О признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Текст определения

¶ 1КОПИЯ

¶ 2I инстанция – ФИО1

¶ 3II инстанция – ФИО2, ФИО3, ФИО4 (докладчик)

¶ 4Дело № 8г-3669/2020 (88-8488/2020)

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 619 марта 2020 г. город Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО5, судей ФИО6, ФИО7

¶ 8рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к Акционерному обществу «Строительная компания «ПРАГМА» - Ренессанс XXI век» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-1093/2018)

¶ 9по кассационной жалобе третьего лица Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» на решение Перовского районного суда города Москвы от 4 сентября 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 июня 2019 г.

¶ 10Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО7, объяснения представителя истца по доверенности ФИО9, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

¶ 11установила:

¶ 12ФИО8 обратилась в суд с иском к АО «Строительная компания «ПРАГМА» - Ренессанс XXI век» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: <адрес>, <адрес> в виде квартиры с условным номером 3 в секции 2 на 13 этаже, общей проектной площадью 98,4 кв.м., и на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с условным номером 17, расположенное на уровне -8.100, представляющей собой площадку хранения автомобиля № 20 в механизированной парковке по адресу: <адрес>, <адрес>

¶ 13Исковые требования мотивированы тем, что 24 января 2014 г. между ФИО8 и ООО «ПКФ «Афина ЛТД» заключен предварительный договор долевого участия № 2Вл/10-03, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры с условным номером 3 в секции 2 на 13 этаже, общей проектной площадью 98, 4 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

¶ 1428 февраля 2014 г. между теми же лицами заключен предварительный договор долевого участия № 2Вл/10-01мм, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с условным номером 17, расположенное на уровне -8.100, представляющей собой площадку хранения автомобиля № 20 в механизированной парковке по адресу: <адрес>

¶ 15В иске было указано, что обязательства по оплате цены объектов долевого строительства истцом исполнены в полном объеме, однако в указанный в договорах срок – не позднее 4 квартала 2016 г. строительство дома завершено не было, объекты долевого строительства истцу застройщиком переданы не были.

¶ 16Решением Перовского районного суда города Москвы от 4 сентября 2018 г. иск удовлетворен. За ФИО8 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: <адрес> в виде квартиры, с условным номером 3 в секции 2 на 13 этаже, общей проектной площадью 98,4 кв.м., что соответствует 9840/1200000 долей в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством жилом доме. За ФИО8 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по строительному адресу: <адрес>, на нежилое помещение с условным номером 17, расположенное на уровне -8.100, представляющей собой площадку хранения автомобиля № 20 в механизированной парковке по адресу: <адрес>

¶ 17Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 июня 2019 г. решение суда изменено, в измененной части принято новое решение За ФИО8 признано право собственности на долю в размере 1/17 доли в праве собственности на нежилое помещение с условным номером № 17, расположенное на уровне -8.100, представляющее собой площадку для хранения автомобиля № 20 в механизированной парковке по адресу: <адрес> В остальной части решение суда оставлено без изменения.

¶ 18Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – ФГУП «ФТ-Центр»), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обратилось с кассационной жалобой, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с существенным нарушением норм процессуального права, неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

¶ 19Заслушав представителя истца, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит в настоящем деле оснований, с которыми статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) связывает возможность отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке.

¶ 20При разрешении настоящего спора судом установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 2 июля 2003 г. ФГУП «Эксплор» Минимущества России, правопреемником которого является ФГУП «ФТ-Центр», разрешено строительство многофункционального административно-жилого комплекса на месте бывшего детского сада по адресу: <адрес> с привлечением инвестора, отобранного по результатам публичного конкурса.

¶ 212 апреля 2004 г. между предприятием ФГУП «Эксплор» Минимущества России, инвестором ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА» - Ренессанс XXI век» и выгодоприобретателем Дирекцией по строительству в ЦФО Управления капитального строительства Департамента обеспечения деятельности ФСБ России заключен инвестиционный договор №№ предметом которого являлось строительство многофункционального административно-жилого комплекса со сроком ввода в эксплуатацию не позднее 2006 г., общей площадью не менее 12000 кв.м., на земельном участке по адресу: <адрес> находящемся в аренде у Предприятия с существующим на этом земельном участке объектом - зданием бывшего детского сада. Дополнительным соглашением от 21 июня 2006 г. срок ввода дома в эксплуатацию продлен до 1 февраля 2008 г., дополнительным соглашением от 13 марта 2012 г. – до 31 марта 2015 г.

¶ 22Пунктом 7.2 указанного инвестиционного договора инвестору ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА» - Ренессанс XXI век» в пределах своих площадей по проекту нового строительства было предоставлено право без согласования с другими сторонами инвестиционного контракта заключать договоры соинвестирования нового объекта с соинвесторами.

¶ 2329 февраля 2012 г. между ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА» - Ренессанс XXI век» и ООО «ПКФ «Афина ЛТД» был заключен договор № ВЛ-10/02-2012 по реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>

¶ 2422 ноября 2013 г. Мосгосстройнадзором ФГУП «Эксплор» Минимущества России выдано разрешение на строительство по указанному адресу многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и отдельно стоящим ДДУ № RU№, сроком действия до 22 марта 2016 г.

¶ 2524 января 2014 г. между ФИО8 и ООО «ПКФ «Афина ЛТД» заключен предварительный договор долевого участия № 2Вл/10-03, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры с условным номером 3 в секции 2 на 13 этаже, общей проектной площадью 98, 4 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

¶ 2628 февраля 2014 г. между теми же лицами заключен предварительный договор долевого участия № 2Вл/10-01мм, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с условным номером 17, расположенное на уровне -8.100, представляющей собой площадку хранения автомобиля № 20 в механизированной парковке по адресу: <адрес>

¶ 27Судом бесспорно установлено, что обязательства по оплате цены объектов долевого строительства исполнены ФИО8 в полном объеме: по договору от 24 января 2014 г. в отношении квартиры – в размере 13776000 руб.; по договору 28 февраля 2014 г. в отношении машиноместа – в размере 1300000 руб. Правопритязаний третьих лиц на спорные объекты недвижимости не имеется.

¶ 28Из сообщения Москомстройинвеста от 4 апреля 2018 г. следует, что в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> полностью выполнен железобетонный монолитный каркас и наружные стены жилого дома, кроме входных групп; не выполнен верхний слой гидроизоляции кровли (общая готовность кровли 80%); заполнение оконных проемов выполнено на 10%. Состояние внутренних инженерных сетей: водосток выполнен на 90%, канализация и отопление - выполнены только стояки, к устройству систем энергоснабжения не приступали. Общая готовность внутренних инженерных систем 5%. К прокладке наружных инженерных сетей, отделочным работам, монтажу лифтового оборудования, оборудования индивидуального теплового пункта, электрощитовой и благоустройству территории не приступали. Общая строительная готовность объекта составляет 25%.

¶ 29Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возводимый многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой представляет собой незавершенный строительством объект недвижимого имущества, спорные объекты недвижимости существуют в натуре как отдельные изолированные помещения, со своими характеристиками и определенным месторасположением, а участниками спорных правоотношений в 2018 г. заключен предварительный протокол распределения жилых, нежилых площадей и подземной автостоянки. В этой связи, суд пришел к выводу о том, что истец, исполнивший обязательства по договорам путем внесения платы за объекты долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств - требовать защиты своих прав путем признания права собственности на оплаченные объекты в судебном порядке.

¶ 30С выводами районного суда по существу спора согласился суд апелляционной инстанции. Основанием для частичного изменения судебного решения послужили выводы городского суда о необходимости указать при признании за истцом права размер доли в праве общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде доли в праве собственности на нежилое помещение (машино-место).

¶ 31В кассационной жалобе представитель третьего лица – ФГУП «ФТ-Центр» настаивал на доводах своих возражений на иск и апелляционной жалобы о том, что правовые отношения, участником которых является истец в связи с заключением в 2014 г. предварительных договоров, не входят в предмет правового регулирования Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), а также о необходимости применения к спорным правоотношениям сторон положений Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

¶ 32Эти доводы не могут быть приняты, так как они основаны на неверном ограничительном толковании норм гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих особенности возникновения права собственности граждан на вновь созданные объекты недвижимости, находящиеся в многоквартирном жилом доме, построенном с привлечением денежных средств граждан

¶ 33Разрешая настоящий спор, суды исходили из того, что действия ФИО8 по заключению с ООО «ПКФ «Афина ЛТД» предварительных договоров от 24 января 2014 г. и от 28 февраля 2014 г. имели своей целью исключительно возмездное приобретение данным гражданином права собственности на конкретные объекты долевого строительства в многоквартирном доме, строительство которого на момент заключения таких договоров велось на основании инвестиционного контракта от 2 апреля 2004 г. и разрешения на строительство от 22 ноября 2013 г., но завершено не было.

¶ 34Суды в порядке статьи 431 ГК РФ дали буквальное толкование содержанию предварительных договоров, инвестиционного контракта и договора, направленного на его реализацию, и пришли к верным выводам о том, что несмотря на наименование и форму заключенных договоров, между ФИО8 и ООО «ПКФ «Афина ЛТД», заключившего с ней договоры в интересах инвестора ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА» - Ренессанс XXI век», которому полномочия застройщика были переданы ФГУП «ФТ-Центр», фактически сложились правовые отношения по привлечению денежных средств этого гражданина для его участия в строительстве многоквартирного жилого дома и последующего приобретения права собственности на объекты долевого строительства (квартиру и машино-место) для личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

¶ 35При таких обстоятельствах, не вызывает сомнений обоснованность применения судом в настоящем деле общих норм статей 128, 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также специальных норм статей 4, 6 Закона № 214-ФЗ в качестве основания для признания за истцом в судебном порядке права собственности на объекты долевого строительства в многоквартирном доме, строительство которого на момент разрешения судом настоящего спора завершено не было.

¶ 36При рассмотрении дела судами обоснованно учтены разъяснения пунктов 57-59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также приняты во внимание правовые позиции, приведенные во вводной части и пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. в его действующей редакции.

¶ 37Доводы кассационной жалобы об отсутствии ответчика права распоряжаться спорными помещениями в многоквартирном доме без согласования с другими участниками инвестиционного контракта в протоколе предварительного распределения долей, об отсутствии в инвестиционном контракте условия о возможности привлечения инвестором денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома, об отсутствии возможности выделить в натуре объекты долевого строительства, о признании права собственности на которые просил истец, в связи с тем, что общая степень строительной готовности многоквартирного дома составляет лишь 25%, проверялись судами первой и апелляционной инстанции и обоснованно признаны несостоятельными по мотивам, подробно изложенным в обжалуемых судебных постановлениях.

¶ 38Оснований для иного применения норм материального и процессуального права у суда кассационной инстанции не имеется, так как судами верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, полно и всесторонне исследованы доказательства, сделаны мотивированные, основанные на правильном применении норм материального права, выводы, полностью соответствующие обстоятельствам дела.

¶ 39Судом апелляционной инстанции с соблюдением норм процессуального закона было принято у истца дополнительные доказательства – заключения специалистов АНО «Экспертная компания «Синергия» от 25 января 2019 г., в которых содержатся выводы о том, что степень готовности жилого комплекса по объекту незавершенного строительства жилого комплекса по строительному адресу: <адрес> составляет 76,31%; спорная квартира создана и существует как отдельное изолированное помещение, имеющее оконные и дверные проемы, стены (перегородки); объект недвижимости в виде спорной квартиры, принадлежащей истцу, существует в натуре как отдельное изолированное помещения квартиры, со своими характеристиками и определенным месторасположением; степень готовности строительного объекта «гараж-стоянка», расположенного по строительному адресу: <адрес> составляет 74,43%; спорное машино-место созданы и существуют как отдельное изолированное помещение, занимающее определенную площадь на отм. -8.100 подземного паркинга; объект недвижимости в виде машино-места на отм. 8.100, условный номер 20, количеством мест для хранения автомобиля - 1, по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащее ФИО8, существует в натуре как отдельное помещение механизированного паркинга, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

¶ 40Третьим лицом ФГУП «ФТ-Центр» указанные заключения в суде апелляционной инстанции не оспорены и не представлены дополнительные доказательства, опровергающие выводы специалистов о степени готовности многоквартирного дома в целом и спорных объектов долевого строительства, цена которых полностью оплачена истцом.

¶ 41То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду правопредшественнику третьего лица ФГУП «Эксплор» Минимущества России, которому и было выдано разрешение на строительство, не имеет правового значения для разрешения требований участника долевого строительства ФИО8 о признании права собственности на спорные помещения, поскольку на основании инвестиционного договора от 2 апреля 2004 г. с согласия ФГУП «Эксплор» Минимущества России обязанность по строительству объекта возложена на ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА-Ренессанс XXI век», ему же переданы функции заказчика-застройщика (пункты 2.4, 2.5).

¶ 42Судами обоснованно принято во внимание, что пунктом 7.2 инвестиционного договора от 2 апреля 2004 г. предусмотрено право инвестора - ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА-Ренессанс XXI век» в пределах своих площадей, составляющий 77% от общей площади дома, без согласования с другими сторонами заключать договоры соинвестирования строительства с соинвесторами.

¶ 43В соответствии с этим условием инвестиционного договора ЗАО «Строительная компания «ПРАГМА-Ренессанс XXI век» передало принадлежащую ему долю площади многоквартирного дома ООО ПКФ «Афина ЛТД» на основании договора о реализации инвестиционного проекта от 29 февраля 2012 г.

¶ 44В нарушение статьи 56 ГПК РФ ФГУП «ФТ-Центр» не представило в суд первой и апелляционной инстанции доказательств того, что помещения, на которые претендует истец, входят в состав площадей, подлежащих передаче ФСБ России.

¶ 45Напротив, из материалов дела усматривается, что со стороны ФСБ России протокол предварительного распределения долей подписан без замечаний, а квартира и машино-место, указанные в договорах с ФИО8 не вошли в перечень квартир и машино-мест, которые подлежат передаче в собственность Российской Федерации по итогам реализации инвестиционного договора.

¶ 46Иные доводы кассационной жалобы также не ставят под сомнение законность и обоснованность обжалуемых судебных постановлений.

¶ 47В настоящем деле судами не допущено перечисленных в части 4 статьи 379.7 ГПК РФ нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения.

¶ 48По правилам статьи 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с других лиц, участвующих в деле расходы третьего лица по уплате государственной пошлины при подаче настоящей кассационной жалобы, в удовлетворении которой судом отказано.

¶ 49На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 50определила:

¶ 51решение Перовского районного суда города Москвы от 4 сентября 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 июня 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу третьего лица Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» – без удовлетворения.

¶ 52Председательствующий подпись

¶ 53Судьи подписи