О переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения

Текст определения

¶ 1Судья первой инстанции: ФИО7 Дело №

¶ 2Судьи второй инстанции: ФИО8 Дело №

¶ 3ФИО9, ФИО10 (докладчик)

¶ 4ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 5ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

¶ 6Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

¶ 7председательствующего судьи: ФИО11

¶ 8судей: ФИО19, ФИО12

¶ 9рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО5

¶ 10на решение Замоскворецкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

¶ 11по гражданскому делу по иску ФИО5, ФИО2, Радбёрн ФИО6, ФИО3 к ФИО4, ФИО24 ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения.

¶ 12Заслушав доклад судьи ФИО19, объяснения ФИО13 и ФИО14 – представителей ФИО5, ФИО2 и его представителя - ФИО15, ФИО4, ФИО16 – представителя ФИО23 ФИО17, судебная коллегия

¶ 13установила:

¶ 14ФИО5, ФИО2, ФИО21 ФИО3 обратились в суд с иском к ответчикам ФИО18, ФИО22 ФИО1, просили перевести на истцов права и обязанности покупателя комнаты № с кадастровым номером № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи, заключенному между ФИО4 и ФИО25 ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 15Решением Замоскворецкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО2, ФИО27 ФИО6, ФИО3 к ФИО4, ФИО26 ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения.

¶ 16В кассационной жалобе ФИО5 просит отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение, ссылаясь на нарушение требований закона, в частности, ненадлежащее исполнение обязанности по уведомлению сособственника общей долевой собственности о намерении продать долю в квартире.

¶ 17Проверив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующему выводу.

¶ 18В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продают ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемые долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (часть 1).

¶ 19Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

¶ 20Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

¶ 21Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (часть 2).

¶ 22При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3).

¶ 23Как следует из представленного в материалы дела Единому жилищному документу жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, представляет собой шестикомнатную коммунальную квартиру, площадью 226,30 кв.м.

¶ 24Истцам ФИО5, ФИО2, ФИО28 ФИО3 на основании договора передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит по 1/4 доли в праве общедолевой собственности на <адрес> по адресу: <адрес>,, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН; занимают комнаты №,№ общей площадью 177,91 кв.м.

¶ 25Комната №, площадью 35,2 кв.м, с кадастровым номером №, в указанной квартире принадлежала на праве собственности ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 26ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> ФИО20 были удостоверены заявления ФИО4, содержащие информацию о продаже принадлежащей ей комнаты, с предложением истцам приобрести указанную комнату по цене 8 800 000 руб..

¶ 27Заявления были направлены ДД.ММ.ГГГГ истцом по адресу их регистрации и места жительства: <адрес>.

¶ 28ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО30 ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанной комнаты, удостоверенный нотариусом <адрес> ФИО20, номер в реестре №-№, по условиям которого Фон ФИО1 приобрела у ФИО4 в собственность изолированную жилую комнату № в шестикомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: <адрес>, по цене 8 800 000 руб..

¶ 29Согласно свидетельствам нотариуса <адрес> ФИО20 о направлении заявления и (или) документов от ДД.ММ.ГГГГ передача адресатам заявлений ФИО4 не состоялась, поскольку письма прибыли в место вручения ДД.ММ.ГГГГ, но ФИО5, ФИО2, ФИО29 ФИО3 не были вручены, ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока хранения письма высланы обратно отправителю; ДД.ММ.ГГГГ вернулись по указанному в уведомлении адресу: <адрес>, <адрес>

¶ 30ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО2, ФИО31 ФИО3 обратились в суд с иском к ответчикам ФИО18, Фон ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя.

¶ 31Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на депозит Управления Судебного Департамента в <адрес> ФИО2 внес оплату в размере 8 836 196 руб. в обеспечение указанного иска.

¶ 32Принимая указанное выше решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 550, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, указав, что истцы правом преимущественной покупки не воспользовались, несмотря на то, что были осведомлены об отчуждении комнаты и извещены с соблюдением требований закона о намерении ФИО4 продать свою комнату с указанием цены и других существенных условий продажи.

¶ 33Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с выводами суда первой инстанции согласилась, не установила предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены оспариваемого решения.

¶ 34Между тем, доводы кассационной жалобы ФИО5 заслуживают внимания в силу следующего.

¶ 35По смыслу приведенных выше правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

¶ 36В соответствии с частями 1 и 2 статьи 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.

¶ 37Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.

¶ 38В силу п. 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

¶ 39Из изложенного выше следует, что течение месячного срока, установленного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, для реализации истцами своего преимущественного права должно было исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ, а срок реализации указанного права истцами истекал ДД.ММ.ГГГГ, сделка же была совершена ДД.ММ.ГГГГ, то есть, до истечения тридцатидневного срока.

¶ 40Таким образом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, выводы судов о соблюдении ФИО18 правил преимущественной покупки продаваемой доли в спорном жилом помещении, расценив направленные заказными почтовыми отправлениями нотариусом заявлений ответчика о намерении продать принадлежавшую ей долю в праве собственности на квартиру с указанием на право преимущественного выкупа, возвращенное нотариусу в связи с истечением срока хранения, в качестве надлежащего уведомления долевых собственников о намерении ФИО18 продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и преимущественном праве покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, что привело к нарушению судами норм материального права.

¶ 41В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций.

¶ 42С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными, они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ).

¶ 43При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

¶ 44Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

¶ 45определила:

¶ 46апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

¶ 47Председательствующий

¶ 48Судьи