О признании договора незаключенным, о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности в порядке наследования

Текст определения

¶ 1I инстанция – ФИО21

¶ 2II инстанция – ФИО22 (председательствующий) ФИО23 (докладчик), ФИО24

¶ 3Дело №88-9937/2021

¶ 4Номер дела присвоенный судом первой инстанции 2-1491/2020

¶ 5ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¶ 627 апреля 2020 года г.Москва

¶ 7Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего ФИО25,

¶ 8судей ФИО26, ФИО27,

¶ 9рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора незаключенным, о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности в порядке наследования,

¶ 10по кассационной жалобе ФИО1 на решение Зюзинского районного суда г.Москвы от 08 сентября 2020 года и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2020 года,

¶ 11заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО26, выслушав объяснения ФИО2 и ее представителя ФИО11, представителя ФИО1 ФИО12,

¶ 12установила:

¶ 13ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, с учетом уточнения первоначально заявленных исковых требований, произведенных в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, о признании договора обременения на квартиру с пожизненным содержанием от 18 сентября 2015 года, подписанного ФИО3 и ФИО4 (после перемены фамилии ФИО2) ФИО18. незаключенным, расторжении договора купли-продажи квартиры от 18 сентября 2015 года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО4 (после перемены фамилии ФИО2) ФИО17., прекращении права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, признании права собственности на указанное жилое помещение за ФИО1 в порядке наследования по завещанию после смерти ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

¶ 14В обоснование иска указала на то, что 18 сентября 2015 года между ФИО3 и ФИО4 был подписан Договор обременения на квартиру с пожизненным содержанием, в соответствии с которым ФИО3 продала, а ФИО4 купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По условиям данного договора квартира продается за 8 000 000 рублей, из которых 3 000 000 рублей покупатель обязался передать продавцу в течение 2-х рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а на оставшуюся сумму - 5 000 000 рублей ФИО4 обязалась взять на себя пожизненное содержание ФИО3 (в виде питания, одежды, поддержания здоровья, гигиенического ухода, уборки, оплаты всех услуг по погребению). Договор был составлен в простой письменной форме, нотариально не удостоверялся, на государственную регистрацию не сдавался. Указанный договор по своему содержанию является договором пожизненного содержания с иждивением, в связи с чем в соответствии со ст. 584 ГК РФ подлежал обязательному нотариальному удостоверению (что соблюдено не было), и, поскольку данный договор предусматривал отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то подлежал еще и государственной регистрации. Договор обременения на квартиру с пожизненным содержанием со стороны ФИО4 никак не исполнялся: ФИО3 не получала по нему ни ухода, ни каких-либо денежных средств, предусмотренных его условиями.

¶ 15Одновременно с договором обременения на квартиру с пожизненным содержанием, 18 сентября 2015 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; согласно условиям которого (п. 5 и 6 Договора) ФИО4 должна была передать ФИО3 деньги в размере 8 000 000 рублей (стоимость квартиры) в течение 2-х дней после получения документов с государственной регистрации перехода права на квартиру. ФИО28 не получала от ФИО4 каких-либо денег. В материалах регистрационного дела отсутствует какая-либо подпись ФИО3 в заявлении на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 18 сентября 2015 года, и не имеется доверенности от ФИО3, содержащей полномочия на подачу документов на государственную регистрацию и на получение документов после государственной регистрации. На момент заключения договора купли- продажи квартиры от 18 сентября 2015 года в квартире по адресу: <адрес> была зарегистрирована по месту жительства и проживала с 1969 года ФИО3, для которой данная квартира являлась единственным жильем, и из которой она никуда до конца жизни не планировала выезжать. Договор купли-продажи квартиры от 18 сентября 2015 года его сторонами не исполнялся, поскольку: покупателем не исполнена обязанность по уплате 8 000 000 рублей за проданную квартиру; квартира не передавалась покупателю, продавец до конца своей жизни продолжала проживать в данной квартире и пользоваться ею; покупатель в данную квартиру не вселялся и не требовал от продавца передать ему квартиру по договору, а также не требовал от продавца не препятствовать покупателю пользоваться квартирой. 08.04.2018 г. ФИО13 умерла. Организацию похорон, а также все расходы на похороны осуществляла ФИО1 Ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи квартиры от 18 сентября 2015 года, поскольку ФИО3 не получила от ФИО4 денежную сумму за проданную квартиру в размере 8 000 000 рублей, предусмотренную пунктами 5 и 6 Договора.

¶ 16Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 08 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

¶ 17Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда 18 декабря 2020 года решение оставлено без изменения.

¶ 18ФИО1 не согласившись с принятыми судебными актами, просит решение суда и апелляционное определение отменить, ссылаясь на то, что суды непосредственно не исследовали доказательства. Факт оплаты по договору не устанавливали и приобщенное к материалам настоящего дела гражданское дело № не исследовали.

¶ 19В соответствии со статьей 3797 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 2. Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона. 3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

¶ 20Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к выводу об отмене апелляционного определения.

¶ 21В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

¶ 22Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

¶ 23Истица в своем заявлении указала, что 18 сентября 2015 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (до перемены фамилии ФИО4) ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, продавец передает в собственность, а покупатель принимает в собственность квартиру №, общей площадью 45 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> ( п. 1 договора).

¶ 24В соответствии с условиями договора, стоимость жилого помещения определена сторонами в сумме 8 000 000 руб. ( п. 5 договора), которые покупатель обязался выплатить истцу в течение двух дней после регистрации перехода права собственности по договору в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним ( п. 6 договора).

¶ 2523 октября 2015 года право собственности ФИО2 (ФИО4) ФИО19 на указанное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> установленном законом порядке зарегистрировано, что подтверждается копией материалов регистрационного дела.

¶ 26ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла.

¶ 27Нотариусом г. Москвы ФИО20 открыто наследственное дело № к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО3

¶ 28В соответствии с ст. 1118 ГК РФ наследником по завещанию после смерти ФИО3 является ФИО1, истец по настоящему делу, которая, в установленные сроки обратилась с заявлением о принятии наследства.

¶ 29Истец, являясь наследником ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ, обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО2 (до изменения фамилии ФИО4) ФИО5 18 сентября 2015 года, указывая, что покупателем не исполнена обязанность по уплате 8 000 000 рублей продавцу за проданную квартиру; квартира не передавалась покупателю, как это предусмотрено п. 10 Договора; продавец до конца своей жизни продолжала проживать в квартире и пользоваться ею; покупатель в квартиру не вселялся и не требовал от продавца передать квартиру по договору, не требовал от продавца не препятствовать покупателю пользоваться квартирой.

¶ 30Суд первой инстанции сославшись на ст.ст.395, 450, 486, 549 ГК РФ, п.65 Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

¶ 31Суд первой инстанции указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 32При этом ранее истец ФИО1 обращалась в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 18 сентября 2015 года между ФИО3 и ФИО4 недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, включении квартиры в состав наследственной массы. Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Решение Зюзинского районного суда города Москвы от 06 февраля 2019 года вступило в законную силу 24 июля 2019 года. При рассмотрении указанного дела судом установлено, что сторонами условия договора купли-продажи от 18 сентября 2015 года исполнены, их воля направлена на заключение договора-купли продажи квартиры, договор подписан сторонами, прошел государственную регистрацию, право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, доказательств того, что ФИО3, совершая договор купли-продажи спорной квартиры, имела в действительности намерение заключить иной договор, в частности, договор пожизненного содержания с иждивением, не представлено, в связи с чем, в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры от 18 сентября 2015 года недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки отказано.

¶ 33Доводы истца ФИО1 о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения сторонами договора купли-продажи квартиры, не имеется расписок о получении денежных средств от покупателя, не представлен акт приема - передачи квартиры, а также доказательств, подтверждающих наличие у покупателя дохода, позволяющего приобрести квартиру стоимостью 8 000 000 руб.; в расписке в получении документов на государственную регистрацию отсутствует подпись ФИО3, также были предметом прошедшего ранее судебного разбирательства. Указанным доводам судами первой и апелляционной инстанции давалась оценка, судами было установлено, что ФИО3 совершен ряд последовательных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, в то время как доказательств того, что воля ФИО3 не была направлена на заключение договора купли-продажи, а была направлена на заключение договора обременения на квартиру с пожизненным содержанием, материалы дела не содержат, спорный договор от 18 сентября 2015 года подписан сторонами, не лишенными дееспособности, не страдающими заболеваниями, препятствующими понимать значение своих действий и руководить ими, в свободной воле, у сторон отсутствовали обстоятельства вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных условиях, а также сделка не совершена под влиянием обмана, существенного заблуждения, насилия или угрозы, что подтверждается п. 12 Договора. Как следует из материалов регистрационного дела заявление и иные документы на регистрацию перехода права собственности сторонами представлены лично.

¶ 34Материалы регистрационного дела свидетельствуют о том, что воля ФИО3 была направлена на распоряжение принадлежащей ей квартирой на основании именно договора купли-продажи.

¶ 35Из представленных квитанций установлено, что ответчик длительный период времени несла расходы по уплате налогов за спорную квартиру.

¶ 36Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.

¶ 37Кассационный суд не может согласиться с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций.

¶ 38В качестве основания для расторжения договора купли-продажи квартиры истец ссылается на то, что расчеты между сторонами не произведены.

¶ 39Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

¶ 40Выводы судов о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора и истец имеет право истребовать денежные средства в ином судебном порядке, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

¶ 41В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

¶ 42Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

¶ 43Согласно ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

¶ 44Сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 8 000 000 руб.

¶ 45Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 8 000 000 руб.

¶ 46При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

¶ 47Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

¶ 48Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

¶ 49ФИО1 ссылалась на неуплату ответчиком 8 000 000 рублей, суды первой и апелляционной инстанций наличие у ответчика задолженности по договору в названной сумме должным образом не проверили. На обсуждение сторон не поставили вопрос о предоставлении ответчиком доказательств произведения оплаты квартиры.

¶ 50В данном случае именно на ответчике лежит обязанность доказать факт передачи продавцу денежных средств по договору купли-продажи.

¶ 51Суд первой инстанции сославшись на материалы гражданского дела 2-586/2019 по иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора недействительным, указал, что исполнение обязательств было установлено судом.

¶ 52Между тем данный вывод суда сделан с нарушением действующего гражданско-процессуального законодательства, так суд первой инстанции приобщив 16 июня 2020 года (протокол судебного заседания л.д.220) к материалам настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №2-586/2019, при вынесении решения не исследовал материалы приобщенного дела. При этом вынося оспариваемое в настоящий момент решение, сослался на установленные в рамках гражданского дела №2-586/2019 обстоятельства.

¶ 53Из протокола судебного заседания от 08 сентября 2019г. следует, что перед вынесением решения по существу спора судом не исследовались материалы приобщенного ранее гражданского дела N2-586/2019, что нарушает принцип непосредственности исследования доказательств, установленный ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

¶ 54Данный принцип гражданского процесса определяет метод исследования доказательств судом и является правовой гарантией их надлежащей оценки, установления действительных обстоятельств дела, формулирования правильных выводов и вынесения правосудного решения, и заключается в том, что суд, рассматривающий дело, обязан лично воспринимать доказательства по делу, а судебное постановление должно быть основано лишь на исследованных в судебном заседании доказательствах.

¶ 55Исходя из этого принципа суд первой инстанции при рассмотрении дела, как того требует ч. 1 ст. 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязан непосредственно исследовать доказательства по делу: заслушать объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, консультации и пояснения специалистов, ознакомиться с письменными доказательствами, осмотреть вещественные доказательства, прослушать аудиозаписи и просмотреть видеозаписи, что, в свою очередь в соответствии с ч. 2 ст. 229 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно найти свое отражение в протоколе судебного заседания.

¶ 56Материалы гражданского дела № также не были исследованы Московским городским судом 18 декабря 2020 года при рассмотрении апелляционной жалобы.

¶ 57Тем самым суды уклонились от выяснения следующего обстоятельства, а именно являлось ли юридически значимым обстоятельствам при рассмотрении гражданского дела №, исполнение ФИО14 обязательств по оплате квартиры. Разъяснялось ли сторонам необходимость предоставления соответствующих доказательств. Подтверждала ли ФИО1 получение денежных средств от ответчика по договору.

¶ 58С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать законным и оно подлежит отмене, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

¶ 59Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

¶ 60определила:

¶ 61апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2020 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

¶ 62Председательствующий

¶ 63Судьи