Об изменении договора аренды

Текст определения

¶ 1Дело № 88-27130/2020

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 308 декабря 2020года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5председательствующего ФИО6,

¶ 6судей ФИО7, ФИО8

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФГУП «Канал имени Москвы» об изменении договора аренды, встречному иску ФГУП «Канал имени Москвы» к ФИО1 о заключении договора (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-2512/2019)

¶ 8по кассационной жалобе ФИО1 на решение Тушинского районного суда города Москвы от 26 ноября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2020 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО5,

¶ 10установила:

¶ 11Истец, ФИО1, обратился в суд с иском к ответчику, ФГУП «Канал имени Москвы», об изменении договора аренды.

¶ 12В обосновании заявленных требований истец указал, что 22.05.2013г. между ФИО4 и ФГБУ «Канал имени Москвы» был заключён договор аренды № ЮУ-9/13 земельного участка с кадастровым №, по условиям которого арендодатель принял в аренду сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 12604 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства; категория земель - земли сельхозназначения.

¶ 1330.01.2014г. между истцом и ФИО4 был заключён договор купли-продажи данного земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи разрешённым использованием земельного участка было - для строительства гидроузла Кузьминск в новом створе, годовой размер арендной платы за участок составил 72 руб. Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую и при изменении вида разрешённого использования в соответствии с требованиями земельного законодательства. Вид разрешённого использования земельного участка был изменён с «для сельскохозяйственного производства» на «для строительства гидроузла Кузьминск в новом створе». В связи с этим, истец просил суд изменить договор аренды № ЮУ-9/13 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № между ним и ФГБУ «Канал имени Москвы», изложив п.2.5 в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за участок составляет <данные изъяты>.

¶ 14ФГБУ «Канал имени Москвы» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи с определением рыночной стоимости земельного участка на основании заключения судебной экспертизы, указывая, что, согласно п.п. «в» п.4.1 договора аренды № ЮУ-9/13 от 22.05.2013г. арендатор имеет право инициировать процедуру выкупа земельного участка в собственность РФ в случаях и порядке, предусмотренных законодательством РФ.

¶ 15Письмом от 24.10.2016г. № ФГБУ «Канал имени Москвы» предложил ФИО1 рассмотреть вопрос о передаче земельного участка в собственность РФ.

¶ 16ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 сообщил, что у него отсутствуют возражения против передачи земельного участка в собственность РФ путём заключения договора купли-продажи с определением цены на основании отчёта о рыночной стоимости земельного участка, определённой независимым оценщиком.

¶ 17ФГБУ «Канал имени Москвы» не согласился с представленной ФИО1 оценкой рыночной стоимости земельного участка, указав, что данный земельный участок ограничен в обороте и не может находиться в частной собственности в силу п.2 ст.27 ЗК РФ.

¶ 18Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 26 ноября 2019 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФГУП «Канал имени Москвы» об изменении договора аренды отказано.

¶ 19Встречный иск ФГУП «Канал имени Москвы» к ФИО1 о заключении договора удовлетворен.

¶ 20Суд обязал ФИО1 заключить с ФГУП «Канал имени Москвы» договор купли-продажи участка с кадастровым № на условиях, определенных в резолютивной части решения.

¶ 21Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2020г. решение Тушинского районного суда г. Москвы от 26 ноября 2019 г. оставлено без изменения.

¶ 22В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятые судебные постановления, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права при вынесении оспариваемого судебного акта.

¶ 23В частности, по мнению заявителя, ФГУП «Канал имени Москвы» является ненадлежащим истцом по встречным требованиям, поскольку при заключении договора выкупа земельного участка собственником становится Российская Федерация.

¶ 24Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 25В соответствии с разъяснениями, данными в Пленуме Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 26Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 27В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 28Разрешая спор, районный суд, изучив собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями статей 27, 102 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями договора аренды № ЮУ- 9/13 от 22.05.2013г., заключением судебной экспертизы № от 09.09.2019г., пришел к выводу о об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска об изменении договора аренды № ЮУ-9/13 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, поскольку предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска об изменении размера арендной платы не имеется. Суд удовлетворил встречные исковые требования об обязании ФИО1 заключить договор купли-продажи с определением рыночной стоимости земельного участка, поскольку спорный земельный участок под гидроузлом Кузьминск является ограниченным в обороте и не может находиться в частной собственности.

¶ 29С указанными выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречных исковых требований ФГУП «Канал имени Москвы» и отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 судебная коллегия согласилась, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, которые применены судом правильно.

¶ 30Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, кассационных жалоб, законность обжалуемых судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия находит доводы жалобы ФИО1 о допущенных судами нарушений норм материального и процессуального права заслуживающими внимания и проверки.

¶ 31Отклоняя первоначальные требования и удовлетворяя встречный иск, суд исходили из того, что земельные участки под гидроузлом Кузьминск являются ограниченными в обороте и не могут находиться в частной собственности, а потому имеются правовые основания для удовлетворения требований ФГУП «Канал имени Москвы» об обязании ФИО1 заключить договор купли-продажи с определением рыночной стоимости земельного участка.

¶ 32Спорные правоотношения регулируются, в том числе положениями гражданского и земельного законодательства, а именно статье 279 ГК РФ, статьями 27, 56.2 -56.10, 102 ЗК РФ.

¶ 33В соответствие со ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

¶ 34В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

¶ 35Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

¶ 36Согласно п. 10 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

¶ 37В соответствии с ч. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

¶ 38Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

¶ 39В соответствии со ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

¶ 40Статьей 56.2 ЗК РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения.

¶ 41Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется с учетом условий, предусмотренных ст. 56.3 ЗК РФ.

¶ 42Согласно ч. 4 ст. 56.3. ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

¶ 43На основании п.1 ч. 1 ст. 56.4. ЗК РФ, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления вправе обратиться организации, являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения, указанных в статье 49 настоящего Кодекса и обеспечивающих деятельность этих субъектов.

¶ 44Согласно п. 3 ч. 10 ст. 56.6. ЗК РФ, в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость.

¶ 45Согласно п. 8 ч. 1 ст. 56.7. ЗК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

¶ 46Согласно ч. 1, 2, 4, 10 ст. 56.10. ЗК РФ, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

¶ 47Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки.

¶ 48Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, направляется отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых.

¶ 49В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.

¶ 50Материалы дела не содержат сведений о соблюдении ответчиком или иным уполномоченным органом порядка изъятия спорного земельного участка. Решение уполномоченного органа исполнительной власти по изъятию принадлежащего истцу земельного участка для государственных нужд в дело не представлено.

¶ 51Суд первой инстанции, в нарушение норм материального и процессуального права, не установил соблюдение требований закона уполномоченными органами при рассмотрении настоящего иска, не установили уполномоченный орган, который должен участвовать в проведении процедуры изъятия спорного земельного участка в собственность РФ, не рассмотрели вопрос процессуального участия его при рассмотрении настоящего спора.

¶ 52Кроме того, суды рассмотрели требование ФГУП «Канал имени Москвы» о выкупе земельного участка истца в собственность Российской Федерации и обязании истца заключить с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, где покупателем поименован ФГУП «Канал имени Москвы».

¶ 53Между тем, согласно условиям договора и положениям закона, выкупаемый земельный участок в данном случае переходит в собственность Российской Федерации.

¶ 54В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

¶ 55ФГУП «Канал имени Москвы» не является органом государственной власти.

¶ 56В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу ответчику полномочий по представлению интересов Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, предъявлению требований о выкупе спорного земельного участка и заключению соответствующего договора.

¶ 57Указанным обстоятельствам не была дана надлежащая оценка со стороны суда первой инстанции. Судом не проверен процессуальный статус ФГУП «Канал имени Москвы» на предмет наличия у него полномочий по обращению со встречными требованиями.

¶ 58Суд, в силу своей руководящей роли, определяет на основе закона, подлежащего применению, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, и выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

¶ 59Суд осуществляет руководство процессом доказывания, исходя при этом не только из пределов реализации участниками процесса своих диспозитивных правомочий, но и из необходимости полного и всестороннего исследования предмета доказывания по делу.

¶ 60Суд апелляционной инстанции не исправил нарушения, допущенные судом первой инстанции.

¶ 61В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

¶ 62Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

¶ 63Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда выполнены не были.

¶ 64Принятые судебные акты при вышеуказанных обстоятельствах не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значения для дела, установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

¶ 65Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судами, судебная коллегия приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2020года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 66При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, доводы сторон, установить юридически значимые обстоятельства спора с учетом предмета и основания первоначального и встречного исков, при необходимости привлечь к участию в споре иных лиц, собрать дополнительные доказательства по делу, и, руководствуясь нормами закона, подлежащими применению к спорным правоотношениям, вынести законный и обоснованный судебный акт.

¶ 67Руководствуясь статьями 379.6, 379.7 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 68определила:

¶ 69апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2020 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

¶ 70Председательствующий

¶ 71Судьи