О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры

Текст определения

¶ 1КОПИЯ

¶ 2I инстанция – ФИО15

¶ 3II инстанция – ФИО16, ФИО17, ФИО18 (докладчик)

¶ 4Дело № 88-6868/2021

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 68 апреля 2021 г. город Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО19, судей ФИО20, ФИО21

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО13 к Гомелаури Гулнари, ФИО23, ФИО23, ФИО14 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2

¶ 92722/2020)

¶ 10по кассационной жалобе ФИО13 на решение Бутырского районного суда города Москвы от 15 июля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2020 г.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО21, объяснения ФИО13, поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения ФИО14 и его представителя ФИО11, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО13 обратился в суд с иском к Гомелаури Г., Гомелаури Н., Гомелаури М., ФИО14 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры.

¶ 14Требования обоснованы тем, что ФИО13 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Остальными сособственниками являлись Гомелаури Г. (1/3 доли), Гомелаури Н. (1/6 доли) и Гомелаури М. (1/6 доли). В октябре 2019 г. истец получил оферту (заявление) представителя ФИО23 Г., Гомелаури Н., Гомелаури М. по доверенности ФИО12 о намерении единовременно продать принадлежащие указанным лицами доли в праве общей собственности на квартиру, составляющие в сумме 2/3 доли, за 3500000 руб. Возможность выкупить 2/3 доли у истца отсутствовала, он уведомил ответчиков о том, что готов приобрести 1/3 долю, но согласия ответчиков не получил. В дальнейшем из Единого жилищного документа истцу стало известно, что сособственниками спорной квартиры вместе с ним являются ФИО14 (1/3 доля) и ФИО22 (1/3 доля) на основании договора купли-продажи от 28 февраля 2020 г.

¶ 15Истец полагал, что указанный договор купли-продажи совершен с нарушением требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и просил суд: признать за ФИО13 приоритетное право выкупа 1/3 доли, принадлежащей ФИО14, в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Алтуфьевское ш., д. 92, кв. 442; перевести права и обязанности покупателя указанной доли в квартире с ФИО14 на ФИО13; признать за ФИО13 право собственности на 1/3 доли в квартире, лишив ФИО14 указанного права; обязать Управление Росреестра по г. Москве внести изменения в запись ЕГРН №.

¶ 16Решением Бутырского районного суда города Москвы от 15 июля 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2020 г., в удовлетворении иска отказано.

¶ 17В кассационной жалобе, поступившей вместе с гражданским делом во Второй кассационный суд общей юрисдикции 15 февраля 2021 г., ФИО13 просил отменить решение суда и апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

¶ 18Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит в настоящем деле оснований, с которыми статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) связывает возможность отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке.

¶ 19Из материалов дела следует, что квартира по адресу: <адрес> находилась в общей долевой собственности ФИО13(1/3 доли), Гомелаури Г. (1/3 доли), Гомелаури Н. (1/6 доли) и Гомелаури М. (1/6 доли).

¶ 20Судом бесспорно установлено, что в октябре 2019 г. ФИО13 получил нотариально удостоверенное заявление Гомелаури Г., Гомелаури Н., Гомелаури М. от 1 октября 2019 г., в котором было указано, что продается 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за 3500000 руб.

¶ 21От выкупа указанной доли в квартире ФИО13 отказался в связи с отсутствием финансовой возможности.

¶ 22По договору купли-продажи от 28 февраля 2020 г. продавцы Гомелаури Г., Гомелаури Н., Гомелаури М. продали, а покупатели ФИО14 и ФИО22 приобрели 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по цене 3500000 руб.

¶ 23В подтверждение получения денежных средств за проданное имущество продавцы выдали покупателям расписку от 6 марта 2020 г., в передаточном акте от 6 марта 2020 г. покупатели подтвердили получение от продавцов 2/3 доли в праве собственности на квартиру.

¶ 24Отказывая в удовлетворении иска, районный суд исходил из того, что договор купли-продажи от 28 февраля 2020 г., предметом которого являлись 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, был заключен ответчиками с соблюдением установленного статьей 250 ГК РФ преимущественного права покупки, от реализации которого истец отказался.

¶ 25Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами, отказав в удовлетворении жалобы истца.В кассационной жалобе истец оспаривал выводы судов, ссылаясь на доводы иска и апелляционной жалобы о том, что в силу статьи 250 ГК РФ необходимым условием продажи ответчиками ФИО23 принадлежавших им долей в праве общей долевой собственности на квартиру являлась обязанность каждого из них предложить ФИО13 приобрести принадлежащие им доли в отдельности, поскольку объектами права собственности у каждого из них являлись отдельные доли (1/3, 1/6 и 1/6 соответственно), которые не могли продаваться одновременно.

¶ 26Эти доводы были предметом проверки судов и правомерно отклонены, так как они основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующих порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

¶ 27В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

¶ 28Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

¶ 29Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

¶ 30При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

¶ 31Из разъяснений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

¶ 32Выводы судов об отсутствии у ответчиков обязанности предлагать свои доли к продаже по отдельности сделаны в соответствии с приведенными нормами материального права и обстоятельствами дела, установленными судами на основании полной, объективной и всесторонней оценки всей совокупности представленных по делу доказательств.

¶ 33Применив в порядке статьи 431 ГК РФ буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи от 28 февраля 2020 г., сопоставив условия этого договора с уведомлением о продаже долей от 1 октября 2019 г., полученным истцом от ответчиков, суды обоснованно приняли по внимание, что в обоих случаях речь шла о единовременной продаже всех долей в праве собственности на квартиру, принадлежащих на праве собственности трем собственникам, в совокупности составляющих 2/3 доли по общей цене. При этом, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, собственником которой являлась Гомелаури Г., в качестве самостоятельного предмета продажи выделена не была, к продаже отдельно от других долей, принадлежащих Гомелаури Н. (1/6 доли) и Гомелаури М. (1/6 доли) эта доля не предлагалась, не передавалась покупателям по передаточному акту, ее цена отдельно не определялась и не оплачивалась покупателями.

¶ 34В целом доводы, изложенные в жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, повлияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных постановлений, либо опровергали изложенные судами выводы, в связи с чем они не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда и апелляционного определения.

¶ 35В настоящем деле судами не допущено перечисленных в части 4 статьи 379.7 ГПК РФ нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного постановления.

¶ 36На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 37определила:

¶ 38решение Бутырского районного суда города Москвы от 15 июля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО13 – без удовлетворения.

¶ 39Председательствующий подпись

¶ 40Судьи подписи