О признании права собственности на объект недвижимого имущества

Текст определения

¶ 1Дело №8Г-4025/2020 [88-6384/2020]

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 304 июня 2020 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

¶ 5председательствующего ФИО2,

¶ 6судей ФИО3, ФИО4

¶ 7рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Типография «Новости» о признании права собственности на объект недвижимого имущества (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-1106/2019),

¶ 8по кассационным жалобам АО «Типография «Новости» в лице ФИО8 управляющего ФИО5 и АО "Интерпрогрессбанк" на решение Басманного районного суда г. Москвы от 03.04.2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.08.2019 г.

¶ 9заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО2, объяснения представителей АО «Типография «Новости» - ФИО6, АО "Интерпрогрессбанк" – ФИО7, поддержавших доводы жалоб,

¶ 10установила:

¶ 11ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), к АО «Типография «Новости» о признании права собственности на объект недвижимого имущества: комнаты 15 и 16, общей площадью - 60,7 кв.м., расположенных на втором этаже, по адресу: <адрес>.

¶ 12Решением Басманного районного суда г.Москвы от 03.04.2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 26.08.2019 г., исковые требований ФИО1 были удовлетворены.

¶ 13В кассационных жалобах заявители просят отменить принятые судебные постановления по делу как незаконные в связи с неправильным применение норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

¶ 14Данное гражданское дело назначалось к слушанию на 28.04.2020 года.

¶ 15Однако рассмотрение дела не состоялось по объективным причинам - в связи с введением государственных мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), невозможностью явки в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

¶ 16Затем было назначено на 19.05.2020 г. и по ходатайству ФИО1 было отложено слушанием на 04.06.2020 г.

¶ 17Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте его рассмотрения кассационным судом общей юрисдикции надлежащим образом.

¶ 18Со стороны истца вновь поступило ходатайство об отложении слушания до стабилизации эпидемиологической обстановки в стране.

¶ 19Обсудив ходатайство, учитывая, что Указом Президента Российской Федерации от 11.05.2020 г. режим нерабочих дней отменен с 12.05.2020 г., в связи с чем деятельность судов с 12.05.2020 г. осуществляется в полном объеме, каждый из участников процесса не был лишен возможности в письменном виде выразить свое отношение к кассационным жалобам, направить в суд письменные пояснения по доводам жалоб, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданского дела, учитывая, что, доказательств, подтверждающих наличие заболевания, препятствующего принять участие судебном заседание от ФИО1 не поступило, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле в соответствии с положениями статьи 167, части 5 статьи 3795 ГПК РФ.

¶ 20Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены обжалованного в кассационном порядке определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.08.2019 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 21Согласно частям 1, 2 статьи 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права; неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.

¶ 22При рассмотрении данного дела судами обеих инстанций допущены вышеназванные нарушения.

¶ 23В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 24Согласно части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

¶ 25Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 26Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 27Однако обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.

¶ 28Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,

¶ 29за АО «Типография «Новости» 10.07.2012 г., было зарегистрировано право собственности на здание, общей площадью 3125,4 кв.м. по адресу: <адрес>., запись регистрации №.

¶ 30Указанное здание было передано в залог ПАО «Промсвязьбанк» по договору об ипотеке № № от 12.10.2012 г. (с учетом дополнительных соглашений), государственная регистрация ипотеки произведена 18.10.2012 г., запись регистрации №; передано в залог АО «Интерпрогрессбанк» по договору об ипотеке нежилых зданий и права аренды земельного участка от 09.09.2014 г., государственная регистрация ипотеки произведена 18.09.2014 г., запись №.

¶ 3131.01.2013 г. между АО «Типография «Новости» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, ориентировочно общей площадью 66,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.

¶ 32В соответствии с п.1.3 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами в срок не позднее 30.06.2014 г.

¶ 33Общая цена недвижимого имущества установлена п.2.1 предварительного договора в размере 331 261.20 долларов США с оговоркой о ее уточнении в основном договоре исходя из расчета 4959 долларов США за 1 кв.м недвижимости.

¶ 34Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п.2.2 предварительного договора, согласно которому оплата общей продажной цены недвижимости производится покупателем в течение пяти рабочих дней с даты подписания основного договора.

¶ 35Дополнительным соглашением к указанному договору от 04.02.2013 г. установлено, что обязательства покупателя обеспечиваются обеспечительным платежом в размере 293 572,8 долларов США.

¶ 36Дополнительным соглашением N 1 от 27.06.2014 г. к указанному предварительному договору, установлен новый срок заключения основного договора - не позднее 31.12.2014 г.

¶ 37ФИО1 согласно представленной квитанции произведена оплата по предварительному договору в сумме 8 840 621,94 руб.

¶ 38Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 307, 309, 310, 429, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", приведя п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установив наличие на момент спора объекта недвижимости, квалифицируя отношения сторон как связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, расценил представительный сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости, как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и учел, что ФИО1 были выполнены финансовые обязательства по данному договору, в то время как ответчик уклонился от исполнения принятых на себя обязательств, основной договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом не заключил, объект недвижимости истцу не передал.

¶ 39При этом судом со ссылкой на положения ст.10 ГК РФ, были отвергнуты доводы ответчика об обременении спорного объекта недвижимости как на момент возникновения правоотношений сторон, так и на момент рассмотрения спора.

¶ 40Суд апелляционной инстанции с выводами суда согласился.

¶ 41При этом безмотивно были отвергнуты доводы апелляционных жалоб о том, что предварительный договор был прекращен, что обеспечительный платеж по нему не является денежными средствами, привлекаемыми застройщиком для строительства объекта, поскольку на момент заключения предварительного договора объект существовал, а ответчик требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не отвечает, не обладал правом собственности либо аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, объект недвижимости является самовольной постройкой и на него не может быть признано право собственности, что оспариваемым решением нарушены права третьих лиц.

¶ 42Суд апелляционной инстанции так же отверг доводы ответчика со сслыкой на решение Арбитражного суда г.Москвы о нарушении правил подведомственности рассмотрения указанного спора, не усмотрев оснований для прекращения производства по делу.

¶ 43Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с таким выводом судебных инстанций и полагает, что он основан на неправильном применении норм материального и процессуального права и без учета фактических обстоятельств по делу.

¶ 44В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

¶ 45Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

¶ 46Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

¶ 47Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

¶ 48Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. При этом в силу ч. 2 ст.56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

¶ 49В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

¶ 50В силу части 4 этой же статьи (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

¶ 51В силу пункта 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

¶ 52Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее - Обзор практики), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

¶ 53Таким образом, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

¶ 54Исходя из обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанции, без надлежащей проверки и оценки доводов ответчика об отсутствии у продавца по предварительному договору права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, без оценки факта наличия на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости и без оценки условий предварительного договора, согласно п.1.3 которого, основной договор должен быть заключен при условии получения продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с недвижимости, вывод суда о том, что при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, является преждевременным.

¶ 55Суды первой и апелляционной инстанций указанным обстоятельствам, с учетом разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики, в нарушение положений процессуального закона оценки не дали.

¶ 56Тогда как данные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения настоящего дела и подлежат обязательному установлению и исследованию в ходе судебного разбирательства.

¶ 57Вместо выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, суд первой инстанции ограничился лишь указанием на наличие предварительного договора и совершение кредитором обеспечительного платежа, тем самым произвольно применил статьи 56, 67 ГПК РФ и нарушил требования процессуального закона, касающиеся доказательства и доказывания в гражданском процессе.

¶ 58Суд апелляционной инстанции не исправил нарушений, допущенных судом первой инстанции.

¶ 59При таком положении принятые по делу судебные постановления нельзя признать законными.

¶ 60Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 г. № 1 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суд апелляционной инстанции»), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2019 г. подлежит отмене, а дело, подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 61Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 62определила:

¶ 63апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.08.2019 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 64Председательствующий

¶ 65Судьи