О взыскании арендной платы и пени

Текст определения

¶ 1дело №

¶ 2№

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО12,

¶ 7судей ФИО13 и ФИО14

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества <адрес> к ФИО11 о взыскании арендной платы и пени

¶ 9по кассационной жалобе ФИО11 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи ФИО13, объяснения представителя ФИО11 – ФИО8, представителя Департамента городского имущества <адрес> ФИО9, судебная коллегия

¶ 11установила:

¶ 12Департамент городского имущества <адрес> обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени.

¶ 13Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Московским земельным комитетом и Коммерческой научно-производственной фирмой «ВЕК» заключен договор аренды земельного участка № М-01-004025. В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является земельный участок общей площадью 360 кв.м (кадастровый номер <адрес>) по адресу: <адрес>, <адрес> из состава земель населенных пунктов, предоставляемый для эксплуатации здания под медико - технический центр по диагностике, лечению, медицинской и технической реабилитации инвалидов по зрению. В дальнейшем сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка.

¶ 14В связи с переходом права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 83,5 кв.м в здании, расположенном на указанном земельном участке, к ФИО11, ответчик стал правопреемником бывшего собственника помещений в договоре аренды земельного участка. Однако ответчик свои обязательства по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

¶ 15Истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 253 668,10 руб. и пени за просрочку уплаты платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 076 624,48 руб.

¶ 16Решением Щербинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворены полностью, в части пени – частично. С ФИО6 взысканы в пользу Департамента городского имущества <адрес> задолженность по арендной плате в размере 1 253 668,10 руб., пени в размере 70 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано. С ФИО11 взыскана в государственная пошлина в доход бюджета <адрес> в размере 14818,34 руб.

¶ 17Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

¶ 18Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Щербинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, постановлено новое решение, которым с ФИО11 взысканы в пользу Департамента городского имущества <адрес> задолженность по арендной плате 331 761,65 руб., пени 50 000 руб., с ФИО11 взыскана государственная пошлина в бюджет <адрес> в размере 8703,44 руб.

¶ 19В кассационной жалобе представитель ФИО11 – ФИО7 просит отменить апелляционное определение и принять новое судебное постановление об отказе в иске.

¶ 20В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представитель ФИО11 – ФИО8 жалобу поддержала, представитель Департамента городского имущества <адрес> ФИО9 просил оставить жалобу без удовлетворения.

¶ 21Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.

¶ 22Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 23Такие нарушения допущены при рассмотрении дела.

¶ 24Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Московским земельным комитетом и Коммерческой научно-производственной фирмой «ВЕК» заключен договор аренды земельного участка № М-01-004025.

¶ 25В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является земельный участок общей площадью 360 кв.м (кадастровый квартал <адрес>) по адресу: <адрес>, <адрес> из состава земель населенных пунктов, предоставляемый для эксплуатации здания под медико - технический центр по диагностике, лечению, медицинской и технической реабилитации инвалидов по зрению. Договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора). В дальнейшем сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка.

¶ 26ДД.ММ.ГГГГ между Фондом имущества Москвы (продавец) и ЗАО «Коммерческая научно-производственная фирма «ВЕК» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого в собственность ЗАО «Коммерческая научно-производственная фирма «ВЕК» переданы нежилые помещения общей площадью 84,9 кв.м, находящиеся в собственности <адрес> и расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

¶ 27ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение.

¶ 28На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Коммерческая научно-производственная фирма «ВЕК» передала право собственности на вышеуказанное нежилое помещение ФИО10, право собственности ФИО10 на вышеуказанное помещение зарегистрировано.

¶ 29На основании договора дарения нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 (даритель) и ФИО11 (одаряемый), право собственности на вышеуказанное помещение передано ФИО5, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации права собственности ФИО11 (в апелляционном определении допущена описка в части даты договора и регистрации права собственности ответчика – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно).

¶ 30Принадлежащее ФИО11 нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес> Земельный участок используется для обслуживания данного объекта недвижимости.

¶ 31Департамент городского имущества <адрес> является правопреемником Московского земельного комитета.

¶ 32ДД.ММ.ГГГГ Департамент городского имущества <адрес> направил ответчику претензию с предложением погасить образовавшуюся задолженность и пени, оставленную ответчиком без удовлетворения.

¶ 33Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик, являющийся собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <адрес>, является правопреемником прежнего собственника помещения в правоотношениях по аренде земельного участка, на котором расположено здание и необходимого для его обслуживания.

¶ 34Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по апелляционной жалобе ФИО11, установил допущенное судом первой инстанции существенное нарушение норм процессуального права – ненадлежащее извещение ответчика о рассмотрении дела, в связи с чем на основании пункта 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и в дальнейшем отменил постановленное судом первой инстанции решение.

¶ 35Разрешая дело по существу, суд апелляционной инстанции проанализировал нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, исследовал и оценил представленные сторонами доказательства и пришел к выводу о правомерности заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате.

¶ 36При этом судебная коллегия суда апелляционной инстанции исходила из того, что ФИО11 является собственником помещения по вышеуказанному адресу, при переходе права собственности на здание к приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и при этом за ним сохранилась обязанность по уплате арендной платы.

¶ 37Судебная коллегия суда апелляционной инстанции оценила заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, признала его обоснованным, поскольку задолженность возникла с ДД.ММ.ГГГГ, а в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ. С учетом этого судебная коллегия признала исковые требования о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению за период с ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 38Удовлетворяя исковые требования за указанный период, судебная коллегия отвергла доводы ответчика о неправильном исчислении задолженности, признав, что расчет задолженности является верным, произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а ответчиком контррасчет не представлен.

¶ 39Разрешая требование о взыскании пени, судебная коллегия руководствовалась пунктом 3.7 договора аренды об установлении размера пени 0,2% невнесенного платежа за неуплату арендной платы, при этом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшила размер пени в связи с явной несоразмерностью заявленной к взысканию суммы пени последствиям нарушения обязательства.

¶ 40Выводы суда апелляционной инстанции о том, что ответчик как собственник помещений в здании является правопреемником бывшего собственника этих помещений в правоотношениях по аренде земельного участка, на котором расположено здание и необходимого для его обслуживания, являются правильными, соответствуют нормам закона и обстоятельствам дела.

¶ 41В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения права собственности ответчика на помещения) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

¶ 42Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ (в действовавшей на тот же период редакции) предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

¶ 43Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац второй пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

¶ 44В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

¶ 45По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

¶ 46Поскольку ответчик с 2006 года является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, а прежним собственником помещений был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что ответчик является правопреемником прежнего собственника в правоотношениях по аренде земельного участка, на стороне арендатора которого в настоящее время выступает Департамент городского имущества <адрес>.

¶ 47Доводы кассационной жалобы о том, что право собственности на земельный участок перешло к ЗАО «КНПФ «ВЕК» при приватизации помещений, а от него – к последующим собственникам помещений, основаны на ошибочном толковании закона.

¶ 48Так, неверной является ссылка заявителя жалобы на статью 135 Гражданского кодекса РФ, поскольку земельный участок, на котором расположено здание, не является принадлежностью главной вещи, а является самостоятельным объектом права, в связи с чем правоотношения по переходу прав на земельный участок, на котором расположено здание, имеют специальное регулирование.

¶ 49В соответствии с пунктом 3.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого помещение перешло в частную собственность, взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагаются приватизируемые нежилые помещения, регламентируется действующим законодательством.

¶ 50Законодательство о приватизации не предусматривало переход права собственности на земельный участок одновременно с передачей в частную собственность помещения. Предметом договора приватизации являлось только нежилое помещение, что прямо указано в договоре приватизации и не оспаривалось собственником, получившим помещение в порядке приватизации, который заключил договор аренды земельного участка.

¶ 51Между тем апелляционное определение о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате признать законным нельзя по следующим основаниям.

¶ 52Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и ли муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, определено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

¶ 53В соответствии с пунктом 11 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

¶ 54В соответствии с частями 1 и 3 статьи 20 Закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

¶ 55Постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлены ставки арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

¶ 56Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» предусмотрено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки на территории <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества <адрес>.

¶ 57В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 58Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 59Оспариваемое апелляционное определение указанным требованиям не соответствует. Разрешая спор и взыскивая арендную плату в соответствии с расчетом ответчика, уточненным в суде апелляционной инстанции в части периода взыскания с учетом срока исковой давности, суд апелляционной инстанции расчет арендной платы не проверил. Обоснование расчета арендной платы ответчиком не приведено и в апелляционном определении не содержится.

¶ 60Между тем ответчик оспаривал расчет задолженности и, в числе прочего, ссылался на то, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001093 площадью 360 кв.м. расположено несколько объектов недвижимости. Эти утверждения ответчика подтверждаются материалами дела (л.д. 84, 96).

¶ 61В расчете задолженности доля площади земельного участка, приходящаяся на ответчика, определена таким образом: 360/99,47.

¶ 62Никакого обоснования того, почему эта доля рассчитана таким образом, а также какие иные показатели использованы при определении ставки арендной платы, ни в расчете ответчика, ни в апелляционном определении не содержится.

¶ 63Вывод судебной коллегии суда апелляционной инстанции о том, что расчет истца принимается судом, поскольку ответчиком не представлен котррасчет, противоречит характеру правоотношений сторон, связанных с арендной государственного имущества и определением размера арендной платы органом государственной власти, и положениям части 1 статьи 56 ГПК РФ, исходя из которой обязанность доказать обоснованность и правомерность заявленных исковых требований возлагается на истца.

¶ 64С учетом изложенного апелляционное определение не соответствует требованиям пунктов 2, 3 части 4 статьи 198, пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ.

¶ 65Допущенное нарушение норм права является существенным и не может быть устранено судом кассационной инстанции, поскольку требует установления новых обстоятельств и исследования и оценки доказательств, что не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

¶ 66С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит апелляционное определение подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 67При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

¶ 68Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

¶ 69определила:

¶ 70апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

¶ 71Председательствующий

¶ 72Судьи