О признании сделки купли-продажи действительной, о государственной регистрации договоров купли-продажи дома и земельного участка

Текст определения

¶ 1Дело №

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 302 марта 2021года <адрес>

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5председательствующего ФИО4,

¶ 6судей ФИО7, ФИО5

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи действительной, о государственной регистрации договоров купли-продажи дома и земельного участка, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-22/2020)

¶ 8по кассационной жалобе ФИО3 на решение Руднянского районного суда Смоленской области от 09 июля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 24 ноября 2020 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО7,

¶ 10установила:

¶ 11Истец, ФИО2, обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику, ФИО3, о признании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, площадью 2232 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, д.Микулино, состоявшимися и произведении государственной регистрации указанных договоров.

¶ 12В обоснование иска указано, что 10.09.2008г. между истцом и ФИО3, за которую по нотариально удовлетворенной доверенности действовал ФИО6, были заключены договора купли-продажи указанных объектов недвижимости, общей стоимостью <данные изъяты>. Договора исполнены: расчет произведен полностью, истцу имущество предано, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

¶ 13Ответчик, ФИО3, не согласившись с требованиями ФИО2, предъявила встречный иск о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка.

¶ 14Встречные требования мотивированы тем, что доверенность на имя ФИО6 была выдана ею не с целью продажи жилого дома и земельного участка, а для оказания им помощи в поиске покупателей на данное имущество. О заключении оспариваемых договоров купли- продажи ей (ФИО3) известно не было, она добросовестно уплачивала налоги в отношении имущества. Сделки являются мнимыми и притворными по основаниям ст. 170 ГК РФ, так как предполагалась сделка на условиях оплаты реальной рыночной стоимости <данные изъяты> руб. за дом и <данные изъяты> руб. за земельный участок. Кроме того, спорные договору купли-продажи подлежали государственной регистрации, которая осуществлена не была. Просила применить к требованиям ФИО2 трехлетний срок исковой давности, который подлежит исчислению с 2008 года.

¶ 15Решением Руднянского районного суда Смоленской области от 09 июля 2020 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.

¶ 16Постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 10.09.2008г., заключенного между ФИО3, за которую по доверенности действовал ФИО6, и ФИО1, в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, д. Микулино от 10.09.2008г.

¶ 17Признано за ФИО2 право собственности на земельный участок, площадью 2232 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

¶ 18В удовлетворении остальной части исковых требований и во встречном иске ФИО3 отказано.

¶ 19Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 24 ноября 2020года решение Руднянского районного суда Смоленской области от 09 июля 2020 года в части признания за ФИО2 права собственности на земельный участок отменено.

¶ 20В указанной части принято новое решение, которым постановлено, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 2232 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного 10.09.2008г. между ФИО3 и ФИО1 (после заключения брака присвоена фамилия «ФИО2»).

¶ 21В остальном указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалобу ФИО3 без удовлетворения.

¶ 22В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятые судебные постановления, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права при вынесении оспариваемого судебных акта.

¶ 23Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 24В соответствии с разъяснениями, данными в Пленуме Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 25Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 26В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 27Разрешая спор, районный суд, изучив собранные по делу доказательства, оценив доводы и возражения сторон, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 165, 432, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу на наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в части произведения государственной регистрации договора купли-продажи от 10.09.2008г. в отношении жилого дома и признания за ФИО2 право собственности на спорный земельный участок.

¶ 28При этом суд исходил из установленного в ходе судебного разбирательства факта исполнения сторонами обязательств по договорам купли-продажи от 10.09.2008г. в отношении дома и земельного участка, переход права собственности на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрированы, в связи с уклонением продавца от соответствующих действий.

¶ 29Суд, руководствуясь разъяснениями, приведенными в п.61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 от 23.06.2015, признал необоснованным заявленное ответчиком ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности при предъявлении требований в суд, поскольку на пропуск данного срока ссылалась ФИО3, являясь стороной сделки фактически исполнившая ее.

¶ 30В удовлетворении встречных требований ФИО3 суд отказал, в связи с отсутствием к тому правовых оснований.

¶ 31С указанными выводами суда первой инстанции, за исключение признания за истцом права собственности на спорный земельный участок, судебная коллегия апелляционного суда согласилась, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, которые применены судом правильно.

¶ 32Признав право собственности на земельный участок за ФИО2, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку таких требований истец не заявляла.

¶ 33Кроме того, такой вывод противоречит нормам материального права. В соответствии с действующим на момент совершения сделки гражданским законодательством, ст.ст.164, 131, 223, 551 ГК РФ, сделка купли-продажи земельного участка до государственной регистрации не считалась заключенной.

¶ 34Согласно п.1 ст.551, п.2 ст.558 ГК РФ при заключении договора продажи недвижимости, за исключением договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость к покупателю, а не договор. Земельным кодексом обязанность по регистрации договора купли-продажи земельного участка также не предусмотрена.

¶ 35Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части признания за ФИО2 право собственности на спорный земельный участок с принятием нового решения о произведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью 2232 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного 10.09.2008г.

¶ 36В остальной части решение оставлено без изменения.

¶ 37Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалоба, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, кассационных жалоб, законность обжалуемых судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия находит доводы жалобы ФИО3 о допущенных судами нарушений норм материального и процессуального права заслуживающими внимания и проверки.

¶ 38Отказывая в удовлетворении встречного иска и заявленного ответчиком ходатайства о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходил из положений п. 5 ст. 166, п. 3 ст. 432 ГК РФ и разъяснения, данных пунктом 61 Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

¶ 39По смыслу указанных положений закона и разъяснений, данных Верховным судом Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не будет иметь правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, совершало фактические действия, направленные на исполнение спорной сделки, что давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

¶ 40Между тем, судом не установлено, в чем выражено исполнение ответчиком спорных сделок, заключенных от ее имени представителем по доверенности, ФИО6, после даты 10 сентября 2008года. Не дана оценка пояснениям опрошенных в ходе судебного разбирательства свидетелей, на предмет их соответствия представленным в дело доказательствам.

¶ 41Соответственно, разрешая ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суду необходимо установить фактическое исполнение ответчиком спорных сделок после их заключения, с целью применимости п. 61 Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 к спорным правоотношениям.

¶ 42Суд не дал оценку доводам ответчика о том, что о заключении спорных сделок она узнала только в ходе рассмотрения настоящего спора.

¶ 43Кроме того, суд не дал оценки доводам ответчика о недействительности спорных сделок, как несоответствующих ст. 550 ГК РФ (в редакции на момент совершения сделок).

¶ 44Как следует из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

¶ 45Из материалов дела не следует, что истец в период с 2008г. по 2019г. обращался к ответчику, как стороне сделки купли-продажи с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного имущества.

¶ 46Суд, установив нарушение прав истца, руководствовался выраженной ответчиком позицией в ходе судебного разбирательства, согласно которой последний возражал против регистрации перехода права на спорные объекты, считая спорные сделки недействительными.

¶ 47При этом, судом не исследован вопрос уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности до предъявления настоящего иска, не установлено, в чем выражается нарушение прав истца на момент предъявления иска.

¶ 48В пункте 3 постановления Пленума N 10/22 было дано разъяснение о том, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

¶ 49Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на явную недобросовестность в действиях истца, который на протяжении с 2008 по 2019гг. не обращался к ответчику просьбой осуществить переход права собственности на спорные объекты.

¶ 50При рассмотрении данных дел необходимо учитывать общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 11, статьей 12 ГК РФ, согласно которому иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия нарушенного или оспариваемого права. Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении пределов осуществления права (злоупотребления правом), суд оценивает влияние таких обстоятельств на возможность удовлетворения заявленных требований (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

¶ 51Соответственно, разрешая вопрос об удовлетворении требования о государственной регистрации, необходимо установить факт необоснованного уклонения второй стороны от государственной регистрации сделки. При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом.

¶ 52Суды, с учетом возражений ответчика, фактических обстоятельств спора, не дали оценки наличию (отсутствию) признаков злоупотребления правом в поведении сторон.

¶ 53Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

¶ 54Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

¶ 55Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

¶ 56При таком положении, обжалуемые судебные акты нельзя признать отвечающими требованиям ст. ст. 195, 198, 329 ГПК РФ.

¶ 57Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 24 ноября 2020г. подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 58При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

¶ 59Руководствуясь статьями 379.6, 379.7 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 60определила:

¶ 61апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 24 ноября 2020 года отменить. Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Смоленского областного суда.

¶ 62Председательствующий

¶ 63Судьи