ 15В ходе рассмотрения дела истец ФИО2 заявила об отказе от исковых требований к Управлению Росреестра по <адрес>, как к ненадлежащему ответчику, полагая, что оно должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; отказалась от требования об обязании ответчиков восстановить (рекультивировать) территорию строительства за счет средств ответчиков; остальные исковые требования поддержала в полном объеме.

¶ 16Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ истца от части исковых требований к ответчикам и полный отказ его от исковых требований к Управлению Росреестра по <адрес>; последнее привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

¶ 17В рассмотрении дела в качестве третьих лиц также участвовали администрация <адрес>, ООО «ОлимпСтрой», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Служба государственного строительного надзора <адрес>, ООО «Шоколад», ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, ООО «Олимп Строй и К», кадастровый инженер ФИО7, кадастровый инженер ФИО8

¶ 18Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворены частично, на ФИО3 возложена обязанность снести самовольно возведенную постройку, поставленную на государственный кадастровый учет как нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом.107, в течение 3 (трех) месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу, в случае неисполнения ФИО3 настоящего решения суда о сносе указанной самовольно возведенной постройки в установленный судом срок постановлено предоставить ФИО2 право снести ее самостоятельно с отнесением на ответчика расходов по ее сносу, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, со ФИО3 в пользу ФИО2 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., во взыскании расходов по участию экспертов в судебном заседании в сумме 3600 руб. ООО «АРС-ГАРАНТ» отказано.

¶ 19В кассационных жалобах ФИО3 и ФИО1 ставят вопрос об отмене судебных актов как незаконных.

¶ 20В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представитель ФИО9 - ФИО10 доводы кассационной жалобы поддержал.

¶ 21Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в судебное заседание не явились.

¶ 22Представитель Администрации <адрес> ФИО11 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

¶ 23Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 24Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения жалобы.

¶ 25Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № (порядковый номер помещения – 103), площадью 135,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания торгово-развлекательного центра с офисными помещениями «Олимп» (общеизвестное коммерческое наименование – торгово-развлекательный центр «Шоколад») по адресу: <адрес>.

¶ 26ФИО2 также принадлежит 59/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями, площадью 11974 кв.м, расположенный по тому же адресу и занимаемый вышеуказанным зданием торгового центра.

¶ 27Указанные помещение и земельный участок были приобретены истцом на основании договора №ТЦ-103 соинвестирования в строительство нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, акта о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 28Здание торгово-развлекательного центра с офисными помещениями «Олимп», назначение: нежилое, площадью 22581,1 кв.м, количество этажей – 4, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, расположенное на вышеуказанном земельном участке, имеет множество помещений, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости как самостоятельные объекты недвижимости, первичные права на которые возникли, как правило, на основании договоров соинвестирования в строительство, заключаемых с заказчиком-застройщиком здания – ООО «Олимп-Строй», осуществившим строительство, ввод в эксплуатацию и регистрацию прав на здание в целом; земельный участок под зданием принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

¶ 29В границах вышеуказанного земельного участка, помимо здания торгово-развлекательного центра, располагаются объекты недвижимого имущества: сооружение, наименование: газоснабжение многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными офисными торговыми помещениями, протяженностью 275 м, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №; здание, наименование: подземный гараж-паркинг, назначение: нежилое, площадью 6054,3 кв.м., количество этажей – 1, в том числе подземных – 1, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, в котором располагаются помещения (машино-места), находящиеся в собственности физических и юридических лиц.

¶ 30В ЕГРН также содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на помещение в здании торгово-развлекательного центра с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 70,1 кв.м., этаж – 1, расположенное по адресу: <адрес>, № за ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель); запись о государственной регистрации внесена ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 31ФИО1 указанное помещение было приобретено на основании договора №ТЦ-107 соинвестирования в строительство нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Олимп-Строй» и ФИО1, акта о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ,; также ФИО1 на праве собственности принадлежало 32/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием торгово-развлекательного центра; ДД.ММ.ГГГГ на основании заключенного между ответчиками ФИО1 и ФИО12 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное помещение и соответствующую долю в праве на земельный участок было зарегистрировано за ответчиком ФИО3.

¶ 32На момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском (ДД.ММ.ГГГГ) собственником спорного объекта являлся ответчик ФИО3

¶ 33Постановлением по делу об административном правонарушении в области строительства от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 была привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за осуществление строительных работ по возведению пристройки к торгово-развлекательному центру «Шоколад» со стороны <адрес> (спорной пристройки) без получения разрешения на такое строительство, что квалифицировано как реконструкция торгового центра; с наложением на ФИО1 административного наказания в виде штрафа в размере 2000 руб.

¶ 34Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, ссылалась на то, что спорная пристройка отсутствует в проектной документации, является незаконно возведенной и нарушает ее права как собственника нежилого помещения в торгово-развлекательном центре.

¶ 35Дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе заключениям судебных экспертиз, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований истца о сносе самовольно возведенной постройки ввиду доказанности факта возведения спорной пристройки в отсутствие санкционирования ее строительства: без получения у органа местного самоуправления разрешений на ее строительство и последующий ввод в эксплуатацию в составе здания торгово-развлекательного центра.

¶ 36При этом суд указал, что отсутствие проектной документации на фактически осуществленную ФИО1 реконструкцию здания торгово-развлекательного центра путем возведения спорной пристройки само по себе является существенным и неустранимым нарушением строительных и градостроительных норм.

¶ 37Исходя из собранных по делу доказательств и заключения экспертов ООО «АРС-ГАРАНТ», суд также пришел к выводам о том, что спорная пристройка не была предусмотрена проектом строительства здания торгово-развлекательного центра, в том числе с учетом его корректировок; не соответствует тем проектным решениям, которые были представлены в орган кадастрового учета при постановке спорного объекта на кадастровый учет и в регистрирующий орган при регистрации прав на него, а также дополнительно представленному лишь в ходе проведения повторной судебной экспертизы проектному решению, наличие которого на момент строительства объекта вызывает у суда сомнение; на ее возведение и ввод в эксплуатацию в составе здания торгово-развлекательного центра не были получены разрешения органа местного самоуправления, при этом ее возведение фактически квалифицировано судебным экспертом как реконструкция ФИО1 здания торгово-развлекательного центра, произведенная без получения согласия сособственников здания и занимаемого им земельного участка, повлекшая изменения в составе общего имущества; при этом спорная пристройка фактически создает угрозу безопасности жизни и здоровью граждан как вследствие несоответствия ее вышеуказанным проектным решениям (снижения надежности конструкций каркаса), так и вследствие несоответствия противопожарным нормам (некачественного выполнения работ по огнезащите металлических конструкций веранды, что не обеспечивает условий их огнестойкости; непредоставления стороной ответчиков доказательств, подтверждающих выполнение работ по огнебиозащите деревянных конструкций подшивки потолка, что также влияет на обеспечение установленной степени пожарной безопасности).

¶ 38Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда с вышеприведенными выводами согласилась в полном объеме.

¶ 39Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы, не имеется.

¶ 40Ссылка заявителя жалобы на пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и необоснованность применения судами положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняется как ошибочная.

¶ 41Так, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 42Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

¶ 43Положения статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28).

¶ 44В соответствии со статьями 25, 26, 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

¶ 45Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

¶ 46Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае имела место реконструкция торгово-развлекательного центра и образование нового объекта недвижимости, а не переустройство указанного здания.

¶ 47Доводы кассационной жалобы относительно непривлечения в качестве третьих лиц собственников других помещений в торгово-развлекательном центре судебной коллегией не принимаются, поскольку они не свидетельствуют о допущенных со стороны судов существенных процессуальных нарушениях.

¶ 48Обжалуемые судебные постановления прав и обязанностей иных собственников помещений в торгово-развлекательном центре по указанному делу не затрагивают, предусмотренных статьей 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не имелось.

¶ 49Довод ответчика о том, что снос самовольной постройки является крайней мерой и не соответствует установленным нарушениям, признается судом ошибочным и не соответствующим действительности.

¶ 50Эксперты при проведении судебных экспертиз не выявили возможности устранения имеющихся недостатков, допущенных при возведении спорной пристройки, отсутствие разрешительной документации, допущенные ответчиком при возведении нарушения градостроительных норм и правил, требований пожарной безопасности не могут быть признаны незначительными, в данном случае снос самовольной постройки является соразмерным допущенным нарушениям.

¶ 51Указание в жалобе на допущенную судом апелляционной инстанции описку в дате судебного постановления (указано о вынесении апелляционного определения ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ) также не свидетельствует о наличии существенного процессуального нарушения, влекущего отмену судебного постановления. Такая описка может быть исправлена в порядке, установленном статьей 200 Гражданского процессуального кодекса РФ.

¶ 52С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

¶ 53Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

¶ 54определила:

¶ 55решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

¶ 56Председательствующий

¶ 57Судьи