О признании договора коммерческого найма жилых помещений расторгнутым, признании ответчиков прекратившими право пользования жилыми помещениями и выселении

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО3

¶ 2II инстанция – ФИО4(докладчик), ФИО5, ФИО6

¶ 3Дело № 88-450/2019

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 519 декабря 2019 года город Москва

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 7председательствующего ФИО7,

¶ 8судей ФИО8 и ФИО9

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Антей» к ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО2, ФИО1 о признании договора коммерческого найма жилых помещений расторгнутым, признании ответчиков прекратившими право пользования жилыми помещениями и выселении (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-165/2019)

¶ 10по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Антей» на решение Ленинского районного суда города Смоленска от 23 января 2019 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 23 апреля 2019 года

¶ 11Заслушав доклад судьи ФИО13 коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО8, представителя общества с ограниченной ответственностью «Антей» ФИО10, действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, заключение прокурора ФИО11, полагавшей доводы жалобы обоснованными, обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции,

¶ 12Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 13установила:

¶ 14ООО «Антей» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО1, ФИО1 о признании договора коммерческого найма жилых помещений <адрес>, расположенных по адресу: <адрес>, расторгнутым, признании ответчиков прекратившими право пользования данными жилыми помещениями, их выселении и снятии с регистрационного учета по указанному адресу.

¶ 15В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что по договору купли-продажи от 06.11.2014 ООО «Антей» приобрело спорное домовладение, которое использовалось продавцом, ОАО «САХКО» (бывший Смоленский хлебобулочно-кондитерский комбинат), в качестве общежития. Ответчики проживают в комнатах <адрес> указанного домовладения, предоставленных ФИО1 в 1995 году на период трудовых отношений с ОАО «САХКО». Краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения от 01.10.2012, который впоследствии неоднократно перезаключался (последний раз в 2013 году на срок по 15.05.2013), истек 16.05.2018, соответственно, отсутствуют законные основания для проживания ФИО1 ФИО2, ФИО1 и ФИО1 в спорных комнатах. Требование о добровольном освобождении жилого помещения ответчиками проигнорировано.

¶ 16Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 23 января 2019 года в удовлетворении иска ООО «Антей» отказано.

¶ 17Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 23 апреля 2019 года решение суда оставлено без изменения.

¶ 18В кассационной жалобе ООО «Антей» выражает несогласие с судебными постановлениями считает, что судами существенно нарушены нормы материального права, а именно применены ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федераци, 108 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению в данном споре. Указывает, что в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно-кондитерского комбината от 30.09.1992 имущество комбината, в том числе здание по адресу: <адрес> перешло в собственность открытого акционерного общества «Смоленское акционерное хлебокондитерское общество» (ОАО «САХКО»), вошло в уставной капитал и являлось до 06.11.2014 его собственностью. С 06.11.2014 года по настоящее время собственником жилого здания является ООО «Антей» на основании договора купли-продажи. Из изложенного следует, что с момента приватизации, т.е. с 30.09.1992, жилое здание стало находиться в частной собственности коммерческой организации – ОАО «САХКО», а все расположенные в нем жилые помещения стали относиться к частному/индивидуальному жилому фонду. Поскольку к моменту вселения ФИО1 в 23.01.1995 в спорные комнаты <адрес>, дом был включен в уставный капитал ОАО «САХКО», то между ФИО1 и истцом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федераци). Ответчик ШИнягина С.В. два раза увольнялась с ОАО «САХКО»: 08.11.2005 и 11.09.2007 по собственному желанию, после чего почти 5 лет не работала. Затем 01.03.2012 вновь была принята на работу в ОАО «САХКО» и в тот период был заключен договор коммерческого найма от 01.10.2012 сроком по 31.12.2012, который впоследствии перезаключался 01.01.2013 и 01.02.2013 на срок по 15.05.2013. С 16.05.2013 договор найма в письменном виде не заключался. ООО «Антей» полагает, что с 16.05.2013 возникли фактически сложившиеся договорные отношения по коммерческому найму, регулируемые нормами гражданского законодательства сроком на 5 лет, т.е. до 16.05.2018. По истечении этого срока ответчики прекратили право пользование жилым помещением и подлежат выселению.

¶ 19На кассационную жалобу поступили возражения прокуратуры Смоленской области, в которых и.о. прокурора области ФИО12 просит решение Ленинского районного суда города Смоленска от 23 января 2019 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 23 апреля 2019 года оставить без изменения.

¶ 20Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

¶ 21Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций; нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

¶ 22Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены нарушения норм материального права и они выразились в следующем.

¶ 23Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно - кондитерского комбината от 30.09.1992 имущество комбината, в том числе домовладение <адрес>, являвшееся общежитием предприятия, перешло в собственность ОАО «САХКО».

¶ 24На основании договора купли-продажи от 28.05.2014, заключенного между ОАО «САХКО» и ООО «Антей», указанное общежитие перешло в собственность ООО «Антей»; государственная регистрация перехода права собственности произведена в Едином государственном реестре недвижимости 06.11.2014.

¶ 25Согласно трудовой книжке ФИО1 с 01.08.1994 по 08.11.2005, с 08.05.2007 по 11.09.2007 и с 01.03.2012 по 31.01.2018 работала в ОАО «САХКО», а с 01.02.2018 была принята на работу в ООО «Антей» и работает там по настоящее время.

¶ 26Спорные комнаты были предоставлены ФИО1 как сотруднику ОАО «САХКО» в связи с трудовыми отношениями.

¶ 27Письменное оформление договора при вселении не производилось.

¶ 28Совместно с ФИО1 в данных помещениях проживают ее дочери - ФИО2, 1996 г.р., ФИО1, 1998 г.р., ФИО1, 2003 г.р.

¶ 29Ответчики зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении: ФИО1 с 23.01.1995, ее дочери: ФИО2 и ФИО1 - с 31.08.2001, ФИО1 - с 05.08.2003.

¶ 3001.10.2012 между ФИО1 и ОАО «САХКО» заключен договор коммерческого найма на занимаемые комнаты на срок до 31.12.2012 (л.д. 48-51), который впоследствии неоднократно перезаключался: 01.01.2013, 01.02.2013 - на срок до 15.05.2013 (л.д. 52-55, 56-59).

¶ 31По истечении срока действия договора ФИО1 и члены ее семьи продолжили проживать в занимаемом жилом помещении, при этом договор найма в письменной форме между сторонами не заключался.

¶ 32Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Антей» указало, что в связи с истечением пятилетнего срока договорных отношений, возникших с 16.05.2013, занимаемое ответчиками жилое помещение должно быть освобождено.

¶ 33Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска ООО «Антей», суд первой инстанции, ссылаясь на статью 108 Жилищного кодекса РСФСР, статью 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», исходил из того, что поскольку ответчики зарегистрированы и проживают в жилых помещениях общежития, предоставленных им до 01.03.2005, то к спорным правоотношениям в данном случае подлежат применению нормы жилищного законодательства, не допускающие выселение отдельных категории граждан без предоставления другого жилого помещения, к которой относятся ответчики.

¶ 34С указанными выводами суда первой инстанции согласилась апелляционная инстанция.

¶ 35Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что судебные постановления первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

¶ 36Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

¶ 37В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

¶ 38Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

¶ 39Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

¶ 40В соответствии с правовой позицией, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года" (вопрос N 22), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 41Как видно из материалов дела, в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно - кондитерского комбината от 30.09.1992 имущество комбината, в том числе домовладение <адрес>, являвшееся общежитием предприятия, перешло в собственность ОАО «САХКО».

¶ 42На основании договора купли-продажи от 28.05.2014, заключенного между ОАО «САХКО» и ООО «Антей», указанное общежитие перешло в собственность ООО «Антей»; государственная регистрация перехода права собственности произведена в Едином государственном реестре недвижимости 06.11.2014.

¶ 43Поскольку к моменту вселения ФИО1 в 1995 году в спорное жилое помещение, дом, используемый в качестве общежития, согласно плану приватизации, уже был включен в уставный капитал ОАО «САХКО», то между ответчиками и ОАО «САХКО» возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации).

¶ 44Как указано в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

¶ 45В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

¶ 46Как указано выше, в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно - кондитерского комбината от 30.09.1992 имущество комбината, в том числе домовладение <адрес>, являвшееся общежитием предприятия, перешло в собственность ОАО «САХКО».

¶ 47На основании договора купли-продажи от 28.05.2014, заключенного между ОАО «САХКО» и ООО «Антей», указанное общежитие перешло в собственность ООО «Антей»; государственная регистрация перехода права собственности произведена в Едином государственном реестре недвижимости 06.11.2014.

¶ 48Согласно трудовой книжке ФИО1 с 01.08.1994 по 08.11.2005, с 08.05.2007 по 11.09.2007 и с 01.03.2012 по 31.01.2018 работала в ОАО «САХКО», а с 01.02.2018 была принята на работу в ООО «Антей» и работает там по настоящее время.

¶ 49Ответчики зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении: ФИО1 с 23.01.1995, ее дочери: ФИО2, 1996 года рождения, и ФИО1, 1998 года рождения, - с 31.08.2001, ФИО1, 2003 года рождения, - с 05.08.2003.

¶ 50Письменное оформление договора при вселении не производилось.

¶ 5101.10.2012 между ФИО1 и ОАО «САХКО» заключен договор коммерческого найма на занимаемые комнаты на срок до 31.12.2012, который впоследствии неоднократно перезаключался, в том числе, 01.02.2013 - на срок до 15.05.2013.

¶ 52По истечении срока действия договора ФИО1 и члены ее семьи продолжили проживать в занимаемом жилом помещении, при этом договор найма в письменной форме между сторонами не заключался.

¶ 53Данные договоры коммерческого найма жилого помещения подписаны ФИО1 без каких-либо замечаний и оспорены не были.

¶ 54Таким образом, у ответчиков при заключении договоров коммерческого найма жилого помещения возникла гражданская обязанность соблюдения условий указанных договоров и, как следствие, после окончания срока действия этих договоров обязанность совместно с членами своей семьи освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета, что не было ими выполнено.

¶ 55При разрешении спора и вынесении решения об отказе в иске о выселении ответчиков суд первой инстанции ошибочно квалифицировал возникшие на момент вселения ответчиков в жилое помещение отношения, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, тогда как ответчики были вселены в спорное жилое помещение, не относившееся ни к государственной, ни к муниципальной собственности, а находившееся в частной собственности юридического лица.

¶ 56Так, в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно-кондитерского комбината от 30 сентября 1992 года имущество комбината, в том числе здание по адресу: <адрес>, перешло в собственность открытого акционерного общества «Смоленское акционерное хлебокондитерское общество» (ОАО «САХКО»), вошло в уставной капитал и являлось до 06 ноября 2014 года его собственностью. С 06 ноября 2014 года по настоящее время собственником жилого здания является ООО «Антей» на основании договора купли-продажи.

¶ 57Из изложенного следует, что с момента приватизации, т.е. с 30 сентября 1992 года, жилое здание стало находиться в частной собственности коммерческой организации – ОАО «САХКО», а все расположенные в нем жилые помещения стали относиться к частному/индивидуальному жилому фонду.

¶ 58Поскольку к моменту вселения ФИО1 23 января 1995 года в спорные комнаты <адрес>, дом был включен в уставный капитал ОАО «САХКО», то между ФИО1 и истцом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (глава 35 ГК РФ).

¶ 59При таких обстоятельствах апелляционное определение нельзя признать законным, что в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 60При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

¶ 61Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 62определила:

¶ 63апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 23 апреля 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Смоленский областной суд.

¶ 64Председательствующий

¶ 65Судьи