О признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности на квартиру и

Текст определения

¶ 1Дело № 88-675/2020

¶ 2Уникальный идентификатор дела _______________________

¶ 3ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 4« 6 » февраля 2020 года город Москва

¶ 5Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 6председательствующего ФИО57,

¶ 7судей ФИО58 и ФИО59

¶ 8с участием прокурора ФИО60

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к закрытому акционерному обществу ФИО9 обществу с ограниченной ответственностью ФИО10», закрытому акционерному обществу ФИО11» о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности на квартиру и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью ФИО12 в лице временного управляющего ФИО1 к ФИО2 о выселении (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-2889/2018),

¶ 10по кассационной жалобе ФИО2 на решение Перовского районного суда города Москвы от 10 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 сентября 2019 года.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО58, выслушав объяснения ФИО2 и ее представителя адвоката ФИО6, поддержавших жалобу, заключение прокурора ФИО60 о наличии оснований к отмене судебных постановлений, судебная коллегия

¶ 12установила:

¶ 13ФИО2 обратилась с иском к закрытому акционерному обществу ФИО13 обществу с ограниченной ответственностью ФИО14»), закрытому акционерному обществу ФИО15 о признании недействительными договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного 14 декабря 2009 года между ФИО16 и ООО «ФИО17 договора купли-продажи указанной квартиры от 20 мая 2010 года, заключенного между ООО «ФИО18 и ЗАО ФИО19», указывая, что 14 апреля 2006 года ФИО2 заключила с закрытым акционерным обществом ФИО20 предварительный договор № 32-04/06, которым приобрела право на получение в собственность названной квартиры. В обеспечение обязательств по договору ФИО2 14 апреля 2006 года заключила с ЗАО ФИО21 договор купли-продажи простого векселя на сумму 3 096 692,30 руб., который предъявила к оплате 8 января 2010 года. 7 сентября 2006 года ЗАО ФИО22» выдало ФИО2 временный ордер, в соответствии с которым истица вселилась в спорную квартиру, 9 сентября 2006 года с истицей заключено соглашение об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

¶ 1414 декабря 2009 года ЗАО «ФИО23» продало спорную квартиру ООО ФИО24», распорядившись долей ЗАО ФИО25ФИО26 ООО «ФИО27» 20 мая 2010 года продало квартиру ЗАО ФИО28

¶ 15ФИО2 полагала, что имеет преимущественные права на спорную квартиру, поскольку квартира передана ей во владение и пользование, оспариваемые сделки нарушают ее права на квартиру.

¶ 16Общество с ограниченной ответственностью ФИО29 (ранее – закрытое акционерное общество ФИО30 предъявило встречный иск к ФИО2 о выселении из <адрес> в <адрес>, ссылаясь на то, что ФИО2 незаконно занимает квартиру, препятствуя осуществлению прав собственника. Представитель общества по доверенности ФИО7 заявила о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

¶ 17Решением Перовского районного суда города Москвы от 10 сентября 2018 года ФИО2 в удовлетворении иска отказано, ФИО2 выселена из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

¶ 18Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 сентября 2019 года решение суда оставлено без изменения.

¶ 19ФИО2 подала кассационную жалобу на указанные судебные постановления, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

¶ 20Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения жалобы.

¶ 21В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 22Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций.

¶ 23Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

¶ 24Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

¶ 25Как установлено судом, 16 ноября 2004 год между Правительством Москвы, с одной стороны, и ЗАО ФИО31 ОАО «ФИО32 ФИО35», ЗАО «ФИО33» и др. с другой стороны заключен инвестиционно-строительный контракт, предметом которого является осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории ФИО36».

¶ 2613 октября 2005 года между товариществом на вере (коммандитное товарищество) ФИО37» и ЗАО ФИО38» (инвестор) заключен инвестиционный договор № (И), предметом которого является привлечение средств инвестора для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Доля инвестора определена в размере 2 046,7 кв. м. Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по инвестиционному договору, будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора.

¶ 2728 февраля 2006 года между товариществом на вере (коммандитное товарищество) «ФИО39 и ФИО40 и ЗАО ФИО41» подписан акт реализации инвестиционного договора № (И), согласно которому инвестор полностью выполнил свои обязательства по инвестиционному договору, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.

¶ 2818 октября 2005 года между ЗАО «ФИО42 (инвестор) и ЗАО ФИО43 (соинвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого является привлечение средств соинвестора для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Доля соинвестора определена в размере 2 046,7 кв. м. Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства, принятые ими по договору, будут считаться исполненными полностью со дня подписания акта о реализации договора.

¶ 29Пунктом 3.2 договора установлено, что инвестирование осуществляется путем внесения денежных средств на расчетный счет инвестора в срок до 3 ноября 2005 года.

¶ 30В соответствии с пунктом 6.2 договора соинвестор в рамках своей доли в объекте, определенной настоящим договором, вправе привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования только до сдачи объекта приемочной комиссии.

¶ 31Согласно пункту 9.2 инвестиционного договора договор может быть досрочно расторгнут инвестором в одностороннем порядке в случае просрочки соинвестором срока поступления на расчетный счет инвестора полной суммы инвестиционных средств более чем на 2 банковских дня. Поступление платежа в сумме меньшей, чем предусмотрено договором, считается просрочкой исполнения платежа.

¶ 324 декабря 2008 года ЗАО ФИО44» направило ЗАО «ФИО45» уведомление о расторжении инвестиционного договора № в связи с невыполнением обязательств по оплате инвестиционных средств в размере 72 373 840 руб.

¶ 33Разрешая спор, суд установил, что дополнительными соглашениями между ЗАО «ФИО46 и ЗАО «ФИО47 сроки исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств были продлены до 1 сентября 2006 года, затем до 1 ноября 2006 года, однако ЗАО ФИО48» не внесло инвестиционные средства, определенные дополнительным соглашением в объеме 72 373 840 руб.

¶ 34Отказывая ФИО2 в удовлетворении требований о признании договоров купли-продажи спорной квартиры недействительными, суд признал, что право собственности ФИО2 на квартиру не возникло, так как ЗАО ФИО49 в нарушение пункта 6.2 договора соинвестирования заключило с ФИО2 договор 14 апреля 2006 года – после сдачи объекта приемочной комиссии, которое имело место 29 сентября 2005 года. Суд пришел к выводу, что внесенные ФИО2 соинвестору денежные средства не использованы на строительство объекта недвижимости.

¶ 35Кроме того, суд признал, что срок исковой давности по требованию о признании недействительными договоров купли-продажи в отношении спорной квартиры ФИО2 пропущен.

¶ 36Удовлетворяя встречный иск о выселении ФИО2, суд исходил из положений статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что ФИО2 проживает в спорной квартире без законных оснований.

¶ 37Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции признал его соответствующим установленным обстоятельствам и действующему законодательству.

¶ 38Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с судебными постановлениями ввиду следующего.

¶ 39Как предусмотрено частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

¶ 40В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

¶ 41В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 42Приведенным требованиям гражданского процессуального законодательства судебные постановления не соответствуют.

¶ 43Суд пришел к выводу, что ЗАО ФИО50» нарушило пункт 6.2 договора соинвестирования, заключив с ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры 14 апреля 2006 года – после сдачи объекта приемочной комиссии. Однако суд не дал оценки тому обстоятельству, что инвестиционный договор № между ЗАО ФИО51 и ЗАО ФИО52 заключен 18 октября 2005 года, также после сдачи объекта приемочной комиссии (29 сентября 2005 года), и не исследовал в этой связи вопрос об исполнимости договора и добросовестности участников договора.

¶ 44Как предусмотрено разделом 9 инвестиционного договора № от 18 октября 2005 года, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (пункт 9.1).

¶ 45В пункте 9.2 приведены случаи досрочного расторжения договора инвестором в одностороннем порядке, к которым отнесены просрочка соинвестором срока поступления на расчетный счет инвестора полной суммы инвестиционных средств и просрочка исполнения соинвестором обязательства по внесению дополнительного инвестиционного взноса, и указано, что в этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления инвестором в адрес соинвестора уведомления о расторжении договора. При расторжении договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, доля соинвестора в общей сложности на объект переходит к инвестору, а последний уплачивает соинвестору денежную компенсацию в размере общей рублевой суммы инвестиционных средств, перечисленных соинвестором и поступивших на расчетный счет инвестора, уменьшенной на 10% и на расходы инвестора, понесенные последним на дату уведомления о расторжении договора.

¶ 46Суд не учел, что предварительный договор купли-продажи квартиры заключен ЗАО «ФИО53» с ФИО2 14 апреля 2006 года – до направления обществом ФИО54 в адрес ЗАО ФИО55 уведомления о расторжении договора. В период заключения с ФИО2 предварительного договора действовало соглашение между инвестором и соинвестором о продлении срока внесения соинвестором денежных средств.

¶ 47Кроме того, суд не дал оценки положениям пункта 9.2 инвестиционного договора № от 18 октября 2005 года о переходе к инвестору в случае расторжения договора соинвестирования доли соинвестора на объект строительства и не привел никаких суждений относительно того, что перешедшая к инвестору спорная квартира была обременена правами ФИО2, которая внесла соинвестору стоимость этой квартиры на основании предварительного договора купли-продажи квартиры.

¶ 48Суд пришел к выводу о пропуске ФИО2 срока исковой давности для оспаривания договоров купли-продажи как самостоятельного основания к отказу в иске, однако не учел, что ФИО2 неоднократно обращалась в различные учреждения и в суд для защиты своих прав, в течение длительного времени проживает в спорной квартире, ответчики до обращения с настоящим иском не предъявляли никаких требований к ФИО2 в отношении указанной квартиры.

¶ 49Принимая решение о выселении ФИО2 из спорной квартиры, суд оставил без внимания и оценки доводы ФИО2, что она вселена в спорную квартиру на основании временного ордера, выданного ЗАО ФИО56 заключила ряд договоров, вносит коммунальные платежи, и предъявленные ФИО2 документы.

¶ 50При таких обстоятельствах судебные постановления нельзя признать соответствующими требованиям законности и обоснованности. Апелляционное определение, которым не устранены недостатки постановления суда первой инстанции, подлежит отмене.

¶ 51Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 52Руководствуясь статьями 379.7 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 53определила:

¶ 54Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 сентября 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 55Председательствующий

¶ 56Судьи