О признании права собственности на земельный участок и жилой дом, признании сделки купли-продажи земельного участка и строений состоявшейся

Текст определения

¶ 1Дело № 88-8907/2020 [8Г-6492/2020]

¶ 2ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 32 июня 2020 года город Москва

¶ 4Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 5Председательствующего ФИО1,

¶ 6судей ФИО2, ФИО3

¶ 7рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, Администрации города Мичуринска о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, признании сделки купли-продажи земельного участка и строений состоявшейся, по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенными (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-14/2019)

¶ 8по кассационной жалобе ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 27.09.2019 года и дополнительное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28.10.2019 года.

¶ 9Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО1, объяснения истца ФИО4, возражавшего в удовлетворении жалобы,

¶ 10установила:

¶ 11ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании права собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м. и земельный участок площадью 806 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, возникшего на основании на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО5

¶ 12Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17.12.2015 г. исковые требования были удовлетворены.

¶ 13Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовской области от 06.07.2016 г. решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску ФИО6 к ФИО4 и ФИО5 об оспаривании договора купли-продажи.

¶ 14Определением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 28.07.2016 г. дела по искам ФИО4 и ФИО6 объединены в одно производство.

¶ 15ФИО5 обращался в суд со встречным иском к ФИО4 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной (притворной) и исключении записей о праве из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

¶ 16Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 29.06.2017 г. исковые требования ФИО4 к ФИО5 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного объекта недвижимости. Применены последствия недействительности указанной сделки: жилой дом общей площадью 25.7 кв. м, кадастровый № и земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> суд постановил считать находящимися в собственности ФИО5 С ФИО5 в пользу ФИО4 взысканы денежные средства, полученные по договору в размере стоимости земельного участка в сумме 2 000 000 рублей; аннулированы в Едином Государственном реестре прав на недвижимость соответствующие записи о регистрации права собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости.

¶ 17Исковые требования ФИО6 к ФИО4 и ФИО5 оставлены без удовлетворения.

¶ 18Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 04.10. 2017 г. решение суда от 29.06.2017 г. в части признания недействительным договора купли-продажи от 18.06.2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО5 и применении последствий недействительности указанной сделки - отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении данных исковых требований ФИО5 отказано.

¶ 19Это же решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отменено, гражданское дело в этой части направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В остальной части это же решение оставлено без изменения.

¶ 20Определением от 27.11.2017 г. ФИО6 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований.

¶ 21ФИО5 обратился со встречным иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. Просил признать договор купли-продажи жилого дома площадью 25,7 кв.м., и земельного участка площадью 806 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> незаключенным.

¶ 22ФИО4 впоследствии изменил исковые требования к ФИО5 и просил суд сохранить в реконструированном, перепланированном виде жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признать за ним право собственности на самовольно реконструированный ФИО5 жилой дом площадью 73,5 кв.м., и встроенный гараж площадью 40,6 кв.м.; признать сделку купли-продажи земельного участка со всеми расположенными на нем строениями, заключенной и исполненной.

¶ 23Требования мотивировал тем, что дом был продан ему в существующем на сегодняшний день виде. Ранее существующий на земельном участке жилой дом площадью 25,7 кв.м. был реконструирован продавцом ФИО5

¶ 24Указал, что ввиду самовольной реконструкции дома, Погосян О.ВА. не были надлежащим образом оформлены документы, стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и указали в договоре про существующие строения. В подтверждение исполнения договора стороны составили расписку, в которой указали, что расчеты между продавцом и покупателем произведены полностью, кроме того, денежные средства были переданы в присутствии свидетелей. Истец полагал, что несоблюдение формы договора не влечет его недействительность.

¶ 25Определением от 13.02.2018 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Мичуринска Тамбовской области.

¶ 26По ходатайству ФИО4 по делу назначалась экспертиза в АЛКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» по вопросу возможности сохранения дома в реконструированном состоянии.

¶ 27С учетом заключения судебной экспертизы о невозможности сохранения в реконструированном виде дома, истец просил суд обязать ФИО4 привести реконструированный жилой дом в первоначальное состояние до площади 25,7 кв.м.; признать за истцом право собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; признать за истцом право собственности на земельный участок площадью 806 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по вышеуказанному адресу.

¶ 28Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17.04.2019 г. исковые требования ФИО4 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 удовлетворены, признан незаключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта - земельного участка (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений, площадь 806 кв. м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, подписанный ФИО4 и ФИО5

¶ 29С ФИО5 в пользу ФИО4 взыскано неосновательное обогащение в сумме 2 000 000 рублей.

¶ 30Дополнительным решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 14.05.2019 г. дополнена мотивировочная часть решения: «Определением суда от 13.02.2018 к участию в гражданском деле в качестве соответчика привлечена Администрация г. Мичуринска Тамбовской области, с исключением ее из числа третьих лиц.

¶ 31Поскольку администрация г. Мичуринска не является стороной оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом истцом по первоначальному иску ФИО4 не указано причинно- следственной связи между сделкой и какими либо неправомерными действиями органа муниципального, следовательно судом не могут возлагаться на данного ответчика обязанности по восстановлению нарушенного права».

¶ 32Дополнена резолютивная часть решения: «Исковые требования ФИО4 к администрации г. Мичуринска Тамбовской области об обязании привести реконструированный жилой дом в первоначальное состояние до площади 25,7 кв.м.; признании права собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> признании права собственности на земельный участок площадью 806 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по вышеуказанному адресу - оставить без удовлетворения».

¶ 33Апелляционным определением Тамбовского областного суда от 27.09.2019 г. решение отменено, принято новое решение: исковые требования ФИО4 удовлетворены: признано за ФИО4 право собственности на жилой дом, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.

¶ 34Признано за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

¶ 35Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта - земельного участка (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений, площадь 806 кв. м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> оставлены без удовлетворения.

¶ 36Дополнительным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28.10.2019 г. отменено дополнительное решение Мичуринского городского суда Тамбовской области.

¶ 37В кассационной жалобе ФИО5 ставит вопрос об отмене апелляционного определения от 27.09.2019 г. и дополнительного апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28.10.2019 г. как постановленных с нарушением норм процессуального и материального права.

¶ 38Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте его рассмотрения кассационным судом общей юрисдикции надлежащим образом. Дело рассмотрено в соответствии с положения статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 39Изучив материалы дела, заслушав объяснения ФИО4, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность судебных постановлений, принятых судом апелляционной инстанции, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения и дополнительного апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

¶ 40Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

¶ 41Таких нарушений норм материального и процессуального законодательства при принятии оспариваемых судебных постановлений не усматривается.

¶ 42Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

¶ 43Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи строения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 приобрел домовладение, состоящее из жилого строения площадью 25,7 кв.м., по адресу: <адрес>.

¶ 44На основании постановления администрации г.Мичуринска Тамбовской области от 02.11.2004 г. № 2906 ФИО5 предоставлен в собственность земельный участок площадью 806 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

¶ 45Брак между ФИО5 и ФИО6 не заключался.

¶ 46В соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, последний продает, а ФИО4 оплачивает, принимает в собственность земельный участок (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений. Площадь - 806 кв.м. Адрес: <адрес>. Кадастровый номер №. Продавец подтверждает, что он обладает всеми правами, необходимыми для совершения сделки, и что имущество свободно от прав третьих лиц. Установленная цена продажи два миллиона рублей.

¶ 47В подтверждение того факта, что ФИО5 передал ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок (со всеми жилыми и нежилыми строениями) стоимостью 2 000 000 рублей ФИО4 в материалы дела представлен акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 48В подтверждение факта получения ФИО5 от ФИО4 в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за объект земельный участок (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке) 2 000 000 рублей, ФИО4 представлен оригинал расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 49Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами договора купли-продажи имеется спор относительно его предмета и исполнения.

¶ 50При этом, такого объекта недвижимости, как жилой дом, общей площадью 25,7 кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>-а, не существует.

¶ 51Из представленных суду доказательств следует, что фактически на проданном ФИО5 ФИО4 земельном участке среди указанных в договоре строений имеется жилое двухэтажное здание со встроенным гаражом, площадь первого этажа составляет 73,5 кв.м., второй этаж находится в стадии строительства, его площадь 74,9 кв.м.

¶ 52Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ составлен формально, покупатель не принимал спорного жилого дома и земельного участка, перед заключением договора осмотр дома не производил, передачи ключей не требовал, в доме продолжает проживать ФИО6, вещи и предметы домашней обстановки не вывозились.

¶ 53Заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, ФИО4 и ФИО5 не обратились в органы, осуществляющие государственную регистрацию права на недвижимость и сделок с ним.

¶ 54Указанные обстоятельства свидетельствуют об очевидном отклонении действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения.

¶ 55При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать данный договор заключенным, поскольку сторонами не идентифицированы конкретные объекты недвижимости по их индивидуальным характеристикам, размеру, цене. Поскольку существенные условия договора купли-продажи недвижимости не согласованы, договор не порождает последствий, на которые был направлен, суд пришел к выводу, что жилой дом и земельный участок не могут быть переданы покупателю.

¶ 56В связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

¶ 57Полученные ФИО5 денежные средства при отсутствии заключенной сделки были признаны судом неосновательным обогащением.

¶ 58Учитывая, что исковые требования к ФИО4 о приведении реконструированного жилого дома в первоначальное состояние до площади 25,7 кв.м. являются производными, вытекающими из договора купли-продажи признанного незаключенным, в их удовлетворении судом отказано.

¶ 59Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия сочла его постановленным с нарушением норм материального права и подлежащим отмене.

¶ 60Принимая по делу новое решение, оценив представленные сторонами доказательства, судебная коллегия исходила из следующего.

¶ 61В соответствии с и. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

¶ 62Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

¶ 63Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

¶ 64Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

¶ 65В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст.551 ГК РФ).

¶ 66В соответствии со ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

¶ 67При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

¶ 68Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

¶ 69Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

¶ 70Как усматривается из материалов дела, на дату заключения договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № уже находился в реконструированном состоянии, не соответствовал по площади данным содержащимся в ЕГРН - 25,7 кв.м.

¶ 71О данном обстоятельстве ФИО5 было известно, поскольку непосредственно им дом площадью 25,7 кв.м., был подвергнут реконструкции (увеличен по площади, надстроен второй этаж), также был пристроен гараж. Указанное не оспаривалось сторонами.

¶ 72Заключая договор, стороны определили, что предметом сделки является земельный участок площадью 806 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также все находящиеся на данном земельном участке жилые и не жилые строения, учитывая фактическое положение вещей.

¶ 73Передача денежных средств ФИО4 в размере 2 000 000 рублей ФИО5 в счет оплаты стоимости приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, подтверждается письменной распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 74Учитывая совокупность указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для признания сделки притворной, прикрывающей другую сделку - залог недвижимости.

¶ 75Принимая во внимание положения п. 3 ст. 432 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ФИО5, принявший от ФИО4 денежные средства по договору купли-продажи не вправе требовать признания данного договора незаключенным с учетом достигнутых между сторонами соглашений по условиям сделки.

¶ 76Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для признания в действиях ФИО4 злоупотребления правом, признав за ним право собственности на объекты недвижимости по данным ЕГРН, а именно на жилой дом, назначением жилой дом, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером № и на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

¶ 77Поскольку дополнительное решение от 14.05.2019 г. являлось производным от вывода суда об отказе ФИО4 в удовлетворении исковых требований, то в данной части дополнительное решение также было признано подлежащим отмене.

¶ 78Доводы кассационной жалобы ФИО5 не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела.

¶ 79Между тем, несогласие заявителя с оценкой доказательств и с установленными судом обстоятельствами дела, сами по себе не могут служить основанием для пересмотра в кассационном порядке вступивших в силу судебных постановлений, поскольку оценка доказательств и отражение её результатов в судебных актах является проявлением дискреционных полномочий судов первой и апелляционной инстанции, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти.

¶ 80Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в нарушение своей компетенции, предусмотренной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

¶ 81Суд кассационной инстанции считает, что исходя из конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, предмета и оснований заявленных требований, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, судом апелляционной инстанции применены правильно. Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловными основаниям для отмены судебных актов, не установлено.

¶ 82Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 83определила:

¶ 84апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 27.09.2019 г. и дополнительное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28.10.2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО5 – без удовлетворения.

¶ 85Председательствующий

¶ 86Судьи