Об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО12

¶ 2II инстанция - пред. ФИО13, ФИО14, ФИО15 (докладчик),

¶ 3Дело №88-6301/2021

¶ 4номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-312/2020

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 623 марта 2021 года г.Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 8председательствующего ФИО16,

¶ 9судей ФИО17, ФИО18,

¶ 10рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

¶ 11по кассационной жалобе ФИО1 на решение Галичского районного суда Костромской области от 03 августа 2020 года и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 02 ноября 2020 года,

¶ 12заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО17,

¶ 13установила:

¶ 14Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Свои требования мотивировал тем, что согласно договору аренды земельного участка № 207-04 от 16 сентября 2004 г., заключенному между муниципальным образованием город Галич Костромской области, в лице председателя Комитета по экономике, маркетингу и управлению муниципальным имуществом администрации г. Галича (переименован решением Думы городского округа - город Галич Костромской области от 23 октября 2007 г. в Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - г. Галич Костромской области и ФИО1, на основании поступившего от ответчика заявления от ДД.ММ.ГГГГ и постановления главы самоуправления города Галича от 16 сентября 2004 г. ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 1278 кв.м, расположенный на землях города между <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства жилого дома. Данный договор был заключен сроком до 15 сентября 2007 г. Впоследствии данный договор был неоднократно продлен на основании соглашений от 20 сентября 2007 г., от 8 сентября 2008 г., от 5 ноября 2009 г., от 10 декабря 2010 г. Соглашением от 31 июля 2014 г. договор был продлен до 1 декабря 2016 г. По соглашению между истцом и ответчиком от 7 октября 2016 г. договор был расторгнут, и составлен акт приема-передачи земельного участка от 16 октября 2016 г. Письменным сообщением от 7 октября 2016 г. ответчик уведомил истца о том, что на арендуемом им земельном участке находится объект незавершенного строительств. Из кадастрового паспорта от 14 октября 2016 г. также следует, что на земельном участке с кадастровым номером № ведется строительство индивидуального жилого дома. На момент проведения кадастровых работ объект находится в стадии незавершенного строительства, степень готовности - 6%. Согласно выписке от 30 сентября 2016 г. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав объекту незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: г. Галич, относительно ориентира между <адрес> и <адрес> присвоен кадастровый №. правообладателем является ФИО1 На основании заявления ФИО1 от 7 октября 2016 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому последнему был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 44:26:022501:59, площадью 1 278 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах и участка, адрес ориентира: между <адрес> и <адрес> адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Данный договор аренды земельного участка заключен сроком с 19 октября 2016 г. по 19 октября 2019 г. В силу того, что ФИО1 указанный участок предоставлялся в аренду по основаниям, указанным в пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, им реализовано право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства однократно для завершения их строительства собственниками объектов незавершенного строительства. Следовательно, отсутствует необходимая совокупность условий, указанных в п.4 ст. 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:26:022501:59. В ответе и.о. главы городского округа - город Галич Костромской области исх. № 321 от 18 октября 2019 г. на заявление ФИО8 о заключении нового договора аренды земельного участка последнему разъяснены причины отказа в заключении нового договора аренды, а также сообщено о намерении Комитета по УМИ и ЗР обратиться в суд с требованием по отчуждению объекта незавершенного строительства. В соответствии с п.3 ст.65 ЗК РФ за земли; переданные в аренду, взимается арендная плата. Вместе с тем необходимо учитывать, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности арендаторы перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства. Доходы, полученные от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются основой для формирования местного бюджета. Доходы, полученные от использования муниципального имущества, являются основой для формирования бюджета муниципального образования и исполнения возложенных государством на муниципальное образование обязанностей по решению вопросов местного значения. Таким образом, предоставление администрацией городского округа в аренду земельного участка посредством заключения договора аренды направлено на получение доходов в бюджет исходя из согласованных сторонами договора условий и целей. При сложившихся обстоятельствах нахождение на земельном участке с кадастровым номером 44:26:022501:59 объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности - ответчику лишает истца возможности распоряжаться данным земельным участком для заключения договоров аренды с иными лицами для реализации указанных целей. С учетом изложенного, а также ссылаясь на ст.ст. 239.1, 309, 610 ГК РФ, ст. ст. 39.6, 39.8, 39.12, 65 ЗК РФ, Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец просит суд изъять путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 44:26:022501:365, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:26:022501:59, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: между <адрес> и <адрес> адрес ориентира: <адрес>.

¶ 15Решением Галичского районного суда Костромской области от 03 августа 2020 года, постановлено: «Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - <адрес> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить. Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, объект незавершенного строительства - жилой дом, незавершенный строительством, степень готовности 6%, площадь застройки 122,3 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, относительно ориентира между <адрес> и <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив первоначальную продажную стоимость объекта в размере 440 000 руб. Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа - <адрес> государственную пошлину в размере 6 000 руб.».

¶ 16Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 02 ноября 2020 года решение оставлено без изменения. Второй абзац резолютивной части решения изложен в новой редакции следующего содержания: «Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, объект незавершенного строительства - жилой дом, незавершенный строительством, степень готовности 6%, площадь застройки 122,3 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, относительно ориентира между <адрес> и <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»».

¶ 17В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда и апелляционное определение отменить как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

¶ 18В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции лица, участвующие в деле, не явились.

¶ 19На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

¶ 20В соответствии со статьей 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 2. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. 3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 21Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, кассационный суд не находит правовых оснований для отмены судебных актов.

¶ 22В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 23Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 24В ходе судебного слушания установлено, что 16 сентября 2004 г. между муниципальным образованием - город Галич Костромской области, в лице заместителя председателя комитета по экономике, маркетингу и управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> ФИО9 (арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по которому арендодатель на основании постановления главы самоуправления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок площадью 1 278 кв. м с кадастровым номером № в границах прилагаемого к настоящему договору плана (Приложение №), который является неотъемлемой частью договора, расположенный на землях города между <адрес> (п.1.1).

¶ 25Целевое назначение земельного участка - для строительства жилого дома (п. 1.2).

¶ 26Настоящий договор заключен сроком с 16 сентября 2004 г. до 15 сентября 2007 г.

¶ 27Данный договор аренды неоднократно продлевался на основании заявлений ФИО1

¶ 28Так, по соглашению сторон от 20 сентября 2007 г. договор был продлен до 19 сентября 2008 г.; по соглашению от 8 сентября 2008 г. - до 1 сентября 2009 г.; по соглашению от 5 ноября 2009 г. - до 1 октября 2010 г., по соглашению от 10 декабря 2010 г. - до 1 декабря 2013 г.; по соглашению от 31 июля 2014 г. - до 1 декабря 2016 г.

¶ 297 октября 2016 г. ФИО1 обратился с заявлением к главе администрации городского округа - город Галич о предоставлении в аренду названного выше земельного участка сроком на три года для индивидуального жилищного строительства. При этом ФИО1 в своем заявлении указал, что земельный участок просит предоставить на основании п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

¶ 30Соглашением от 19 октября 2016 г. договор между истцом и ответчиком был расторгнут по согласию сторон, участок был передан арендодателю по акту приема- передачи.

¶ 3119 октября 2016 г. между истцом и ответчиком был вновь заключен договор аренды указанного выше земельного участка, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Срок договора - до 19 октября 2019 г.

¶ 32Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 17 октября 2016 г. и от 11 января 2020 г. и копии кадастрового паспорта на земельном участке с кадастровым номером 44:26:022501:59 имеется объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, степень готовности - 6%, собственником которого является ФИО1

¶ 3316 октября 2019 г. ФИО1 обратился к главе городского округа - город Галич Костромской области с заявлением о предоставлении на основании п.2 ст.39.6, ст.39.17 ЗК РФ указанного выше земельного участка для завершения строительства без проведения торгов.

¶ 34Сообщением и.о. главы администрации городского округа - город Галич Костромской области ФИО10 от 18 октября 2019 г. ФИО1 в предоставлении испрашиваемого участка на условиях аренды без проведения торгов отказано со ссылкой на положения ст.ст.39.6 ЗК РФ. ФИО1 разъяснено, что в силу ст.239.1 ГК РФ администрация оставляет за собой право обратиться в суд с требованием по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном выше участке.

¶ 35Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствуясь ст.ст.606, 621, ГК РФ, ст.ст.39.1, 39.14-39.17, 39.6 ЗК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований. При этом суд исходил из того, что ответчик ФИО11 воспользовался правом, предусмотренным пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ - приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Действие договора аренды от 19 октября 2016 г., заключенного между истцом и ответчиком, прекращено, однако строительство объекта ФИО1 не завершено, в связи с чем данный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

¶ 36Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции и сославшись на ст.239.1 ГК РФ изложил резолютивную часть в иной редакции, исключив указание о начальной стоимости объекта.

¶ 37Кассационный суд соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

¶ 38Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

¶ 39Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 ГК РФ).

¶ 40При этом п. 2 ст. 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

¶ 41Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

¶ 42Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи (пп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

¶ 43В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

¶ 44собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

¶ 45собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

¶ 46Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

¶ 47В соответствии с п. 1 с. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

¶ 48Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

¶ 49Кассационный суд соглашается с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, установленных по делу обстоятельствах и верной оценки представленных сторонами доказательств. Учитывая, что в рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о применении положений ст.239.1 ГК РФ, оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.

¶ 50Суды учли правовую позицию, изложенную в п.24 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденную Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.

¶ 51Ссылка в апелляционной жалобе на то, что на правоотношения сторон не распространяется действие ст. 239.1 ГК РФ, была предметом оценки судом первой инстанции и обоснованно не принята во внимание.

¶ 52Данных о том, что нарушение ФИО1 сроков строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, в материалах гражданского дела не имеется.

¶ 53При этом кассационный суд учитывает, что ответчиком длительное время с 2007 года строительство дома не ведется, так на 2020 год готовность дома составляет 6%, тем самым в течение 13 лет ответчик арендует земельный участок, но фактически не использует его по целевому назначению.

¶ 54При этом в 2016 году земельный участок предоставлялся в аренду ответчику без проведения торгов для окончания строительства, так как иного основания для предоставления земельного участка без проведения торгов не имелось. Более того, ответчик в своем заявлении в Администрацию указывал именно данное основание для предоставления в аренду земельного участка.

¶ 55Доводы кассационной жалобы идентичны доводам ответчика в судах первой и второй инстанций, все они являлись предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку в решении. Эти доводы выводов, к которым пришел суд, не опровергают, основаны на ошибочном толковании норм права и переоценке доказательств, однако оснований для иной оценки не имеется.

¶ 56Судебная коллегия отмечает, что оценка доказательств и отражение ее результатов в судебных актах являются проявлением дискреционных полномочий судов первой и апелляционной инстанций, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти.

¶ 57Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства вновь, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, не установленные судами первой и апелляционной инстанций или опровергнутые, а также предрешать вопросы о достоверности или недостаточности того или иного доказательства, преимущества одних доказательств перед другими.

¶ 58Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права.

¶ 59Оснований для отмены принятых судебных актов применительно к аргументам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

¶ 60Доводы заявителя фактически сводятся к несогласию с судебными постановлениями и направлены на переоценку доказательств.

¶ 61При этом доводы, указанные в жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и отклонены, поскольку основаны на ошибочном толковании подлежащего применению к спорным правоотношениям законодательства, фактических обстоятельств и не влекут возникновение оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

¶ 62Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 3797 ГПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

¶ 63Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 64определила:

¶ 65решение Галичского районного суда Костромской области от 03 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 02 ноября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

¶ 66Председательствующий

¶ 67Судьи