О признании права собственности

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО11

¶ 2II инстанция – ФИО12, ФИО13, ФИО14 (докладчик) Дело № 88-25323/2021

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 49 ноября 2021 года город Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО15

¶ 7судей ФИО16, ФИО17

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО УК «ТЭН-Девелопмент» Д. У. ЗПИФ комбинированный «Актив-ПремьерТраст» о признании права собственности (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-5426/2020),

¶ 9по кассационной жалобе ООО УК «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Актив-ПремьерТраст» на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ,

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО10, объяснения представителя ООО УК «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Актив-ПремьерТраст» по доверенности ФИО9, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу ФИО1,

¶ 11установила:

¶ 12ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО8 комбинированный «Актив-Премьер Траст» о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью №2 кв. м, расположенное по адресу: Москва, <адрес>, <адрес>; взыскании денежных средств в размере 317 400 рублей; штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, расходов по госпошлине.

¶ 13В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» ФИО8 недвижимости «Актив - Премьер Траст» был заключен Договор № купли-продажи будущего недвижимого имущества (нежилого помещения). В соответствии с договором, продавец обязался передать покупателю завершенный строительством объект недвижимости: помещение условный №, назначение - нежилое, общей ориентировочной площадью 39,5 кв. м, расположенное на 14 этаже в корпусе 5 в здании по адресу: Москва, <адрес>. Цена Объекта недвижимости в соответствии с п. № Договора составляет <данные изъяты> рублей.

¶ 14Согласно п. 3.3.1 Договора, в течение 5 банковских дней с даты подписания договора покупатель вносит на расчетный счет продавца денежную сумму (аванс) в размере № рублей, что составляет №% от цены Объекта недвижимости.

¶ 15Во исполнение принятых договорных обязательств, покупатель перечислила на расчетный счет продавца № рублей. Согласно п. 3.3.2 Договора, оставшуюся часть цены Объекта недвижимости в размере № рублей покупатель вносит на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае, если продавец продляет срок ввода объекта в эксплуатацию, срок оплаты продлевается на период, равный периоду продления продавцом срока ввода объекта в эксплуатацию.

¶ 16Срок строительства и ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости был установлен п.2.3 Договора - до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 17В установленный срок Объект недвижимости не был построен и введен в эксплуатацию.

¶ 18На основании п. 2.3 Договора, первоначальный срок ввода Объекта в эксплуатацию был продлен продавцом на шесть месяцев - до ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок Объект также не был введен в эксплуатацию и не был передан покупателю.

¶ 19ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика ФИО18 № о вводе Объекта недвижимости в эксплуатацию и необходимости доплатить оставшуюся цену Договора. Кроме того, в Уведомлении содержалось требование о доплате в связи с увеличением площади Объекта недвижимости, при этом, подтверждающие документы представлены не были. В течение 2-х рабочих дней с момента получения указанного требования истец произвел доплату денежной суммы в размере 1 090 200 рублей. Таким образом, истец полностью оплатил объект недвижимости. Несмотря на это, ответчик не передал истцу ФИО19 недвижимости, на обращения истца не отвечал. На дату обращения в суд задержка передачи Объекта недвижимости покупателю составляет почти 4 года.

¶ 20Пунктом 2.10.2 Договора установлено, что в случае если в результате обмеров кадастровым инженером на основании данных организации, осуществляющей кадастровый и технический учет, общая площадь Объекта недвижимости уменьшится более чем на 1 кв. м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 2.11 Договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между окончательной площадью Объекта недвижимости и площадью, указанной в п. 1.1 настоящего Договора.

¶ 21Согласно выписке, из ЕГРН № КУВИ-002/2020-13669545 от ДД.ММ.ГГГГ, площадь Объекта недвижимости (нежилого помещения №, расположенного на 14 этаже нежилого здания по адресу: 115280, Москва, <адрес>, строен. 120, кадастровый номер помещения 77:05:0002004:8316), составляет 37,2 кв. м., что меньше площади квартиры, указанной в договоре более, чем на 1 метр.

¶ 22В связи с чем следует применить п. 2.10.2 Договора об уменьшении Цены Договора на расчетную стоимость 1 кв. м площади, умноженную на разницу между площадью Объекта недвижимости, указанной в Договоре, и площадью, указанной в ЕГРН, что составит 317 400 рублей, которые подлежат возврату истцу. Требование о возврате разницы направлено Ответчику, оставлено без ответа. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с указанным иском.

¶ 23Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

¶ 24За ФИО1 признано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0002004:8316, площадью 37,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

¶ 25С ООО «Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» ФИО8 комбинированный «Актив-Премьер Траст» в пользу ФИО1 взыскано денежная сумма в размере 317 400 руб., штраф в сумме 158 700 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 7 930 руб.

¶ 26С ООО «Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» ФИО8 комбинированный «Актив-Премьер Траст» взыскана госпошлина в доход бюджета <адрес> в сумме <данные изъяты> руб.

¶ 27Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части взыскания с ООО Управляющая Компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив - Премьер Траст» в пользу ФИО1 штрафа.

¶ 28В удовлетворении данного требования ФИО1 - отказано.

¶ 29В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

¶ 30ООО УК «ТЭН-Девелопмент» ФИО8 комбинированный «Актив-ПремьерТраст» подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных актов, как незаконных, в части взыскания денежных средств, отказе в удовлетворении требований в данной части.

¶ 31Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит постановленное по делу апелляционное определение, подлежащим отмене, с учетом следующего.

¶ 32В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права (ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ) или норм процессуального права (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

¶ 33Судебная коллегия считает, что нарушения такого характера были допущены при рассмотрении дела.

¶ 34Судебными инстанциями установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества №, согласно которому, продавец обязуется продать и передать покупателю в будущем объект недвижимости, завершенный строительством.

¶ 35Объектом недвижимости является помещение условный номер №, назначение - нежилое, общей ориентировочной площадью 39,5 кв.м., расположенное на 14 этаже в корпусе 5 в здании по адресу: <адрес>, <адрес> план помещения размещен в Приложении № к настоящему договору. Под Зданием понимается нежилое здание с устройством надземной автостоянки, офисных помещений и апартаментов (п. п. 1.1, 1.6.).

¶ 36В Приложении № к договору, согласованном сторонами, определены основные характеристики Объекта – нежилого помещения в здании общей ориентировочной площадью 39,5 кв.м.: площадь коридора 7 кв.м.; площадь санузла 4,2 кв.м.; площадь кухни 7,2 кв.м.; площадь комнаты 19,3 кв.м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

¶ 37В соответствии с п. 2.4. Договора, после постановки Объекта на кадастровый учет, государственной регистрации права собственности продавца на Объект недвижимости и полного исполнения покупателем пунктов 3.3.1, 3.3.2 настоящего договора, продавец направляет покупателю Уведомление о необходимости принять Объект недвижимости по акту приема-передачи и согласовать даты подачи документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к покупателю, в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

¶ 38Передача Объекта недвижимости по Акту приема-передачи осуществляется только после полного исполнения пунктов 3.3.1, 3.3.2, 3.4.

¶ 39Пунктом 2.10.1. Договора предусмотрено, что если в результате проведения обмеров кадастровым инженером на основании данных организации, осуществляющей кадастровый и технический учет, общая площадь Объекта недвижимости превысит площадь, указанную в п. 1.1. договора более чем на 1 кв.м., цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 2.11. договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между окончательной площадью Объекта недвижимости и площадью указанной в п. 1.1 настоящего договора.

¶ 40Согласно п. 2.10.2 Договора, в случае если в результате обмеров кадастровым инженером на основании данных организации, осуществляющей кадастровый и технический учет, общая площадь Объекта недвижимости уменьшится более чем на 1 кв. м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 2.11 Договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между окончательной площадью Объекта недвижимости и площадью, указанной в п. 1.1 настоящего Договора.

¶ 41Согласно п. 3.2 договора цена Объекта составляет 5 451000 руб.

¶ 42В п. 3.3.1 договора стороны указали о том, что в течение 5 банковских дней с даты подписания договора истец вносит на расчетный счет продавца денежную сумму (аванс) в размере 4 360 800 руб.

¶ 43Оставшуюся часть цены объекта в размере 1 090 200 руб. покупатель вносит на расчетный счет продавца до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.3.2 Договора).

¶ 44Пунктом 3.4. Договора предусмотрено, что в случае превышения площади Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.1. Договора, покупатель в срок, установленный в уведомлении, производит оплату соответствующей суммы на расчетный счет продавца, указанный в настоящем Договоре.

¶ 45ДД.ММ.ГГГГ истцом был оплачен аванс в размере 4 360 800 руб.

¶ 46Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, площадь объекта недвижимости – нежилого помещения составляет 37,2 кв.м.

¶ 47В соответствии с выполненным ООО «Гильдия инженеров» техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, площадь нежилого помещения увеличена и составляет 41,5 кв.м.: площадь коридора 7,1 кв.м.; площадь санузла 4,0 кв.м.; площадь кухни 6,9 кв.м.; площадь кабинета 19,2 кв.м., площадь лоджии 4,3 кв.м.

¶ 48Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в связи с изменением площади помещения более чем на 1 кв.м. и определении цены договора в 5 727 000 руб. истцу предложено произвести доплату денежных средств в размере 276 000 рублей, а также оплату суммы в размере 1 090 200 руб.

¶ 49ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику оплачена сумма лишь в размере 1 090 200 руб.

¶ 50Удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 165, 218, 309, 310, 398 ГК РФ, ст. ст. 8, 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходил из того, что согласно выписке ЕГРН, общая площадь Объекта составляет 37,2 кв. м., тогда как условиями договора между сторонами предусмотрена площадь объекта, равная 39,5 кв.м. Сведения о площади Объекта вносятся в ЕГРН на основании технического плана об Объекте, являющегося результатом проведенных кадастровых работ и подлежащего учету в рассматриваемом случае.

¶ 51Нарушение прав истца как потребителя согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите права потребителей» является основанием для взыскания с ответчика штрафа.

¶ 52С выводами суда первой инстанции в части признания за истцом права собственности согласился суд апелляционной инстанции, отменив решение суда лишь в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы штрафа, полагая ошибочным распространение на отношения сторон положений Закона РФ «О защите права потребителей».

¶ 53Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые решение суда и апелляционное определение приняты с нарушением норм материального права, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

¶ 54В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

¶ 55Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

¶ 56Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

¶ 57Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 58Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

¶ 59В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона N 218-ФЗ).

¶ 60К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, в частности площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ).

¶ 61В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

¶ 62Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 марта 2016 года N 90 утверждены требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требования к определению площади здания, сооружения и помещения.

¶ 63Из пункта 1 приложения 2 к названному приказу «Требования к определению площади здания, сооружения и помещения» (далее - Требования) следует, что они применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.

¶ 64В соответствии с пунктом <адрес> жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

¶ 65Таким образом, для определения площади жилого помещения для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас в площадь жилого помещения не включаются.

¶ 66Между тем истец не оспаривала, что при заключении договора ей приобреталось помещение общей ориентировочной площадью 39,5 кв. м, в которую, что с очевидностью следует из Приложения N 1 к договору, входила помимо прочих помещений лоджия.

¶ 67Соответственно, принятые во внимание судом первой инстанции при разрешении настоящего спора сведения из ЕГРН о площади Объекта недвижимости 37,2 кв.м. сами по себе не могут свидетельствовать о том, что истцу подлежало передаче помещение меньшей площади, поскольку площадь этого помещения не включает в себя площадь лоджии.

¶ 68Обсуждая вопрос о том, предлагалось ли к передаче ответчиком помещение истцу меньшей либо большей площади, чем предусмотрено договором, судом в полной мере обстоятельства, имеющие значения для дела, установлены не были.

¶ 69Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

¶ 70В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

¶ 71Судом оставлено без внимания и оценки то, что в согласованном сторонами Приложении № к договору общая площадь всех составляющих Объект недвижимости помещений, передаваемых покупателю, не соответствует его общей ориентировочной площади, равной 39,5 кв.м.

¶ 72Так, суммарная площадь коридора 7 кв.м.; санузла 4,2 кв.м.; кухни 7,2 кв.м.; комнаты (кабинета) 19,3 кв.м. составляет 37,7 кв.м.

¶ 73При этом с учетом площади лоджии 3,8 кв.м. общая площадь всех помещений Объекта недвижимости составит 41,5 кв.м.

¶ 74Общей ориентировочной площади, предусмотренной договором (39,5 кв.м.), сумма площадей упомянутых выше помещений Объекта соответствует в частности в случае применения понижающего коэффициента для лоджии 0,5.

¶ 7537,7 кв.м. + (3,8 кв.м. х 0,5) = 39,6 кв.м.

¶ 76Указанные обстоятельства, в нарушение ст. ст. 67, 198 ГПК РФ оценки суда первой инстанции не получили, в связи с чем, спор в отношении приобретения истцом права собственности на объект недвижимости и цены такого недвижимого имущества, подлежащей уплате, не разрешен.

¶ 77Суд апелляционной инстанции ошибки нижестоящего суда не исправил.

¶ 78Нарушения норм права, допущенные судом апелляционной инстанции, являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.

¶ 79Отменяя апелляционное определение в целом суд кассационной инстанции учитывает условия договора о том, что передача спорного объекта недвижимости осуществляется только после полного исполнения истцом обязательств по договору, чего при рассмотрении дела судебными инстанциями установлено не было.

¶ 80С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 августа 2021 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 81При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

¶ 82Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

¶ 83определила:

¶ 84апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 августа 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

¶ 85Председательствующий

¶ 86Судьи