О расторжении договора купли-продажи, признании сделки недействительной

Текст определения

¶ 1Дело № 88-25310/2021

¶ 2Уникальный идентификатор дела 76RS0024-01-2020-002485-12

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 42 декабря 2021 г. г. Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО3,

¶ 7судей ФИО4 и ФИО5

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании 2 декабря 2021 г. по кассационной жалобе ФИО1 на решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 9 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 июня 2021 г.

¶ 9гражданское дело № 2-168/2021 по иску ФИО2 к ФИО1, Управлению Росреестра по Ярославской области, Публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» о расторжении договора купли-продажи, признании сделки недействительной,

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО5,

¶ 11Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 12установила:

¶ 13ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, Управлению Росреестра по Ярославской области, Публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» (далее – ПАО «Промсвязьбанк»), в котором просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Ярославль, пр. Фрунзе, <адрес>, кадастровый номер №, заключенный 25 октября 2019 г. между ФИО2 и ФИО1, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 1 900 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., почтовые расходы.

¶ 14В обоснование иска ФИО2 указала, что ответчик ФИО1 при заключении договора не сообщил ей о том, что в отношении спорного жилого помещений, которое было приобретено истцом, установлена ипотека, что послужило для истца препятствием к государственной регистрации перехода права собственности.

¶ 15Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила:

¶ 16- признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, квартиры по адресу: г. Ярославль, пр. Фрунзе, <адрес>, общая площадь 55,6 кв.м, кадастровый номер №, заключенный 25 октября 2019 г. между ФИО2 и ФИО1;

¶ 17- применить последствия недействительности сделки, обязав ПАО «Промсвязьбанк» вернуть ФИО2 денежные средства в размере 1 831 196 руб. 76 коп., поступившие на основании платежного поручения от 25 октября 2019 г. № 8551708 в счёт погашения кредитных обязательств ФИО1, обязать ФИО1 вернуть ФИО2 денежные средства в размере 68 803 руб. 24 коп., полученные в счёт оплаты по договору.

¶ 18- обязать Управление Росреестра по Ярославской области восстановить обременение на объект недвижимости – жилое помещение, квартиру, по адресу: г. Ярославль, пр-т Фрунзе, <адрес>, общая площадь 55,6 кв.м, кадастровый номер № в пользу ПАО «Промсвязьбанк» с момента его снятия.

¶ 19В судебном заседании от 10 февраля 2021 г. истец вновь уточнила исковые требования. Полагала считать требование о признании сделки недействительной, а в случае, если суд не найдет основания для признания сделки недействительной – расторгнуть договор купли-продажи. Дополнительно просила возложить на ФИО2 обязанность по возврату имущества по акту приёма-передачи после получения от ФИО1 всей стоимости по договору.

¶ 20Решением Фрунзенского районного суда города Ярославля от 9 марта 2021 г. исковые требования удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 1 900 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 300 руб., почтовые расходы в размере 3 409 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

¶ 21Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 июня 2021 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требованиях о расторжении договора купли-продажи. В данной части принято новое решение, которым заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры расторгнут.

¶ 22В кассационной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене принятых судебных актов как незаконных. В обоснование доводов жалобы её податель ссылается на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

¶ 23Приводит доводы о не извещении его судом первой инстанции о слушании дела, назначенного на 9 марта 2021 г.

¶ 24Указывает, что суд, приняв 10 февраля 2021 г. уточненный иск, не отложил судебное заседание и не известил его об изменении предмета исковых требований, чем нарушил право на судебную защиту, исключив для него возможность возражать относительно требований истца.

¶ 25На рассмотрение дела в судебное заседание суда кассационной инстанции истец ФИО2, ответчик ФИО1, представители Управления Росреестра по Ярославской области, ВГКУ «Росвоенипотека» не явились. О времени и месте судебного заседания, назначенного на 2 декабря 2021 г., извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 5 статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

¶ 26В силу статьи 379? ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 27Согласно части 3 статьи 379? ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 28В силу пункта 4 части 4 статьи 379? ГПК РФ основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

¶ 29Изучив материалы гражданского дела, представленный ПАО «Промсвязьбанк» отзыв на жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для её удовлетворения и отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке.

¶ 30Доводы подателя кассационной жалобы о его ненадлежащем извещении о слушании дела 9 марта 2021 г. являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела доказательства (л.д. 111, 114, 132-135, 153) и обоснованно отклонены.

¶ 31Так, из материалов дела усматривается, что судебное заседание было назначено на 18 декабря 2020 г., о чем ФИО1 был надлежащим образом извещён (л.д. 78), корреспонденция суда вернулась за истечением срока хранения (л.д. 80). Судебное заседание было отложено на 26 января 2021 г. (л.д. 111), о чём также извещён ФИО1 (л.д. 114). Судебное извещение с корреспонденцией суда вернулось с указанием на то, что извещения доставлялись (л.д. 137). В судебном заседании от 26 января 2021 г. был объявлен перерыв до 10 февраля 2021 г. (л.д. 132-135). 10 февраля 2021 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 9 марта 2021 г. (л.д. 153), когда и было принято обжалуемое решение суда.

¶ 32Таким образом, безусловных оснований для отмены принятых по делу судебных постановлений Судебная коллегия не усматривает.

¶ 33Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 апреля 2013 г. между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 был заключён договор целевого жилищного займа, в соответствии с пунктом 3 которого целевой жилищный займ предоставлялся ФИО1 в размере 778 339 руб. для оплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность заёмщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 29 апреля 2013 г. с ОАО АКБ «Связь-Банк», расположенного по адресу: г. Ярославль, пр. Фрунзе, <адрес>, общей площадью 55,6 кв.м, состоящего из трёх комнат, договорной стоимостью 2 959 839 руб.; для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счёт накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном (накопительном) счете заемщика.

¶ 34В соответствии с пунктом 4 договора целевого жилищного займа, обеспечением обязательств заёмщика перед заимодавцем в рамках настоящего договора является ипотека указанного жилого помещения.

¶ 3529 апреля 2013 г. между ОАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО1 заключён кредитный договор в целях приобретения указанного жилого помещения на сумму 2 181 500 руб.

¶ 36Согласно выписке из ЕГРН от 13 февраля 2019 г. собственником квартиры является ФИО1, дата государственной регистрации права – 22 мая 2013 г.; с 22 мая 2013 г. в отношении жилого помещения зарегистрировано обременение (ипотека) на срок, установленный законодательством, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека».

¶ 3725 октября 2019 г. между ФИО1 и ФИО2 заключён договор купли-продажи спорной квартиры, стоимостью 1 900 000 руб.

¶ 38Согласно уведомлению от 6 ноября 2019 г. Управлением Росреестра по Ярославской области государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена ввиду того, что указанная квартира является предметом ипотеки, залогодержатель – Российская Федерация.

¶ 39Согласно условиям договора, ФИО2 погасила ипотечный кредит ФИО1 в банке ПАО «Связь-Банк», а оставшуюся сумму передала ответчику наличными, что подтверждено копией расписки ФИО1 от 25 октября 2019 г. о получении денежных средств на сумму 1 900 000 руб. и приходным кассовым ордером ПАО АКБ «Связь-Банк» от 25 октября 2019 г. на сумму 1 831 196 руб. 76 коп., заявлением-обязательством о досрочном погашении кредита.

¶ 40В соответствии с пунктом 3.3. договора купли-продажи продавец гарантировал, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчуждён, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 41В соответствии с пунктом 3.9. указанного договора продавец и покупатель, руководствуясь статьями 421 и 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае изъятия указанного недвижимого имущества у покупателя в результате вынесения судебного решения по основаниям, возникшим по вине продавца до заключения настоящего договора, а также если окажется, что после заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, и об этом факте покупатель ничего не знал, либо в дальнейшем после государственной регистрации продавец по любым основаниям, кроме случая, когда между продавцом и покупателем расчеты не произведены полностью, будет признавать совершенную сделку недействительной или расторгать настоящий договор как в судебном, так и во внесудебном порядке, продавец обязуется возвратить все полученные за указанное недвижимое имущество денежные средства или предоставить покупателю денежные средства в сумме, достаточной для самостоятельного приобретения покупателем указанного недвижимого имущества, равнозначного по площади и техническим характеристикам отчуждаемому указанному недвижимому имуществу, с аналогичными потребительскими свойствами, в доме аналогичной категории в том же районе города Ярославля, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества. В этом случае спорное недвижимое имущество не может быть изъято у покупателя до исполнения указанного условия.

¶ 42Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда города Ярославля по делу № 2-831/2020 по иску ФИО2 к ФИО1, ФГКУ «Росвоенипотека» о признании добросовестным приобретателем, возложении обязанности по снятию обременения, установлено, что перед заключением договора купли-продажи истец располагала выпиской из ЕГРН на спорную квартиру, где имелись сведения о наличии залога, в том числе, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», о данном обременении истец знала до заключения договора. В иске ФИО2 решением суда было отказано.

¶ 43В предмет настоящего иска входят требования о признании договора купли-продажи недействительным по мотиву обмана относительно свойств объекта сделки – наличие обременения в виде ипотеки (статья 179 ГК РФ), а также требования о расторжении договора купли-продажи на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ в связи с существенными нарушениями условий сделки стороной продавца.

¶ 44Разрешая спор по существу и отказывая в иске о признании договора купли-продажи недействительным, суды первой и апелляционной инстанций исходили из преюдициального значения (статьи 61 ГПК РФ) вступившего в законную силу решения Фрунзенского районного суда города Ярославля по делу № 2-831/2020, которым установлено, что покупатель ФИО2 на момент заключения договора располагала сведениями о наличии обременения квартиры в виде ипотеки.

¶ 45Принимая решение об отказе в иске о расторжении договора, суд первой инстанции сослался на аналогичные обстоятельства, и указал, что ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи действительно могла полагать о последующем снятии ипотеки, так как фактически приняла на себя обязательство по погашению кредита за ФИО1 При этом судом первой инстанции ошибочно не принято во внимание, что ФИО1 на тот момент был уволен с военной службы. Именно о данном юридически значимом обстоятельстве ей не было сообщено стороной продавца. О наличии данного обстоятельства ФИО2 узнала уже после заключения сделки. Указанные недостатки судебного решения восполнены судом апелляционной инстанции, которым обоснованно было принято во внимание, что ФИО2, заключая договор, не могла предполагать, что регистрации перехода права собственности в связи с указанными обстоятельствам не произойдёт. Суд апелляционной инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что продавец нарушил договор (пункт 3.3) в части указания на то, что предмет сделки свободен от прав третьих лиц. Такое существенное нарушение договора как указание продавцом, что квартира свободна от прав третьих лиц, при этом регистрация перехода права собственности оказалась невозможной, повлекло для другой стороны договора – покупателя такой ущерб, что она в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По указанным основаниям суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске о расторжении договора.

¶ 46Принятыми по настоящему делу судебными постановлениями с учетом нарушения продавцом его гарантий, данных в пункте 3.3 договора принято правильное решение о расторжении договора купли-продажи и взыскания в пользу истца уплаченных денежных средств, которое по существу ФИО1, исходя из доводов кассационной жалобы, не оспаривается.

¶ 47Что же касается доводов жалобы о нарушении права на защиту по тому основанию, что ФИО1 не была направлена копия уточненного иска от 10 февраля 2021 г., то данные доводы опровергаются материалами дела.

¶ 48Так, уточненное исковое заявление от 10 февраля 2021 г., а также извещение на 9 марта 2021 г. были направлены ответчику 18 февраля 2021 г. (л.д. 155,158), вернулись в суд в связи с истечением срока хранения.

¶ 49С учетом указанных обстоятельств, а также положений статьи 165? Гражданского кодекса Российской Федерации уточненный иск считается юридически врученным ФИО1, а ответчик считается ознакомленным с ним.

¶ 50Доказательств того, что указанное почтовое сообщение не было вручено ФИО1 по обстоятельствам, которые от него не зависели, ни материалы дела, ни доводы жалобы не содержат.

¶ 51Иных доводов кассационная жалоба не содержит.

¶ 52Руководствуясь статьями 379?, 390, 390? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 53определила:

¶ 54решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 9 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 июня 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

¶ 55Председательствующий

¶ 56Судьи