Об уменьшении покупной цены объекта недвижимости

Текст определения

¶ 1КОПИЯ

¶ 2I инстанция – ФИО3

¶ 3II инстанция – ФИО4, ФИО5, ФИО6 (докладчик)

¶ 4Дело №

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 69 декабря 2021 г. <адрес>

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО7, судей ФИО10, ФИО8

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены объекта недвижимости (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2

¶ 91024/2020)

¶ 10по кассационной жалобе ФИО1 на решение Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО10,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО9 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, мотивированным тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, КП Бакеево-3, <адрес>А, по условиям которого цена жилого дома с внутренней отделкой составила 4 000 000 руб. и была полностью оплачена истцом.

¶ 14В иске указано, что в октябре 2019 г. истец обнаружила неоговоренные ответчиком недостатки проданного ей товара, выразившиеся в том, что в отопительный сезон в отдельных помещениях первого этажа, и во всех помещениях второго этажа дома скапливается конденсат. По заказу истца компанией ООО «СтройТехНадзор» составлено строительно-техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что при вскрытии потолка в помещении детской выяснилось, что край слоя пароизоляции негерметично зафиксирован на поверхности стен, в помещениях душевой и санузла первого этажа отсутствует циркуляция теплоносителя в радиаторе отопления, а также определена стоимость работ по устранению скрытых недостатков качества инженерно-строительных работ в доме в размере 884258,6 руб. Истец утверждала, что при заключении договора купли-продажи дома она не могла самостоятельно обнаружить эти недостатки качества, поскольку они проявились с началом отопительного сезона.

¶ 15В этой связи, ссылаясь на статьи 469, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ФИО1 просила взыскать с ФИО2 в счет уменьшения покупной цены <адрес> 258,6 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12042,59 руб.

¶ 16Решением Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска отказано.

¶ 17В кассационной жалобе истца поставлен вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения в связи с неправильным применением норм материального права, существенным нарушением норм процессуального права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

¶ 18Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

¶ 19Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 20При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанции были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права, и выразились они в следующем.

¶ 21Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом (далее – Договор купли-продажи), по условиям которого ответчик передал в собственность истца земельный участок, площадью 595 кв.м., с кадастровым номером №, и жилой дом, общей площадью 129,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, д Бакеево.

¶ 22Стороны согласовали цену земельного участка в размере № руб., жилого дома – в размере № руб.

¶ 23Факт получения ответчиком от истца полной стоимости дома и земельного участка не оспаривался.

¶ 24Пунктом 4.5 Договора купли-продажи предусмотрено, что продавец передает жилой дом покупателю в состоянии, пригодном для постоянного проживания, с внутренней отделкой (под чистовую), ремонтом, стяжкой, полами, с системой водоотведения, водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции.

¶ 25В акте приема-передачи, подписанном ДД.ММ.ГГГГ сторонами Договора купли-продажи, указано, что на момент его подписания у покупателя отсутствуют претензии к качеству жилого дома и земельного участка.

¶ 26Из заключения строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного по заказу ФИО1 ООО «СтройТехНадзор», следует, что в жилом доме истца установлены следующие нарушения строительных норм и правил: в помещении кухни первого этажа зафиксировано отклонение откоса оконного проема 5 мм от вертикали; в помещении спальни первого этажа температура внутренней поверхности двух стен превышает 4 градуса С; в помещении коридора/холла первого этажа на поверхности входной двери зафиксировано скопление конденсата; во всех помещениях второго этажа на поверхности окон зафиксировано скопление конденсата, а также образование желтых пятен и следов влаги на поверхности стыка стен с потолком; при проведении вскрытия потолка в помещении детской второго этажа зафиксировано, что край слоя пароизоляции установлен не герметично к поверхности стен, что приводит к образованию конденсата внутри помещений; при проведении вскрытия отделки цоколя установлено отсутствие гидроизоляции на поверхности фундамента. Перечисленные нарушения, по мнению эксперта, требуют исправления за счет подрядной организации, проводившей данные работы, а также говорят о низкой квалификации рабочих строительных специальностей и отсутствии контроля со стороны инженерно-технических работников.

¶ 27Досудебная претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ о возмещении расходов, необходимых для устранения скрытых существенных недостатков качества жилого дома, оставлена без удовлетворения ответчиком, полагавшим, что с его стороны не допущено нарушений договорных обязательств.

¶ 28При разрешении настоящего спора суд исходил из того, что в силу статьи 557 ГК РФ в отношении объектов недвижимости применяются правила пункта 1 статьи 475 ГК РФ о праве покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены некачественного товара, а в силу статьи 56 ГПК РПФ на истице лежала обязанность доказывания наличия в доме таких недостатков, возникших до передачи их покупателю, о которых ответчику было достоверно известно, но которые были скрыты от истца.

¶ 29Отказывая в удовлетворении иска, районный суд пришел к выводам о том, что истцом в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены требования к качеству имеющихся в доме инженерных коммуникаций, а из экспертного заключения, представленного истцом, не следует, что в результате выявленных недостатков дом стал непригоден для проживания. При этом, суд признал установленным, что сама истец не проявила при выборе и приобретении спорного недвижимого имущества должной осмотрительности, так как до заключения договора она имела время и возможность при визуальном осмотре дома обнаружить следы желтых пятен на потолках и стенах отдельных помещений, провести дополнительное техническое обследование состояния дома и его инженерных систем, снижающих его потребительские качества, но не воспользовалась такой возможностью, хотя технические характеристики дома, год его постройки ей были известны, документы на дом были представлены продавцом, в тексте договора имеется полноценная информация о его предмете, в акте приема-передачи отсутствуют какие-либо претензии покупателя по качеству дома.

¶ 30Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы истца, полностью согласился с выводами районного суда об отсутствии в настоящем деле обстоятельств, с которыми пункт 1 статьи 475 ГК РФ связывает право покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены.

¶ 31Эти выводы судов, основанные на неверном применении норм материального и процессуального права, не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела.

¶ 32Согласно пункту 1 статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

¶ 33При отсутствии в договоре купли-продажи условии? о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодныи? для целеи?, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 той же статьи).

¶ 34В соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством России?скои? Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

¶ 35Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством России?скои? Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством России?скои? Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемыи? договором, должен соответствовать этим требованиям.

¶ 36Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 даннои? статьи).

¶ 37Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

¶ 38Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

¶ 39Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ)

¶ 40Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупнои? цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумныи? срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

¶ 41В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

¶ 42Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требовании? к качеству товара (в данном случае ФИО1 указала на передачу ей ФИО2 жилого дома, в котором после его передачи покупателю были обнаружены несущественные недостатки качества, которые возникли до передачи товара, но не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи) покупатель вправе по своему выбору, в том числе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупнои? цены, что и было сделано истцом.

¶ 43В соответствии с частью 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

¶ 44Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались(часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

¶ 45В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатаи?ству оказывает содеи?ствие в собирании и истребовании доказательств.

¶ 46Согласно частям 1-4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленнои? силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

¶ 47В соответствии с частью 4 статьи 198 в мотивировочнои? части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

¶ 48В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) содержатся обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 49Исходя из положений статей 67, 195 - 198, 329 ГПК РФ, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 ГПК РФ.

¶ 50Из разъяснений пунктов 5, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» следует, что под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учётом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

¶ 51Эти требования закона и разъяснения по их применению, как усматривается из текстов судебных постановлений, судами при разрешении спора выполнены не были.

¶ 52При рассмотрении дела суды обязаны были исследовать по существу все фактические обстоятельства с учетом доводов и возражений сторон спора и не вправе были ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, приведенной в исковом заявлении.

¶ 53ФИО1 в обоснование своих исковых требовании? ссылалась на то, что скрытые недостатки качества, связанные с работой инженерных систем отопления и вентиляции, жилого дома, проданного ей ответчиком в июне 2019 г., стали выявляться только в процессе пользования этим имуществом, когда начался отопительный сезон, а для исследования причин их образования потребовалось вскрытие отдельных элементов внутренней отделки жилого дома, что подтверждается заключением внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ

¶ 54В обжалуемых судебных постановлениях отсутствуют ссылки на нормы материального права, обычаи делового оборота или иные обычно применяемые условия проверки качества жилых домов при заключении договора купли-продажи между гражданами, которые обязывали бы покупателя в рамках проявления им должной осмотрительности при проведении предпродажного осмотра проводить за свой счет специальное обследование принадлежащего продавцу объекта недвижимости с привлечением независимой строительной организации на предмет проверки исправности всех имеющихся в нем инженерных систем, снижающих его потребительские качества, в том числе используемой в течение ограниченного времени года системы отопления.

¶ 55Выводы судов о том, что истцом не доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены требования к качеству имеющихся в доме инженерных коммуникаций, не соответствуют обстоятельствам дела.

¶ 56Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

¶ 57Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

¶ 58В нарушение приведенных норм материального права, в отсутствие возражений ответчика ФИО2 относительно продажи им жилого дома ФИО1 с оговоренными несущественными недостатками качества, возникших до передачи дома покупателю, перечень которых приведен в представленном истцом письменном доказательстве – заключении внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ, условия Договора купли-продажи, заключенного сторонами по делу, истолкованы судами как не исключающие наличие недостатков инженерных систем отопления и вентиляции жилого дома.

¶ 59При этом, пунктом 4.5 Договора купли-продажи предусмотрено, что продавец передает жилой дом покупателю в состоянии, пригодном для постоянного проживания, с внутренней отделкой (под чистовую), ремонтом, стяжкой, полами, с системой водоотведения, водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции.

¶ 60Исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, установленной пунктом 5 статьи 10 ГК РФ, такое условие Договора купли-продажи, в котором прямо не были оговорены недостатки качества инженерных систем отопления и вентиляции жилого дома, в том числе ненадлежащее качество строительных работ по пароизоляции кровли и фундамента, в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями к качеству инженерных систем здания предполагало такую их функциональность, при которой в жилых помещениях поддерживается влажностно-температурный режим, исключающий образование конденсата в его отдельных помещениях в течение отопительного сезона.

¶ 61В нарушение требований статей 67, 196-198 ГПК РФ в судебном решении отсутствуют ссылки на доказательства, на основании которых районный суд признал установленным, что на момент продажи жилого дома в июне 2019 г. на стенах и потолках его помещений имелись такие желтые пятна, которые ФИО1 могла обнаружить при визуальном предпродажном осмотре дома, и на их основании, не обладая специальными познаниями в области строительства, сделать выводы о неисправности систем вентиляции, отопления и гидроизоляции жилого дома, о надлежащем качестве которых было указано в пункте 4.5 Договора купли-продажи.

¶ 62То обстоятельство, что возникшие до передачи спорного дома ответчиком истцу недостатки качества, перечень которых приведен в представленном истцом письменном доказательстве – заключении внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ, не носят существенный и неустранимый характер, не исключало применение в настоящем деле положений пункта 1 статьи 475 ГК РФ, поскольку при существенном характере таких недостатков, приводящем к невозможности постоянного проживания в доме, покупатель вправе был бы воспользоваться иными способами защиты своих права, нарушенных продажей некачественного товара, перечисленными в пункте 2 статьи 475 ГК РФ, которые в настоящем споре заявлены не были.

¶ 63Как видно из дела, ответчик ФИО2 по вызовам суда первой инстанции в судебные заседания ни разу не явился, не воспользовался правом представить письменные возражения на иск, заявить о том, проявлялись ли недостатки инженерных систем проданного им дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда, как установлено судами, дом находился в эксплуатации ответчика, а также не оспорил представленное истцом заключение внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся выводы о причинах образования таких недостатков и стоимости работ и материалов по их устранению, и не представил доказательств наличия иных менее затратных способов устранения таких недостатков. В заседании суда апелляционной инстанции ответчик также не явился.

¶ 64Таким образом, судом первой инстанции в нарушение приведенных выше норм материального и процессуального права не были созданы условия для правильного всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения норм материального права, что привело к преждевременным немотивированными выводам суда по существу спора и принятию судебного постановления, не отвечающего требованиям законности и обоснованности, установленным статьей 195 ГПК РФ.

¶ 65Указанные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом первой инстанции, не были устранены судом апелляционной инстанции при проверке решения районного суда по доводам жалобы истца, несмотря на то, что в силу части 1 статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию. Определение суда апелляционной инстанции также нельзя признать основанным на законе.

¶ 66Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права следует признать существенными, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя.

¶ 67В этой связи, суд кассационной инстанции находит необходимым отменить решение суда и апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, которому следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

¶ 68На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 69определила:

¶ 70решение Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить гражданское дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

¶ 71Председательствующий подпись

¶ 72Судьи подписи