О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО5

¶ 2II инстанция – ФИО6(докладчик), ФИО7, ФИО8 Дело №

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО9,

¶ 7судей ФИО12, ФИО15,

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-2879/2019)

¶ 9по кассационной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Нагатинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО12, объяснения ФИО1, ФИО2 и их представителя по ордеру адвоката ФИО10, поддержавших доводы кассационной жалобы, ФИО3 и его представителя по ордеру адвоката ФИО11, возражавших по доводам кассационной жалобы,

¶ 11установила:

¶ 12ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты. В обоснование заявленных требований указывают, что истцы являются собственниками по 1/2 доли каждый комнаты № в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>. Собственником комнаты № по данному адресу является ФИО3 С 1999 года истцы состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. От нотариуса <адрес> ФИО13 в адрес истцов поступило заявление от ФИО3 о намерении произвести продажу принадлежащей ему комнаты, на что истцы ответили о готовности приобрести жилое помещение и необходимости обсуждения условий сделки. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи комнаты № по адресу: <адрес>, чем нарушено преимущественное право истцов на приобретение данного жилого помещения. По таким основаниям ФИО2, ФИО1 просили перевести на них права и обязанности покупателя комнаты № в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 13Решением Нагатинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении требований ФИО2, ФИО1 отказано.

¶ 14Истцами подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений, как незаконных, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований либо направлении дела на новое рассмотрение.

¶ 15Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит состоявшееся по делу апелляционное определение, постановленное судом второй инстанции, подлежащим отмене с учетом следующего.

¶ 16В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права (ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ) или норм процессуального права (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

¶ 17Судебная коллегия считает, что нарушения такого характера были допущены при рассмотрении дела.

¶ 18Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ №-У13310 являются собственниками по 1/2 доли каждый комнаты № жилой площадью 13,7 кв.м. в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>. ФИО3 являлся собственником комнаты № жилой площадью 16,5 кв.м. в вышеуказанном жилом помещении на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ №-М88124. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО13 в адрес ФИО1 и ФИО2 направлены заказные письма с уведомлением ФИО3 о намерении продать принадлежащую ему комнату с предложением ее приобретения либо отказа от покупки, о чем ФИО3 просил сообщить письменно по адресу своей регистрации. ДД.ММ.ГГГГ на данное сообщение ФИО14 направили ФИО3 уведомление о согласии приобрести принадлежащую ему комнату с предложением связаться с ними по телефону для согласования сроков и порядка оплаты. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 заключили договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 продал ФИО4 комнату № общей площадью 16,5 кв.м. по адресу: <адрес>, по цене 2 500 000 руб., оплачиваемые ФИО4 в размере 400 000 руб. за счет собственных денежных средств и в размере 2 100 000 руб. за счет полученного в ПАО «Сбербанк России» кредита.

¶ 19Обращаясь в суд, истцы указывали на нарушение их преимущественного права покупки доли квартиры.

¶ 20Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в адрес истцов были направлены уведомления о преимущественном праве покупки комнаты за 2 500 000 руб., удостоверенные нотариусом, которые получены истцами, тем самым ответчик выполнил свои обязанности по извещению истцов о намерении продать свою комнату постороннему лицу; истцы ФИО14 сообщили о своем согласии выкупить долю коммунальной квартиры, однако каких-либо действий по ее приобретению не совершили, в течение месяца после получения извещения не приобрели продаваемую комнату, что давало ответчику право продать ее третьему лицу.

¶ 21Судебная коллегия суда апелляционной инстанции с приведенным выводом суда первой инстанции согласилась, указав, что установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. Поскольку действий по приобретению продаваемой доли истцы в месячный срок не совершили и материалы дела не содержат доказательств наличия у них денежных средств в размере 2 500 000 руб. для приобретения доли на дату окончания срока уведомления, ответчик ФИО3 был вправе продать долю квартиры другому лицу.

¶ 22Судебная коллегия находит, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться ввиду следующего.

¶ 23Статьей 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 24Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п.п. 2 и 3 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( ст.ст. 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 25В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

¶ 26В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

¶ 27Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

¶ 28Таким образом, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

¶ 29В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

¶ 30В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

¶ 31Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

¶ 32При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

¶ 33В соответствии со ст. 246 ч. 1 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

¶ 34Как следует из материалов дела, истцы ФИО14 приняли предложение продавца ФИО3 о покупке принадлежащей ему доли коммунальной квартиры по цене 2 500 000 руб., однако ФИО3, получив предоставленное по его просьбе письменное уведомление о таком согласии, в нарушение требований, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, продал принадлежащую ему долю в жилом помещении ФИО4

¶ 35Таким образом, права истцов на преимущественную покупку доли спорного жилого помещении нарушены, поскольку истцами была выражена воля на покупку долей, а сам по себе факт не заключения договора не может являться основанием для лишения участников долевой собственности права преимущественной покупки, поскольку в силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ заключение договора зависит не только от волеизъявления лица, имеющего право преимущественной покупки, но и от волеизъявления и действий лица, имеющего намерение продать долю в праве собственности. При этом, в заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 предлагалось истцам только сообщить о желании выкупить комнату в спорном жилом помещении и такое волеизъявление ФИО14 было выражено, а предложений о времени и месте совершения сделки продавец ФИО3 не делал.

¶ 36В сою очередь в подтверждение своих намерений о выкупе доли, истцами внесены на депозит Судебного департамента <адрес> денежные средства, необходимые для оплаты доли в праве на квартиру по предложению продавца в сумме 2 500 000 руб.

¶ 37Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований, судом не учтено, что истцами выполнены все требования, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, следуя указаниям продавца, ими дано согласие на приобретения доли по цене 2 500 000 руб., платежеспособность для приобретения спорной доли была подтверждена в судебном заседании.

¶ 38Обстоятельств, в силу которых при выраженном согласии сторон по совершению сделки купли-продажи она не состоялась, судом первой инстанции не установлено.

¶ 39При таких обстоятельствах, постановленное решение не отвечает требованиям законности, поскольку в нарушение ст. ст. 195, 196 ГПК РФ суд первой инстанции уклонился от обязанности по полному и всестороннему установлению обстоятельств дела.

¶ 40При проверке законности решения, судом апелляционной инстанции вопреки положениям ч. 1 ст. 327 ГПК РФ нарушения суда первой инстанции устранены не были.

¶ 41Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судами, судебная коллегия приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, которому при новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 42Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

¶ 43определила:

¶ 44апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

¶ 45Председательствующий

¶ 46Судьи