Об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО16

¶ 2II инстанция – ФИО17, ФИО18(докладчик), ФИО19 Дело № 88-586/2020

¶ 3УИД: 76RS0013-02-2019-001413-59

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 514 января 2020 года город Москва

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 7председательствующего ФИО20,

¶ 8судей ФИО21, ФИО22,

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-1939/2019)

¶ 10по кассационной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 27 июня 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 сентября 2019 года.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО21,

¶ 12установила:

¶ 13Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился в суд с иском к ФИО1 (до регистрации брака ФИО11) А.Ю. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1 148 кв.м. с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов. Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительством, площадью 477,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В целях завершения строительства объекта ФИО1 в аренду сроком до 20 октября 2018 года предоставлен земельный участок площадью 1 148 кв.м., с кадастровым номером №, заключен договор аренды № от 27 октября 2015 года. Срок договора аренды истек, сведения о завершенном строительством объекте в Единый государственный реестр недвижимости не внесены, что является основанием для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

¶ 14ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к администрации городского округа город Рыбинск, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о признании права собственности на производственное здание, завершенное строительством и пригодное для эксплуатации по назначению по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № общей площадью 477,6 кв.м., и прекращении права собственности на незавершенный строительством объект по тому же адресу.

¶ 15Определением Рыбинского городского суда Ярославской области от 27 июня 2019 года встречные исковые требования ФИО1 выделены в отдельное производство.

¶ 16Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 27 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 сентября 2019 года, в удовлетворении исковых требований Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск отказано.

¶ 17Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений, как незаконных, принятии по делу решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

¶ 18Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит состоявшееся по делу апелляционное определение, постановленное судом второй инстанции, подлежащим отмене с учетом следующего.

¶ 19В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права (ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ) или норм процессуального права (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

¶ 20Судебная коллегия считает, что нарушения такого характера были допущены судом апелляционной инстанции.

¶ 21Судебными инстанциями установлено и из материалов дела следует, что ООО «ФИО12» был предоставлен земельный участок площадью 957 кв.м. для проектирования и строительства мастерских по <адрес> муниципального округа № от 24 апреля 1998 года и 5 мая 1998 года обществом заключен договор аренды земельного участка №. В 1998 году ООО «Грани» начато строительство производственного здания. На основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ площадь предоставленного ООО «ФИО13» земельного участка увеличена до 1 148 кв.м. и 7 сентября 2007 года между ДИЗО и ООО «Грани» заключен договор аренды земельного участка № площадью 1 148 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на неопределенный срок для строительства производственного здания.

¶ 2211 сентября 2014 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Грани» на объект незавершенного строительства, площадью застройки 483,7 кв.м., степенью готовности 98%, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

¶ 2317 сентября 2014 года между ООО «ФИО14» и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительством, на основании которого между ДИЗО, ООО «Грани» и ФИО1 4 декабря 2014 года заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 7 сентября 2007 года №, ФИО1 приняла на себя все права и обязанности по договору аренды в полном объеме с 24 сентября 2014 года. 27 октября 2015 года между ДИЗО и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка площадью 1 148 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственного здания, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок предоставлен для завершения строительства производственного здания, срок договора аренды определен до 20 октября 2018 года. В период действия договора аренды № от 27 октября 2015 года объект свершенного строительства в эксплуатацию не введен, сведения в Единый государственный реестр недвижимости о завершенном строительством объекте не внесены.

¶ 24Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что арендные правоотношения между сторонами в отношении спорного земельного участка возникли с 24 сентября 2014 года и не прекращались на протяжении всего периода, то есть имели место и на 1 марта 2015 года, поэтому положения ст. 239.1 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяются. Районным судом также учтено, что весь комплекс работ по возведению здания ответчиком произведен и оно эксплуатируется.

¶ 25С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

¶ 26Вместе с тем по настоящему делу судами обеих инстанций не учтено следующее.

¶ 27Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

¶ 28В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

¶ 29Так, согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

¶ 30В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

¶ 31В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

¶ 32Как установлено судебными инстанциями, 7 сентября 2007 года между ДИЗО и ООО «ФИО15» на основании постановления № от 10 августа 2007 года заключен договор аренды земельного участка № площадью 1 148 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на неопределенный срок для строительства производственного здания. Соглашением от 4 декабря 2014 года произведена замена стороны арендатора в договоре аренды земельного участка от 7 сентября 2007 года № с ООО «Грани» на нового собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства Потокину (после брака – ФИО1) Ю.Н.

¶ 3316 июля 2015 года ФИО8 получено уведомление департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о прекращении договора аренды земельного участка от 7 сентября 2007 года № по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.

¶ 34Приказом департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск № от 16 ноября 2015 года в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ, ст. 610 ГК РФ на основании указанного уведомления в связи с прекращением договора аренды земельного участка от 7 сентября 2007 года № с 20 октября 2015 года прекращено начисление арендной платы.

¶ 35В дальнейшем на основании заявления ФИО8, поданного в департамент 12 октября 2015 года, 27 октября 2015 года между ДИЗО и ФИО8 заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка площадью 1 148 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственного здания, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставлялся для завершения строительства производственного здания. Как следует из текста договора, он заключен на основании пп. 3 п. 1 ст. 39.1, пп.10 п.2 ст. 39.6, пп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ и срок его действия определен до 20 октября 2018 года.

¶ 36Пунктом 2 ст. 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

¶ 37Исходя из п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

¶ 38В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

¶ 39Таким образом, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, новый собственник объекта незавершенного строительства ФИО8 как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с действовавшим на тот момент земельным законодательством, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды отношения сторон регулируются именно этим договором, который на основании п. 1 ст. 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

¶ 40Факт того, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего определить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 7 сентября 2007 года №.

¶ 41Более того, в соответствии с п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

¶ 42В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

¶ 43Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 1 марта 2015 года, урегулирован п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, а положения ст. 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 1 марта 2015 года был однократно представлен для завершения строительства.

¶ 44Между тем, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 27 октября 2015 года, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения п. 6 ст. 239.1 ГК РФ.

¶ 45При этом доводы истца о том, что на момент заключения договора аренды от 27 октября 2015 года N № на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка и участок был предоставлен без проведения торгов по единственному основанию для подобного предоставления - возможности однократного получения земельного участка для завершения строительства, оставлены судом апелляционной инстанции без должной правовой оценки.

¶ 46Кроме того, обстоятельства невозможности исполнения обязательств по договору аренды по вине уполномоченных органов в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ судами не устанавливались, а ссылка суда первой инстанции о фактическом завершении строительства производственного здания при отсутствии сведений о введении его в эксплуатацию в установленном законом порядке основанием для отказа в применении положений ст. 239.1 ГК РФ быть не может. При этом, результат рассмотрения выделенных районным судом в отдельное производство встречных исковых требований ФИО1 о признании права собственности на производственное здание, завершенное строительством, в материалах дела не отражен.

¶ 47При таких обстоятельствах обжалуемые судебные постановления нельзя признать отвечающими требованиям ст. ст. 195, 198, 329 ГПК РФ.

¶ 48С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 сентября 2019 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

¶ 49Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

¶ 50определила:

¶ 51апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 сентября 2019 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ярославского областного суда в ином составе судей.

¶ 52Председательствующий

¶ 53Судьи