О признании преимущественного права покупки ? доли

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО4

¶ 2II инстанция – ФИО5, ФИО6, ФИО7 (докладчик)

¶ 3Дело №

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 518 февраля 2020 года <адрес>

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 7председательствующего ФИО8,

¶ 8судей ФИО9, ФИО13,

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании преимущественного права покупки ? доли (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-1225/2019)

¶ 10по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО13, объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО10, ФИО3, представителя ФИО3 по доверенности ФИО11, поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения ФИО2, представителя ФИО2 адвоката ФИО3, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы,

¶ 12установила:

¶ 13Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО3 о признании преимущественного права покупки ? доли в общедолевой собственности квартиры и переводе прав и обязанностей покупателя по договору, в обоснование иска указала, что она (истец) является собственником ? доли в общедолевой собственности на <адрес> по адресу: <адрес>.

¶ 14После смерти ее бывшего мужа, в наследство вступила ФИО1, которая стала собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

¶ 15ДД.ММ.ГГГГ она получила письмо от нотариуса о направлении ей заявления ФИО1, являющейся собственником ? доли в общедолевой собственности указанной квартиры, о продаже её доли.

¶ 16Воспользовавшись преимущественным правом покупки указанной доли и с целью ее приобретения по цене и на условиях, которые ей стали известны из указанного заявления, она ДД.ММ.ГГГГг обратилась в подразделение ПАО «Сбербанк» с целью получения жилищного кредита, который был одобрен Банком.

¶ 17Истец сообщила ответчику свою готовность приобрести продаваемую долю на предлагаемых условиях, однако ФИО1 стала избегать встреч с истцом для заключения договора купли-продажи, на телефонные звонки не отвечала.

¶ 18ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ФИО1 продала свою долю по цене 1100000 рублей ФИО3 с нарушением преимущественного права покупки, в связи с чем, просит суд признать за ФИО2 преимущественное право покупки ? доли, принадлежащей ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру, перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи.

¶ 19Решением Перовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявленных требований отказано.

¶ 20Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: Решение Перовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

¶ 21Вынести новое решение.

¶ 22Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

¶ 23Перевести с ФИО3 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО3, за цену 1100000 руб.

¶ 24Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 1102 000 рублей, находящиеся на депозите судебного департамента.

¶ 25Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> регистрации права собственности на ? долю в праве на указанную квартиру за ФИО2

¶ 26Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 400 руб.

¶ 27В кассационной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения как незаконного.

¶ 28Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 29Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания, предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке, которые выразились в следующем.

¶ 30Судом установлено, что истец является собственником ? доли в общедолевой собственности на <адрес> по адресу: <адрес>.

¶ 31ФИО1 являлась собственником ? доли в общедолевой собственности на указанную квартиру в порядке наследования.

¶ 32ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 заключили договор купли продажи, согласно которому ФИО1 передала в собственность ФИО3 ? доли в общедолевой собственности на спорную квартиру, а ФИО3, в свою очередь, передал ей денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

¶ 33Истец ФИО2 указывает о нарушении преимущественного права покупки доли квартиры.

¶ 34Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в адрес истца было направлено уведомление о преимущественном праве покупки ? доли за 1 100 000 рублей, удостоверенное нотариусом <адрес> ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ уведомление было получено истцом, истец сообщила о своем согласии выкупить эту долю, однако в последующем уклонилась от выкупа, поскольку одобренный ей банком кредит она не получила, свою ? доли в общедолевой собственности на квартиру не заложила, что являлось обязательным условием получения кредита, и пришел к выводу, что права истца в данном случае не нарушены, поскольку при продаже доли в квартире ФИО1 были соблюдены все правила.

¶ 35Апелляционная инстанция не согласилась с указанным выводом суда, поскольку ФИО2 приняла предложение продавца ФИО1 о покупке принадлежащей ей доли, получила одобрение Сбербанка России на предоставление кредита, однако ФИО1 продала принадлежащую ей долю ФИО3 по более высокой цене. Также апелляционная инстанция указала, что спорная квартира является однокомнатной, истец зарегистрирована в ней и проживает с 2009 года, ФИО3 не мог не понимать невозможность пользования приобретенной долей, в связи с чем в его действиях и действиях ФИО1 имеет место злоупотребление правом. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции перевел права по договору купли-продажи с ФИО3 за цену 1100000 руб.

¶ 36Между тем, судом апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение норм материального права.

¶ 37Согласно ч.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

¶ 38В соответствии с ч.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

¶ 39В силу ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

¶ 40Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

¶ 41Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

¶ 42Положения ч.3 ст.250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки предоставляют любому другому участнику долевой собственности право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

¶ 43ФИО1 другого участника долевой собственности, ФИО2, в известность о реализации своей доли по цене 1500000 руб. не ставила, в связи с чем суд кассационной инстанции полностью соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о возможности перевода прав и обязанностей покупателя с ФИО3 на ФИО2

¶ 44Вместе с тем, положения ст.250 Гражданского кодекса РФ предусматривают преимущественное право покупки на равных условиях с покупателем, т.е. по той цене, которая обозначена в договоре купли-продажи, в связи с чем перевод должен быть осуществлен в соответствии с его условиями, за исключением только личности покупателя.

¶ 45Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

¶ 46Положения ст.558 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

¶ 47Таким образом, извещение о реализации доли и соответствующее согласие офертой и акцептом (т.е. в совокупности - договором купли-продажи) в понимании ст.433, ч.4 ст.434, ст.435, ст.438 Гражданского кодекса РФ не являются.

¶ 48Направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора, не препятствует ему отказаться от намерений о реализации доли, в связи с чем не предоставляет суду в порядке ст.445 Гражданского кодекса РФ право на определение условий договора купли-продажи. Установление судом факта злоупотребления правом при ведении переговоров может служить основанием для привлечения к ответственности недобросовестной стороны в порядке ст.434.1 Гражданского кодекса РФ.

¶ 49Между тем, судом апелляционной инстанции перевод прав покупателя с ФИО3 на ФИО2 осуществлен по цене 1100000 руб., т.е. по цене, указанной в извещении, а не договоре купли-продажи. При этом факта недостоверного указания в договоре цены реализации имущества установлено не было, действительность договора в части условия о цене никем не оспаривалась.

¶ 50Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

¶ 51С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 52При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует установить, настаивает ли ФИО2 на переводе прав и обязанностей покупателя в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи, и в зависимости от данного обстоятельства разрешить заявленные требования.

¶ 53Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 54определила:

¶ 55апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

¶ 56Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

¶ 57Председательствующий

¶ 58Судьи