Об обязании заключить договор аренды

Текст определения

¶ 11-инстанция: ФИО13

¶ 22-инстанция: ФИО14, ФИО15 (докладчик), ФИО16

¶ 3Дело № 88-739/2021 (№ 88-26742/2020)

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 521 января 2021 года город Москва

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 7председательствующего ФИО17,

¶ 8судей ФИО18, ФИО19

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа <адрес> об обязании заключить договор аренды, встречному исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим права, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, предоставлении права демонтировать объекты, с последующим взысканием необходимых расходов (номер дела, присвоенный судом первой инстанции №),

¶ 10по кассационной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 11Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО11, выслушав объяснения представителей Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> ФИО8, ФИО9, поддержавших доводы кассационной жалобы, ФИО1 и ее представителя ФИО12, полагавших необходимым отказать в удовлетворении кассационной жалобы,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> об обязании заключить повторно договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для реконструкции жилого дома, на срок 3 года.

¶ 14В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрела у ФИО10 жилой дом в частично разрушенном состоянии по указанному адресу, права на земельный участок оформлены не были. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией городского округа <адрес> заключен договор № аренды земельного участка для реконструкции жилого дома в разрушенном состоянии. После уточнения границ земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор аренды для проведения реконструкции жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в указанный срок по финансовым причинам реконструкция не завершена, в 2016 года был заключен договор аренды для завершения реконструкции четырехквартирного дома до ДД.ММ.ГГГГ. В целях получения разрешения на строительство истец обратилась в Администрацию городского округа <адрес> для оформления градостроительного плана земельного участка. Согласно п. 2.2.4 ГПЗУ, утвержденного постановлением и.о. Главы городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, реконструкция жилого дома не относится к видам разрешенного использования участка; градостроительный регламент относит участок к ОД-7 (общественно-деловой) зоне спортивно-зрелищных комплексов. Заявление ФИО1 в Департамент архитектуры и градостроительства о внесении изменений в ГПЗУ оставлено без удовлетворения, что препятствовало ей начать строительство и использовать земельный участок по согласованной с администрацией цели. До истечения срока договора аренды истец обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений для повторного заключения договора аренды еще на три года, в связи с невозможностью реализации своего права по предыдущему договору аренды. Однако ответчик сообщил о невозможности подписания соответствующего соглашения, поскольку предоставление участка для завершения строительства объекта, незавершенного строительством, осуществляется однократно. Полагает, что поскольку имеет свидетельство о праве собственности на жилой дом, к спорным правоотношениям подлежит применению п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, которая не содержит указанных ограничений.

¶ 15Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> обратился со встречным иском к ФИО1 о признании отсутствующим право собственности на жилой дом в разрушенном состоянии по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, предоставлении права демонтировать объекты, находящиеся по указанному адресу с последующим взысканием с ответчика необходимых расходов.

¶ 16В обоснование исковых требований указано, что в рамках муниципального земельного контроля проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено: участок не огорожен, на территории участка на поверхности земли просматриваются железобетонные плиты размером (0,7*2м), выложенные в форме буквы «П»; с целью имитации фундамента установлена конструкция из бетонных плит, к земляной насыпи прислонены бетонные плиты, не связанные и не закрепленные между собой; строительство дома не ведется, строительные материалы, техника отсутствуют; участок не используется для завершения реконструкции жилого дома. Поскольку жилой дом прекратил свое существование в качестве объекта недвижимости, запись о праве собственности в ЕГРН нарушает интересы истца, осуществляющего полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

¶ 17Решением Рыбинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> оставлены без удовлетворения. Признано отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом в разрушенном состоянии, расположенный по адресу: <адрес>. Исключены из единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 на указанный объект. ФИО1 обязали освободить земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, от расположенной на участке строительной конструкции. В случае если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

¶ 18Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Рыбинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены. Администрацию городского округа <адрес> обязали заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 2159 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с разрешенным использованием и условиями, аналогичными ранее заключенному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. В удовлетворении встречных исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа <адрес> отказано.

¶ 19В кассационной жалобе Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

¶ 20Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность оспариваемых судебных постановлений, выслушав явившихся лиц, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес>.

¶ 21Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 22Таким образом, кассационный порядок пересмотра судебных постановлений предназначен для устранения существенных (фундаментальных) нарушений, о чем неоднократно указывалось как Конституционным Судом Российской Федерации, так и Европейским Судом по правам человека.

¶ 23Таких нарушений норм процессуального законодательства при принятии судебного постановления не усматривается.

¶ 24При рассмотрении дела судами установлено, что ФИО1 на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого дома в разрушенном состоянии, назначение: жилое, застроенная площадь 117 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

¶ 25Постановлением администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 2159 кв.м, по указанному выше адресу для реконструкции четырехквартирного жилого дома, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 26ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО1 заключен договор № аренды указанного земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок для реконструкции четырехквартирного жилого дома, кадастровый №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 27Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 и удовлетворяя встречные исковые требования ДИЗО Администрации городского округа <адрес>, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом как объект капитального строительства отсутствует, реконструкция в период действия договора аренды не проведена; оснований для повторного предоставления земельного участка для завершения реконструкции (строительства) ФИО1 не имеется.

¶ 28Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями ч.1 235, п.1 ст.271, п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.39 Земельного кодекса Российской Федерации, не согласился с выводами суда первой инстанции. При этом исследовав представленные доказательства суд апелляционной инстанции исходил, что существующая на участке конструкция пригодна и при выполнении ряда строительных работ может быть использована как часть или основание для устройства фундамента деревянного дома, проект которого представлялся истцом в дело и для изучения экспертом, действий по имитации, искусственному созданию видимости фундамента или его части, истцом с 2015 года не совершалось.

¶ 29Решением Рыбинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении иска ДИЗО Администрации городского округа <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на жилой дом. Судом установлено, что на момент рассмотрения спора на земельном участке по адресу: <адрес>, имеется фундамент жилого дома, укрепленный бетонными блоками, то есть объект недвижимости, который не прекратил своего существования. Ответчик ФИО1 заявляла о намерении восстановить спорное здание. При установленных обстоятельствах, суд не усмотрел оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права ФИО1 на объект недвижимости.

¶ 30Согласно заключению технического отчета по инженерно-геодезическим изысканиям, подготовленного ООО «РыбинскСтройИзыскания», в июне 2020 года проведена съемка текущих изменений по <адрес> для фактического определения грунта и фундамента, в ходе которой установлено, что расположение фундамента соответствует ранее выполненным съемкам 90-х годов на планшете 58-А-13 (соответствует чертежу Градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ); в результате земляных работ по благоустройству и планировке участка (выемки грунта) общее понижение уровня поверхности земли в районе фундамента составляет 0,5 метра.

¶ 31Таким образом, искусственного создания видимости фундамента жилого дома на момент рассмотрения настоящего спора по сравнению с его техническим состоянием, установленным решением суда в 2015 года, не происходило. Объект в таком виде оценивался решением суда в качестве фундамента.

¶ 32Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистами отдела подготовки разрешений Департамента архитектуры и градостроительства, было установлено, что на момент осмотра на земельном участке располагалась техника - миниэкскаватор, находилось трое рабочих, выполнялись строительные работы: велись земляные работы для подготовки устройства основания фундамента - вырыта траншея длиной ориентировочно 5-6 метров; на участке складированы навалом б/у материала (остатки старых деревянных бревен от разобранной постройки).

¶ 33Заключением эксперта БУ Ярославская лаборатория судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №.1 установлено, что техническое состояние строительной конструкции, расположенной на земельном участке по адресу: <адрес>, относится к 5-й аварийной категории, не обладает достаточными признаками капитальных строительных объектов. Эксперт пришел к выводу, что возможно использовать данную конструкцию в качестве фундамента деревянного жилого дома при условии: обеспечения проектной глубины заложения; обеспечения проектных габаритных размеров в плане; восстановления положения деформированных строительных изделий; устройства монолитного железобетонного ростверка по верху проектируемых существующих фундаментов; устройства конструктивной тепло- гидроизоляции и обратной засыпки непучинистым грунтом. При этом, экспертом не установлены действия истца или по его заданию по искусственному намеренному созданию видимости наличия фундамента.

¶ 34Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что из совокупности представленных доказательств следует, что существующая на участке конструкция пригодна и при выполнении ряда строительных работ может быть использована как часть или основание для устройства фундамента деревянного дома, проект которого представлялся истцом в дело и для изучения экспертом, действий по имитации, искусственному созданию видимости фундамента или его части, истцом с 2015 года не совершалось.

¶ 35Кроме того, на момент приобретения истцом права собственности на жилой дом в разрушенном состоянии и в течении 4-х лет действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, действовала норма ст.39 Земельного кодекса РФ, утратившая силу с ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок (п.1).

¶ 36Суд апелляционной инстанции установил, что ФИО1 в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ получала ТУ для подключения к электрическим сетям с продлением в 2015 году, получала ТУ на проектирование подключения к сетям водопровода и канализации, организовывала разработку эскизного проекта индивидуального жилого дома в специализированной организации. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращалась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа <адрес> за выдачей разрешения на реконструкцию спорного объекта. Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ отказал ФИО1 в выдаче такого разрешения в связи с необходимостью получения градостроительного плана земельного участка.

¶ 37Полученный ФИО1 градостроительный план земельного участка был утвержден постановлением Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Вместе с тем, предоставленный ФИО1 градостроительный план земельного участка, для получения разрешения не был принят во внимание, поскольку согласно такому градостроительному плану земельный участок расположен в зоне ОД7 - зоны спортивно-зрелищных комплексов, а виды разрешенного использования не предусматривают реконструкцию (строительство) жилого дома.

¶ 38Несмотря на измененный вид разрешенного использования земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> с ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка № со ссылкой на нормы закона - пп.3 п.1 ст.39.1, п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, а также на решение Рыбинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ для разрешенного использования - для завершения реконструкции жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ, с указанием на окончательное описание цели и вида использования земельного участка.

¶ 39Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в течении срока действия договора аренды с марта 2016 года для ФИО1 имелись препятствия для реализации своего права использовать земельный участок по единственно возможной, определенной органом местного самоуправления цели и виду - реконструировать и осуществить строительство индивидуального жилого дома. Органом местного самоуправления отказано истцу в проведении процедуры и внесении изменений в Генеральный план <адрес>, в Правила землепользования и застройки в части соответствующей территориальной зоны и вида разрешенного использования земельного участка. В соответствии с договором аренды, заключенным с органом местного самоуправления, истцу запрещено использовать земельный участок по другой цели и виду разрешенного использования.

¶ 40Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции указал, что право собственности на жилой дом в разрушенном состоянии возникло у ФИО1 и предоставление земельного участка для реконструкции жилого дома имели место до ДД.ММ.ГГГГ, то есть когда законом предоставлялось право гражданину восстановить дом с сохранением прав на земельный участок. Представленные доказательства свидетельствуют о том, что физически объект не утрачен, подготовительные мероприятия для восстановлен объекта начаты ФИО1, злоупотребления своими правами при реализации правомочий по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ суд не установил. Орган местного самоуправления, руководствуясь соответствующими и приведенными выше норма права, предоставляющими право реализовать реконструкцию и строительство дома земельном участке, заключил договор аренды земельного участка с последующими фактическими действиями, препятствующими реализовать такие правомочия по договору аренды.

¶ 41Таким образом, действия органа местного самоуправления, обязывающего в договоре собственника ФИО1 завершить реконструкцию жилого дома в установленный договором аренды срок, но вместе с тем отказывающий во внесении изменений в Правила землепользования и застройки в части состава территориальных зон с видами разрешенного использования, отказывающий в выдаче разрешения на реконструкцию/строительство жилого дома, были направлены на воспрепятствование реализации правомочий ФИО1 в соответствии с заключенным этим органом договором аренды. ФИО1 была лишена возможности выполнить обязательства перед органом местного самоуправления, определенные этим же органом в договоре аренды.

¶ 42Учитывая изложенное, приведенные выше нормы Земельного кодекса РФ о праве на предоставление в аренду земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу отмене решения суда с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 и отказе во встречном иске Департамента имущественных земельных отношений Администрации городского округа <адрес>. На ответчика возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, в соответствии с разрешенным использованием и условиями, аналогичным ранее заключенному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, вопреки позиции органа местного самоуправления, правовых оснований для применения положений п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ не имеется, поскольку в рассматриваемом случае условие для аренды связывается не со строительством объекта незавершенного строительством, реконструкцией жилого дома в разрушенном состоянии. В связи с установленными обстоятельствами, оснований для освобождения земельного участка, не имелось.

¶ 43Судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции находит данные выводы суда основанными на правильно установленных обстоятельствах по делу и правильном применении норм материального права и соблюдении процессуального закона.

¶ 44Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности и равноправия сторон в процессе, который обеспечивается судом путем правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, распределения между сторонами бремени доказывания, создания сторонами условий для предоставления доказательств и их исследования, объективной и всесторонней оценки доказательств, с отражением данной оценки в решении.

¶ 45Исходя из положений статей 67, 71, 195-198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих значение для дела, должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

¶ 46Эти требования процессуального закона, как усматривается из текста апелляционного определения, судом при рассмотрении дела были выполнены в полном объеме.

¶ 47Все изложенные в жалобе доводы, в том числе связанные с несогласием заявителя с выводами апелляционной инстанций, сводятся к несогласию с выводами суда, изложенными в обжалуемом судебном постановлении и направлены на иную оценку доказательств по делу, а потому основанием к отмене определения судебной коллегии являться не могут, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

¶ 48Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом не допущено существенного нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного постановления, а также отсутствие в кассационной жалобе указания на обстоятельства, которые могли бы в силу ст.379-7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации явиться основанием к отмене принятого по делу судебного акта, оснований для удовлетворения кассационной жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> не имеется.

¶ 49Руководствуясь ст.ст. 3796, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 50определила:

¶ 51апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставит без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <адрес> – без удовлетворения.

¶ 52Председательствующий

¶ 53Судьи