О признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 декабря 2018 года незаключенным, взыскании неосновательного обогащения

Текст определения

¶ 1№ 88-2928/2022

¶ 2УИД 77RS0012-01-2019-005771-61

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 401 февраля 2022 года город Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО1,

¶ 7судей ФИО2, ФИО3,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3515/2019 по иску ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 декабря 2018 года незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, по кассационной жалобе ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 сентября 2021 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи ФИО2, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 10установила:

¶ 11ФИО4 обратилась с иском к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 декабря 2018 года незаключенным, указав, что 26 декабря 2018 года между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились в срок до 15 марта 2019 года заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, по цене 11 000 000 руб. В качества задатка ФИО4 передала ФИО5 600 000 руб. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что продавец обязуется в срок до 28 февраля 2019 года зарегистрировать расположенный на земельном участке жилой дом.

¶ 12Согласно пункту 1.2. договора стороны предварительно договорились, что в договоре купли-продажи будет указана стоимость дома с земельным участком 1 000 000 руб., стоимость неотделимых улучшений составит 10 000 000 руб.

¶ 13ФИО4 указала, что отсутствие в предварительном договоре сведений об имеющихся в отношении земельного участка ограничений является существенным и свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора.

¶ 14Основной договор купли-продажи не заключен, денежные средства в сумме 600 000 руб. истице не возвращены.

¶ 15Решением Кузьминского районного суда г. Москвы от 3 сентября 2019 года в удовлетворении иска отказано.

¶ 16Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2020 года решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 3 сентября 2019 года в части отказа во взыскании денежных средств отменено, постановлено в указанной части новое решение, которым с ФИО5 в пользу ФИО4 взыскано неосновательное обогащение в размере 600 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины – 9 200 руб.

¶ 17В остальной части решение суда оставлено без изменения.

¶ 18Не согласившись с апелляционным определением ФИО5 подал кассационную жалобу, в которой просил апелляционное определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права.

¶ 19Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 8 апреля 2021 года апелляционное определение от 14 октября 2020 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 20Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 сентября 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

¶ 21В кассационной жалобе ФИО4 в лице своего представителя просит апелляционное определение отменить, дело направить на новое рассмотрение. Указывает, что суд апелляционной инстанции неправомерно сослался на доказательства направления в адрес истца телеграмм и письма о необходимости явиться для заключения основного договора, акта о неявке истца от 15 марта 2019 года, как на неисследованные в судебном заседании и не приобщенные к материалам дела; не дана оценка переписке сторон в мессенджере о желании истца заключить основной договор; подписание основного договора не состоялось по причине отказа представителя продавца от подписания соглашения о неотделимых улучшениях; заключение основного договора не состоялось по вине ответчика.

¶ 22В заседание суда кассационной инстанции стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявки не сообщили, что в силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует кассационному рассмотрению дела.

¶ 23Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

¶ 24В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

¶ 25В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 26Таких оснований для пересмотра состоявшихся судебных постановлений в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы не установлено.

¶ 27В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

¶ 28Так, в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

¶ 29При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

¶ 30Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

¶ 31При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

¶ 32Как предусмотрено статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

¶ 33При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

¶ 34Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

¶ 35Судом установлено, что 26 декабря 2018 года между ФИО5(продавец) и ФИО4(покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

¶ 36Пунктом 1 предварительного договора сторонами определен предмет договора.

¶ 37Согласно пп. 1.1. договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и неотделимыми улучшениями (объект недвижимости), расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 1450 кв.м, с кадастровым номером <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, право собственности зарегистрировано 04 марта 2011 года.

¶ 38Согласно пп.1.2 договора объект недвижимости будет продан за 11 000 000 руб., при этом цена сторонами признается окончательной и изменению не подлежит. Так же стороны договорились, что в договоре купли-продажи стоимость земельного участка и дома составит 1 000 000 руб., стоимость неотделимых улучшений составит 10 000 000 руб. и будет указана в соглашении о неотделимых улучшениях.

¶ 39Согласно пп. 1.3 предварительного договора, в срок до 28 февраля 2019 года продавец взял на себя обязательство зарегистрировать дом как жилой или как объект незавершенного строительства. Как следует из представленных документов, право собственности на жилой дом зарегистрировано продавцом 17 января 2019 года, о чем в ЕГРН сделана запись №, что свидетельствует о выполнении ФИО5 своих обязательств.

¶ 40Согласно пп. 2.1 договора покупателем был передан продавцу обеспечительный платеж в виде задатка в размере 600 000 руб., факт передачи денег подтвержден распиской от 26 декабря 2018 года.

¶ 41Срок заключения основного договора купли-продажи сторонами определен не позднее 15 марта 2019 года.

¶ 42На основании указанных норм права и имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу о том, что стороны предварительно договорились по всем существенным условиям сделки. Так в предварительном договоре указаны объекты сделки: жилой дом и земельный участок и место их расположения (ст. 554 ГК РФ), цена продаваемого имущества, которая изменению не подлежит (ст.555 ГК РФ).

¶ 43В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 чтобы предварительный договор признали заключенным, достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительном договоре должно быть условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

¶ 44Отсутствие иных условий основного договора само по себе не свидетельствует о не заключенности предварительного договора, поскольку недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий могут быть установлены решением суда (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).

¶ 45Обращаясь с исковыми требованиями истец указала, что основной договор купли-продажи объектов между истцом и ответчиком не заключен, поскольку стороны не договорились по существенным условиям сделки, в том числе по причине, что в предварительном договоре отсутствуют сведения об ограничениях в отношении продаваемого земельного участка.

¶ 46Данный довод исследовался апелляционным судом и был признан несостоятельным по тем основаниям, что сведения об имеющихся ограничениях в отношении продаваемого земельного участка должны определяться как существенные условия, о которых истцу (покупателю) не были известны. Однако, из объяснений сторон и предварительного договора следует, что ФИО4 намерена была оплатить объекты недвижимости кредитными денежными средствами, для этого согласовывала с банком проект договора и предоставляла в банк выписку из ЕГРН, содержащую сведения о недвижимости и установленных ограничениях, в связи с чем не могла не знать об ограничениях в отношении земельного участка.

¶ 47В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

¶ 48В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

¶ 49В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

¶ 50Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

¶ 51Судом установлено, что продавец неоднократно предлагал покупателю явиться для заключения основного договора, однако ФИО4 на встречу не явилась, основной договор купли-продажи не заключила, что повлекло за собой последствия, предусмотренные пунктом 6.4 предварительного договора, который соответствует пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 52Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции о правовой квалификации правоотношений сторон и оценке имеющихся в деле доказательств.

¶ 53При этом судебная коллегия кассационного суда учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

¶ 54Разрешая спор, суд апелляционной инстанции правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 55Нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

¶ 56Все доводы и доказательства, приводимые сторонами, были предметом оценки суда апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт соответствует требованиям пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, т.е. включает в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими, правила оценки доказательств судом при разрешении спора соблюдены, тогда как несогласие стороны с результатами этой оценки не подпадает под приведенный в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

¶ 57Признав, что доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационного суда не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемого судебного акта.

¶ 58Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 59определила:

¶ 60апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 6 сентября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

¶ 61Председательствующий

¶ 62Судьи