О признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества и по иску Администрации г.Смоленска к ФИО28 и Рогачевой ФИО17 о сносе самовольной постройки (дело № 2-494/2019)

Текст определения

¶ 1Судья I инстанции: ФИО21

¶ 2Судьи II инстанции: ФИО22, ФИО23, ФИО24 (докладчик)

¶ 3Дело № 88-2766/20

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 503 марта 2020 года г. Москва

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Российской Федерации в составе:

¶ 7председательствующего ФИО25

¶ 8судей ФИО26, ФИО27

¶ 9рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО28 к Рогачевой ФИО15 о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества и по иску Администрации г.Смоленска к ФИО28 и Рогачевой ФИО17 о сносе самовольной постройки (дело № 2-494/2019),

¶ 10по кассационной жалобе Рогачевой ФИО18 на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 07 октября 2019 года

¶ 11заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Российской Федерации ФИО25,

¶ 12УСТАНОВИЛА:

¶ 13ФИО28, с учетом уточненных требований, обратился в суд с иском к ФИО20 о признании недействительной сделки купли-продажи от 25.04.2013г. земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 199 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, обшей площадью 389,8 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, указав, что при проведении геодезических работ было установлено, что часть земельного участка и жилого дома расположены в зоне Р1 (зона рекреационноприродной территории), обслуживание жилого дом§ не является разрешенным видом использования на территории рекреационной зоны, в связи с чем, указанный жилой дом имеет признаки самовольной постройки, о чем ему на дату заключения соглашения ничего не было известно.

¶ 14Администрация г.Смоленска, как третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования, обратилась в суд с иском к ФИО28 и ФИО20 о признании объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: г<данные изъяты>, самовольной постройкой и ее сносе, указав, что принадлежащий ФИО28 на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен одновременно в двух территориальных зонах (Ж1 и Р1), на нем без получения соответствующего разрешения бывшим собственником ФИО20 возведен объект капитального строительства с количеством этажей 3, который в настоящее время используется как гостиница, что и явилось основанием для обращения с иском в суд.

¶ 15Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года договор купли-продажи от <данные изъяты>. земельного участка площадью 1199 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между ФИО28 и ФИО20 признан недействительным; запись в ЕГРН от 08.05.201 Зг. № <данные изъяты> о праве собственности ФИО28 на земельный участок площадью 1199 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> аннулирована; с ФИО20 в пользу ФИО28 взыскано 800 000 руб. в счёт возврата денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи от 25.04.2013г.

¶ 16Иск Администрации г.Смоленска удовлетворен частично.

¶ 17Объект капитального строительства - жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, возведённый на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой; ФИО20 обязана в течение трёх месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу снести его за свой счёт; с ФИО20 в доход бюджета МО г.Смоленска взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

¶ 18В части удовлетворения иска Администрации г.Смоленска к ФИО28 о сносе самовольной постройки отказано.

¶ 19Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 07 октября 2019 года резолютивная часть решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года дополнена абзацем следующего содержания.

¶ 20Возвратить ФИО20 земельный участок площадью 1 199 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом площадью 389,8 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, с обременением в виде залога в пользу ПАО КБ «Восточный» на основании договора ипотеки (залога) от 4 февраля 2014 года №<данные изъяты>, заключенного между КБ «Юниаструм Банк» (ООО) и ФИО28.

¶ 21В остальной части решение суда оставлено без изменения.

¶ 22В кассационной жалобе ФИО20 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения в полном объеме и отмене решения суда в части возложения на нее обязанности по сносу самовольной постройки. В обоснование указано на нарушение судами норм материального права и не применении к заявленным Администрацией г.Смоленска о сносе самовольной постройки срока исковой давности, который по ее мнению начал течь с момента размещения информации о земельном участке на Публичной кадастровой карте, согласно которой данный земельный участок стал располагаться в двух зонах. Кроме того, автор жалобы полагает, что суд, отказывая в применении срока исковой давности, указал два основания для такого отказа, допустив тем самым неоднозначность.

¶ 23Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 24Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

¶ 25При рассмотрении дела установлено и из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка от 15.12.2003 № <данные изъяты> Администрация г. Смоленска предоставила ФИО29 в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального строительства (т. 3 л.д. 216, 220).

¶ 26На основании договора перемены лиц в обязательствах от 19.02.2007 ФИО29 передала ФИО20 права и обязанности арендатора указанного земельного участка (т. 3 л.д. 226).

¶ 27Приказом Главного земельного управления Смоленской области от 05.06.2008 № 132 было прекращено право аренды ФИО20 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и принято решение о предоставлении данного участка ФИО20 в собственность за плату (т. 3 л.д. 232).

¶ 2816.06.2008 между ФИО20 и Главным земельным управлением Смоленской области был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г<адрес> с разрешённым видом использования - под индивидуальным жилым домом в стадии строительства.

¶ 29При этом в пункте 1.2 указанного договора отражено, что на участке расположен индивидуальный жилой дом в стадии строительства, принадлежащий покупателю на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2003 и разрешения на строительство от 04.07.2007 (т. 2 л.д. 25).

¶ 30На момент заключения вышеуказанных договоров аренды и купли-продажи границы земельного участка были установлены и их координаты содержались в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается планом участка, содержащимся в кадастровом деле (т. 3 л.д. 215).

¶ 31По заявлению ФИО20 ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Смоленска ей был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: г<адрес>, который предусматривал на нём строительство индивидуального жилого дома и определял пятно застройки в пределах границ этого участка (т. 2 л.д. 226-231).

¶ 32Кроме того, Администрация г. Смоленска 04.07.2007 выдала ФИО20 разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участка площадью 800 кв.м, расположенном по адресу: г<адрес> (т. 2 л.д. 232).

¶ 33Ранее действовавшим Постановлением Администрации Смоленской области от 27.04.2009 N 243 "Об утверждении Порядка организации работы уполномоченного органа исполнительной власти Смоленской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" предусматривалось предоставление за плату земельных участков в целях, не связанных со строительством, для присоединения к существующему (смежному) землепользованию, ранее предоставленному гражданину в установленном порядке для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения садоводства, огородничества (в пределах садоводческого, огороднического некоммерческого объединения граждан), в целях последующего слияния со смежным землепользованием в случае, если присоединяемый земельный участок в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не может быть самостоятельно предоставлен для указанных целей (далее - присоединение к существующему землепользованию).

¶ 34Предоставление земельных участков осуществлялось на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, без проведения торгов.

¶ 3524.09.2008г. ФИО20 обратилась в Главное земельное управление Смоленской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, прилегающему к основному участку, расположенному по адресу: г<адрес>, в ответ на которое ей письмом от 08.10.2008 было предложено предоставить проект границ испрашиваемого земельного участка (схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории) (т. 4 л.д. 12).

¶ 3604.06.2009г. ФИО20 в лице её представителя ФИО20 было подано в кадастровый орган заявление о постановке на кадастровый учёт земельного участка площадью 399 кв.м, дополнительно предоставленного к основному земельному участку по адресу: г. <адрес> к которому прилагалась схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории от 12.02.2009 (т. 4 л.д. 2).

¶ 37Из данной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории следовало, что на момент её подготовки как на основном земельном участке площадью 800 кв.м имелось капитальное строение, так и на испрашиваемом дополнительном земельном участке площадью 399 кв.м имелось второе капитальное строение, состоящее из двух частей (140 и 6 кв.м) общей площадью застройки 146 кв.м, которое согласно схеме располагалось в переделах границ испрашиваемого участка (т. 4 л.д. 13).Решением территориального отдела № 9 Управления Роснедвижимости по Смоленской области от 24.06.2019 дополнительный земельный участок площадью 399 кв.м был поставлен на кадастровый учёт с присвоением ему кадастрового номера 67:27:0030370:38 (т. 4 л.д. 17).

¶ 38На основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 05.08.2009 № <данные изъяты> и договора купли-продажи от 16.12.2009, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, ФИО20 оформила право собственности земельный участок площадью 399 кв.м с кадастровым номера <данные изъяты> (т. 4 л.д. 18).

¶ 39При этом в пункте 1.2 упомянутого договора купли-продажи от 16.12.2009 было указано, что на участке объекты недвижимого имущества отсутствуют, что не соответствовало действительности, и сторонам об этом доподлинно было известно, так как в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории и в кадастром паспорте земельного участка содержались сведения о наличии на этом участке капитального строения.

¶ 403 декабря 2012 г. ФИО20 подала в кадастровый орган заявление об образовании земельного участка путём объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 800 кв.м и <данные изъяты> площадью 399 кв.м, приложив к нему межевой план образуемого земельного участка, который содержал сведения о наличии на образуемом участке только одного капитального строения, состоящего из двух частей, которое располагалось в пределах границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 399 кв.м (т. 4 л.д. 21, 31).

¶ 41Вместе с тем, в межевом плане отсутствовали сведения о наличии на образуемом земельном участке второго объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома в стадии строительства, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м и возведённого на основании градостроительного плана и разрешения на строительство от 04.07.2007, наличие которого подтверждалось договором купли-продажи земельного участка от 16.06.2008, заключенного между ФИО20 и Главным земельным управлением Смоленской области, и схемой расположения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 399 кв.м на кадастровом плане (карте) территории от 12.02.2009.

¶ 42Не смотря на это обстоятельство, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области 17 декабря 2012 г. принято решение об осуществлении государственного кадастрового учёта объекта недвижимости путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и образования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1199 кв.м (т. 4 л.д. 35).

¶ 4319 марта 2013 года ФИО20 обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Смоленской области о регистрации за ней права собственности на индивидуальный жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Смоленск, Ясенный тупик, д. 1В (т. 2 л.д. 120).

¶ 44К заявлению был приложен кадастровый паспорт на вышеуказанный индивидуальный дом, из которого следовало, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, но фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 399 кв.м, который вошёл в состав земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. В кадастровом паспорте в графе «примечание» также указано, что на земельном участке ещё расположен объект незавершённого строительства (т. 2 л.д. 130-131).

¶ 45Кроме того, из ситуационного плана кадастрового паспорта видно, что индивидуальный жилой дом частично выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 2 л.д. 131).

¶ 46Разрешение на ввод объект капитального строительства в эксплуатацию, расположенного по адресу: г. <адрес> Администрацией г. Смоленска не выдавалось (т. 2 л.д. 237).

¶ 47Не смотря на то обстоятельство, что жилой дом выходил за пределы границ принадлежащего ФИО20 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, за ней было зарегистрировано право собственности на данный жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г<адрес>

¶ 48Таким образом, судом было установлено, что в период времени с 2007 года до 2013 года ФИО20 одновременно возводилось два объекта капитального строительства. Первый объект располагался в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м, и его возведение осуществлялось в соответствии с выданным разрешением на строительство. Второй объект возводился на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 399 кв.м без разрешения на строительство.

¶ 49После объединения двух данных земельных участков в один земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> возводимый на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 800 кв.м объект не был завершён строительством и не был поставлен на кадастровый учёт, а второй объект, возводимый на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 399 кв.м, был остроен в жилой дом площадью 389,8 кв.м и поставлен на кадастровый учёт под номером <данные изъяты>

¶ 50При этом возведённый жилой дом площадью 389,8 кв.м имел признаки самовольной постройки применительно к ст. 222 ГК РФ, поскольку: разрешение на его строительство в установленном законом порядке не выдавалось; жилой дом частично построен за пределами границ земельного участка кадастровым номером <данные изъяты>, то есть на государственных землях; выходящая за пределы земельного участка часть дома попадает в территориальную зону Р1 (ранее РЗ) - рекреационная зона, установленную Правилами землепользования и застройки города Смоленска, градостроительный регламент которой не допускает строительство в ней жилых домов (т. 3 л.д. 58).

¶ 51При этом, 25 апреля 2013 года между ФИО20 и ФИО28 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1199 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: г<адрес>, по которому право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ФИО28, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнены записи от 8 мая 2013 года за № <данные изъяты> и за № <данные изъяты>

¶ 52Поскольку приобретённый жилой дом выходил за пределы границ земельного участка, на котором он располагался, то ФИО28 для придания видимости правомерности его возведения и владения 18 декабря 2013 года обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области с заявлением об изменении описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> под видом исправления кадастровой ошибки (т. 4 л.д. 36).

¶ 5330 января 2014 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области принято решение об устранении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении местоположения границ и конфигурации земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 4 л.д. 39).

¶ 54В результате принятого решения местоположение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> изменилось, и самовольная постройка оказалась в пределах границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Однако местоположение земельного участка изменилось таким образом, что часть земельного участка осталась в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, а другая часть земельного участка вместе с самовольной постройкой оказалась в территориальной зоне Р1 - зона рекреации, не предусматривающая нахождение в ней индивидуальных жилых домов.

¶ 55Разрешая заявленные сторонами требования, суд, руководствуясь ст. 40 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 222, 263 Гражданского кодекса РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, дав оценку собранным доказательствам, пришел к выводу, что возведённый жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: г. <адрес>, является самовольной постройкой, поскольку построен без получения необходимого разрешения на строительство, не соответствует градостроительному регламенту зоны, в которой он построен, возведён на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Учитывая положения ч. 2 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, суд пришел к верному выводу о признании оспариваемого ФИО28 договора купли-продажи недействительным (ст. 168 ч.2 ГК РФ), применив последствия недействительности такой сделки.

¶ 56Принимая решение о сносе самовольной постройки и возлагая обязанность о ее сносе на ФИО20, отказывая в удовлетворении данных требований к ФИО28, суд исходил из того, что данная самовольная постройка возведена ФИО20, при этом принял во внимание разъяснения пункта 23 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, согласно которому, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

¶ 57Суд апелляционной инстанции, с выводом суда согласился, при этом установив, что суд, применяя последствия недействительности сделки, взыскивая в пользу ФИО28 денежные средства, уплаченные им по оспариваемому договору, не указал на возврат ФИО20 данного земельного участка, в связи с чем дополнил резолютивную часть этим указанием, а также дополнил указанием об обременении возвращаемого ФИО20 имущества в пользу ПАО КБ «Восточный».

¶ 58Судебные акты обжалованы заявителем только в части возложения на ФИО20 обязанности по сносу самовольной постройки, при этом в качестве основания несогласия с судебными актами в данной части указано неправильное применение норм материального права при рассмотрении заявления ФИО20 о пропуске Администрацией г. Смоленска срока исковой давности для обращения в суд с данным требованием.

¶ 59Вместе с тем, вопреки доводам жалобы, суды обоснованно отказали в применении данного срока к требованию о сносе самовольной постройки, поскольку она возведена на чужом земельном участке, согласия на возведение которой не получено, в связи с чем, в силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности на данное требование не распространяется.

¶ 60Таким образом, судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

¶ 61Оснований для приостановления исполнения судебных актов, судебная коллегия не усматривает.

¶ 62Руководствуясь, статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции,

¶ 63определила:

¶ 64решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 22 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 07 октября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО20 - без удовлетворения.

¶ 65В удовлетворении ходатайства ФИО20 о приостановлении исполнения судебных актов – отказать.

¶ 66Председательствующий

¶ 67Судьи