О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО3

¶ 2II инстанция – ФИО4, ФИО5, ФИО6(докладчик)

¶ 3Дело №

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 5ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 7председательствующего ФИО7,

¶ 8судей ФИО13, ФИО8,

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-1449/2020)

¶ 10по кассационной жалобе ФИО2 на решение Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 11Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО13, объяснения ФИО2, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя.

¶ 14В обоснование иска указал, что является участником общей долевой собственности, доля в праве 4/10. Другими участниками общей долевой собственности является ФИО9, доля в праве 1/10 и ФИО14, доля в праве 1/2. В сентября 2019 года истцу стало известно, что между ФИО14 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>0, удостоверенный ФИО10, врио. нотариуса <адрес> ФИО11 Вместе с тем, преимущественное право покупки истца соблюдено не было.

¶ 15Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано.

¶ 16Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение районного суда оставлено без изменения.

¶ 17В кассационной жалобе заявитель просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных.

¶ 18Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 19Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к следующему.

¶ 20Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником 4/10 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 58,9 кв. м, кадастровый №, согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 21ФИО14 являлась собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

¶ 22ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 через нотариуса <адрес> ФИО12 направила сособственникам уведомления о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в спорном жилом помещении за 2500000 руб.

¶ 23ДД.ММ.ГГГГ между третьим лицом ФИО14 и ответчиком был заключен договор купли-продажи на принадлежащую ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире, № <адрес>0, удостоверенный ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса <адрес> ФИО11

¶ 24ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 доли в квартире по адресу: <адрес>, Кленовый бульвар, <адрес>, кадастровый №.

¶ 25Разрешая исковые требования, суд первой инстанции (и с ним согласилась апелляционная инстанция), руководствуясь ст.ст.246, 250 Гражданского кодекса РФ, установив, что истец дважды извещался о намерении продать долю в спорном жилом помещении по цене, не выше цены реализации, вплоть до момента реализации квартиры нотариуса о намерении приобрести долю в известность не поставил, пришел к выводу о том, что преимущественное право истца на покупку не нарушено, на момент разрешения спора денежные средства, необходимые для покупки квартиры, на счете Управления Судебного департамента <адрес> истец не разместил, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

¶ 26Между тем, судами не учтено следующее.

¶ 27В соответствии с п.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

¶ 28Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

¶ 29Согласно п.3 ст.250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

¶ 30Положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ не регулируют вопрос о сроке действия уведомления о намерении продать долю в общей долевой собственности, также как не предусматривают обязанность сособственника в случае отказа от реализации права на продажу отозвать направленное в адрес других сособственников уведомление.

¶ 31Соответственно, в данном случае, подлежат применению общие положения гражданского законодательства о разумных сроках, а также добросовестности действий участников гражданского оборота.

¶ 32По смыслу положений ст.250 Гражданского кодекса РФ уведомление должно действовать тот период времени, который является необходимым и достаточным для оформления сделки на условиях указанных в уведомлении применительно к сложившийся на момент направления уведомления и совершения сделки ситуации на соответствующем рынке, в том числе, рынке недвижимости.

¶ 33Отклонение условий сделки от условий, указанных в уведомлении, в том числе, в большую по цене стоимости имущества, свидетельствует, пока не доказано иное, о неразумности срока, истекшего с момента уведомления других сособственников о намерении совершить сделку.

¶ 34Как следует из договора купли-продажи, доля в праве собственности на квартиру, принадлежащая ФИО14, была реализована за цену, превышающую соответствующее предложение, направленное в адрес ФИО2 и ФИО9

¶ 35Между тем, указанное обстоятельство какой-либо оценки со стороны судов не получило.

¶ 36Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции указал на то обстоятельство, что истцом не были размещены на счете Управления Судебного департамента <адрес> денежные средства в размере, соответствующем цене сделки.

¶ 37Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

¶ 38Согласно части 1 статьи 12 ГПК РФ, конкретизирующей положения статьи 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

¶ 39В развитие указанных принципов статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

¶ 40В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О подготовке дел к судебному разбирательству" разъяснено, что судья обязан уже в стадии подготовки дела создать условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, но с учетом характера правоотношений сторон и нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения. Судья разъясняет, на ком лежит обязанность доказывания тех или иных обстоятельств, а также последствия непредставления доказательств. При этом судья должен выяснить, какими доказательствами стороны могут подтвердить свои утверждения, какие трудности имеются для представления доказательств, разъяснить, что по ходатайству сторон и других лиц, участвующих в деле, суд оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 ГПК РФ).

¶ 41Как следует из определения о подготовке дела к судебному разбирательству, судом не было предложено истцу представить доказательства размещения денежных средств, достаточных для приобретения доли в жилом помещении, на соответствующем счете с предоставлением истцу необходимой информации о реквизитах такого счета. При этом в судебном заседании суду первой инстанции была предъявлена выписка со счета истца в Сбербанке РФ о наличии в его распоряжении соответствующей денежной суммы.

¶ 42Однако суды, эти обстоятельства не устанавливали, ограничились лишь указанием на то, что истец не представил доказательств, объективно свидетельствующих о внесении им денежных средств на счет Управления Судебного департамента <адрес>, тем самым произвольно применили статью 56 ГПК РФ и нарушили требования процессуального закона, касающиеся доказательств и доказывания в гражданском процессе.

¶ 43Допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

¶ 44Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жадобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 45При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

¶ 46Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 47определила:

¶ 48апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

¶ 49Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

¶ 50Председательствующий

¶ 51Судьи